共2盘预售公示、登记，列表见文末↓
在这样的背景下，杭州又处在年均30w+人口流入的成长期，优质板块新房供应不足的问题是令人窒息的，窒息的不止购房者也包括房叔，近期后台回答粉丝咨询时，明年能形成销售的新盘都写不出几个，有也不一定能入围，入围了也是大概率陪跑。在如此现实中，新的一年会有相当一部分需求不得不转向二手市场，同时受政策面和“红盘”交付大年的影响，挂出的房源也比夏天陡增，2022注定是购房者和房东斗智斗勇、房东之间互相博弈价格的年份，二手市场“量升价稳”会是主基调。这部分需求认真做好二手房的功课非常必要，本篇就是为此而来。买二手房无非三步走：锁定板块及小区，挑选最佳房源，和房东敲定价格完成交易。第三步房叔无能为力，但前两步为了小白购房者不盲目，不抓瞎，公号开始会不定期地制作二手板块的概况地图，次新投资、刚需自住、老城区等等均会逐渐涉及，希望对不同需求的购房者有用。
如图，第一篇由社保幼子和房叔后台咨询关注度很高，刚需刚改都人气颇高，价格也亲民的良渚文化村开始。良渚文化村，距“传统市中心”武林广场16公里，规划面积1.22万亩，房地产开发面积6000亩，居住人口3-5万人，已培育开发20个以上项目，截至2021，入住率超60%；
如上图是良渚文化村的整体开发进度和一些基本信息，除大溪谷和澜山的少量新房外，文化村已经成为成熟的二手房板块。
笔者简单地刻画了文化村的肌理，绿色为公园，黄色居民区，红色为商用或回迁区域，黑色是常用公共建筑速写，还有一些白色的体块，主要是停车场和散落在南侧东西大道两旁的农民用房和用地；从肌理也能看出北向组团居住区分布相对分散，是低密别墅（排屋）集中的区域；中心组团居住区和商业、公园、道路的关系更加紧密，是洋房集中的区域；南向组团住区大小面积差巨大，多期刚需小户型、商用公寓、水景别墅、山中洋房的混合是这里的基调。
如上图，以图例的形式标注了该板块常用功能体的位置和基本信息。总体来说，文化村目前是比较适合改善有车家庭以及刚需低预算家庭的板块，但2号线大概率西延与12号线在瓶窑交汇，加之东西大道南侧云城建设高规格的大兴土木，使其具备了刚需居住兼顾长线投资的潜力。
如图可知，文化村由北、中、南三组团组成，共24个商品房住宅楼盘（同一地块内不分期），下文会以各组团分别介绍各个楼盘。| PART 3 |
北向组团由6个盘组成，均为联排和别墅小区，大量房源为毛坯。
1、三盛颐景御园。东南面靠山的小型联排别墅小区，6年房龄，占地100亩，开发三期总计271户，主要以130-200㎡户型为主，物业费较洋房高，目前有1套挂牌价4.5w/㎡带院子毛坯166㎡在售，实际谈4w/㎡左右可以考虑，适合两代户家庭刚改。2、阳光城荀庄。有车位带院子环境极好的别墅盘，6年房龄，共96幢，有198-249㎡户型24套在售，均价4.5w/㎡，价格参考颐景御园，适合三代户改善或养老选择。3、赞成良著。本地国企做的法国古典主义低密联排小区，8年房龄，全石材干挂，景观非常好，305㎡-320㎡的超大户型小区，均价3.4w/㎡，目前有8套在售，总价千万内可考虑拿下的假日别墅或养老选择。4、朗诗美丽洲。252-365㎡超大户型别墅盘，联排、双拼、独栋均有，每幢房子自带双停车位，均价4.2w/㎡，目前有6套在售，小区位置相对更靠近文化村中心路口，纵列式的平面也更方便出行，物业管理严格，面积太大，建议3.5-4w/㎡考虑。5、竹径茶语。98栋131-501㎡户型的别墅小区，部分洋房，占地很大，随山势缓坡上升，是南都做的非常正宗的地中海伊比利亚半岛风格别墅，每幢自带车位，2007年交付的小区。洋房价格相对较低，目前挂牌14套，均价从18年的5w/㎡跌回到了3.9w/㎡，144㎡长面宽大三房有3w/㎡下挂牌的，户型和总价的区分度大，自住比例高，极其推荐自住改善人群淘宝，颇有些低价好房；别墅环境极好，价格较高，具体一房一价了。6、阳光天际。北组团东区叠排高密小区，在大屋顶展览馆正北，2012年左右的楼盘，目前19套房源挂牌，在售195-293㎡户型，均价3.9w/㎡，最低3.3w/㎡毛坯195㎡中叠西边套，涂料立面价格容积率也高，价格可以再杀，适合低总价多人口改善。中间组团即白鹭郡，由9个住宅盘及中心春漫里商住公寓组成，是文化村核心供应，生活最为方便，价格亲民，也有最大概率接近地铁口，为洋房为主，联排别墅和商住公寓混合的区域。
