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降息了，但加热杭州楼市还不够 | 房叔说No.373
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降息了杭州楼市就一定回暖吗？
昨日央行降息，人民银行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。
中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。
但此次降息并非大众所理解的“降息”——存贷款基准利率下降，两者的能量级别相去甚远。
此次开展MLF操作以及逆回购的核心仍是向市场释放定量的流动性，总体上量级是有限的。
回顾最近的一波存贷款基准利率下调，还是在此轮楼市行情启动的前夕：2014年11月起至2015年10月末，期间存贷款基准利率连续下调五次。
此轮降息潮与楼市上涨潮几乎无缝贴合，但直到6年后的今天，2015年10月24日发布的基准利率（短期4.35%，中期4.75%，长期4.9%）仍保持稳固，并未轻易松动。
于低迷的房产市场（全国）而言，此次MLF以及逆回购降息10个基点更多是象征性意义，从推动楼市回暖的角度，实质作用并不算太大。
但象征意义也是意味深长的，近年、尤其是今年以来，楼市偏紧的货币政策终于发生了宽松的迹象。
在一定程度上或许也代表着，接下来货币宽松大概率是大趋势，此次MLF和逆回购降息应该只是前菜。
如果不信，可以详细看昨日发布的经济数据。
| PART 2 |
17号国家统计局公布了2021年经济数据，2021年全年国内生产总值1143670亿元，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%，经济形势总体看似较好。
但分季度看，问题就出现了。
2021年一季度同比增长19.3%，二季度同比增长7.9%，三季度同比增长4.9%，四季度同比增长4.0%。
可以看到，季度增速环比下降的趋势非常明显，尤其是第三季度和第四季度，增速已经滑落至5%以下。
第一、二季度增长喜人，从根本上有两点支撑。
一是20年同期受疫情影响经济数据的基数偏小，二是年初出口形势大好带动了经济快速恢复，以制造业为代表的外向型产业迎来了一波春天。
第三、四季度就没有一、二季度那么好的条件了，一是20年同期经济已接近恢复，基础数据较高，相对就导致了21年同期的增长数据较差。
二是，下半年国外供应链逐步恢复，同时欧美需求逐渐疲软，外向型的制造业虽仍保持较强的竞争力，但已难以持续带动整体。
房产投资以及消费数据在21年下半年也下滑明显，回到数据上就呈现了前高后低的走势。
同时，由于21年总体经济复苏顺利，经济数据基础较高，在出口导向的制造业带动乏力，投资、消费不振的情况下，22年想要继续保持高增长的难度较大。
甚至可以说，22年经济继续下滑的风险在加大。
那么22年进行适当的货币宽松，已经成为了可以推导出来的大概率既定路线，故此次央行下调中期借贷便利以及逆回购利率即是顺理成章的。
然而恐怕这点水量还远不够，所以前文才会说此次准降息只是前菜，22年全面宽松的可能性并不小，大家得做好一定的心理准备。
至于杭州楼市，我仍对其大幅复苏回弹持相对谨慎的态度。
| PART 3 |
因为杭州楼市不同于其他城市，如北上等一线城市。
它们的调控时间足够早，且城市韧性远强于杭州，限制性政策对其需求的压制已接近临界点。
这种情况下，只要货币等政策工具出现了较大程度的宽松刺激，处于长期高压，且高压被时间对冲差不多的北京、上海市场回暖将会相对较为明显。
而杭州距离近年来最具实质性的调控政策，也就是85新政，只过去了5个月时间，需求端的修复仅处于前期阶段。
且杭州楼市的供给面，目前看对需求端呈现了压倒性优势。
明年大批量的新房交付也将继续充盈杭州楼市的供给端，这种情况下二手市场想要反转的难度是比较大的。
就算是货币出现了较大幅度的宽松，也难以逆转当前供明显大于求的市场现状。
信贷宽松起到的作用是放大器和催化剂，而限购控制了需求的水源，信贷需要在宽松的限购环境下才能发挥出最积极的作用。
在限购严格的杭州楼市，仅通过一定幅度、一定次数的降准降息，于市场而言帮助有限，因为它对需求端的生成、修复作用是有限的。
所以关键还是在于限购，它卡在脖颈，给再多的货币水，能够到肚子里的也是可以看得见的。
这也是让大家积极关注直接、间接的限购放松（放松落户门槛等）迹象，或能够明显扩大需求端的政策工具出台，而对信贷宽松不要过度紧张的核心原因。
| PART 4 |
在此，再次和大家明确一点：
杭州楼市上涨的底层逻辑(需大于供，摇号机制对部分改善、刚需有房家庭的挤压）已经被破坏了。
判断杭州楼市是否能够明显复苏，关键就在于判断需求端的修复进程，这点需要切记。
一切不考虑需求端整体修复的实际情况，空谈楼市即将明显复苏、反弹的言论都需要谨慎看待。
当然部分区域新房供给短缺，导致杭州楼市结构性的轻度复苏是完全有可能的
在全面宽松可能到来的前夕，也可以较为确定的是，杭州楼市短期的阶段性底部基本到了，一些优质区域的二手房已经可以进入自住选项。
需要置换的自住客群，平稳的当下已经不失为一个置换契机。
于投资，我们依旧不建议入手二手，买二手投资，就算吃到了短期的政策红利，时间放长远一些，红利吐出来也不是不可能。
改革将是长期持续的，终有一天会到来，你选择刀尖舔血还是放弃最后一口，安稳一些？
最后回到降息这个议题。
此次“准降息”对杭州楼市基本没有明显影响，想起到加热杭州楼市的作用，这点能量还远远不够。
即使能够将杭州楼市从0度加热到5度，于体量庞大的楼市而言又有什么本质上的区别吗？冷风一吹依旧彻骨。
接下来继续看戏，重磅还在后面。
汤加超级火山爆发，西部邻国动荡，美联储缩表加息风雨欲来，2022注定也是不平凡的一年。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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