7、白鹭郡北。2006年前后建成，浅棕色涂料立面历久弥新，小区幽静绿化好，面积段91-232㎡，刚需到刚改都能满足，350-550w总价房源多，挂牌区间在2.7-3.5w/㎡，均价3.2w/㎡，目前38套在售，最低挂牌2.3w/㎡190㎡大户型毛坯顶跃，有车非常值得考虑的自住选择。
8、白鹭郡东。2008年前后建成，顶上种草和灌木的白盒子，纯白现代主义建筑，如今有些奶奶灰，适合刚需及不求大刚改人群，挂牌房源面积段在78-129㎡，总价260-550w，板块内位置极佳，北靠大屋顶，南临白鹿公园，3w/㎡上下自住可以考虑。
9、白鹭郡西别墅区。各类别墅，有非常赖特式的建筑，做得很精致，也有现代风格的云台山塾，在售二手有面积369-385㎡带花园及露台，挂牌4000w+，豪宅盘个性很强，要去现场慢慢挑，小众选择。
10、白鹭郡南一期。2009年建成小区，草原风格花园洋房，绿化极好，挂牌主力面积88-89㎡，均价3.5w/㎡，最低挂价3.15w/㎡86㎡小三房，总价区间在270-650w，刚需人群集中关注。
11、白鹭郡南柳映坊。郡南的二期三小区之一，灰砖版新古典洋房小区，环境幽静，是二期代表作品，挂牌均价3.15w/㎡，最低挂价2.8w/㎡，房源面积段89-213㎡，总价区间275-700w，刚改集中关注。
12、白鹭郡西。各类山墅，目前四期还在盖，关注新房登记即可。
13、白鹭郡西澜山。2019年较新交付的环境住区，文化石面砖的新古典样式，郡西价格比较亲民的洋房小区，挂牌29套房源，均价4.2w/㎡，最低挂价3.8w/㎡123㎡三房户型，面积段87-196㎡，刚需刚改自住都适合，值得重点关注和淘宝。
14、白鹭郡南探梅里。郡南的二期三小区之一，2013年前后建成，梅粉色新古典洋房，开窗、立面造型的结构逻辑极其清晰，有56套供应，均价3.25w/㎡，挂牌面积段70-170㎡，总价区间230-650万，刚需刚改自住推荐，因为供应不少加上周围几个盘的竞品存在，谈价空间大，省去一辆C级车钱难度不大。
15、白鹭郡南秋荷坊。郡南的二期三小区之一，2017前后建成，立面是赭色混贴文化石，是二期最年轻的盘之一，靠近景观绿带和水系，景观层次也明显丰富，户型也偏大，因此价格也有一定提高，挂牌面积段137-178㎡，均价3.7w/㎡，总价510-988w，满五年的优质次新盘，适合现阶段有车的刚改人群或养老预备。
| PART 5 |
南向组团由9盘组成，有些仍在建设，是文化村最年轻的组团，因为南侧用地已划入云城大规划，是三组团中最有想象空间的区域，不乏多期大盘，但居住人群和各色业态也相对复杂，南侧楼盘有东西大道和高架的噪声影响。16、书韵名邸。劝学里，2019年前后建成，白色主义带点新古典元素的现代风格，楼间距一般，37套房源挂牌，均价3.1w/㎡，最低挂价3.0w/㎡100㎡，面积段89-188㎡，总价278-780w，大量300-450w刚需及小刚改盘，刚需可以关注和杀价的楼盘，刚改一般。17、锦云坊。2017年前后建成的18幢小区，灰色赭色文化石拼贴小高层小区，格栅使用很讨巧，有26套挂牌，挂牌均价3.15w/㎡，84-120㎡刚需户型，总价区间225-430w，小区安静，低总价刚需盘自住盘，房子不错，位置一般。18、竹径云山。118-170㎡双拼别墅盘，大平挑屋檐、文化石、砖石贴立面的草原风格建筑，总价区间580-1360w，挂牌均价5w/㎡，2017年建成（二期2019年建成）马上满五年，房子不错，有车附近上班的刚改推荐，大户型高总价的选项多，可以备选。19、缦云坊。2021年新交付组团。挂牌均价2.9w/㎡，有46套房源，面积段在82-135㎡，总价250-480w，除均价更低供应更多外，其余建筑及公区情况与锦云坊相同，有车通勤的刚需考虑，刚改一般。20-21、七贤郡一期与二期。2014-2015年建成交付，红色拼色面砖立面，66-138㎡挂牌面积段，挂牌均价3.0w/㎡，总价209-475w的小高层及低层洋房混合小区，楼幢多户数多，自住比例高，房源83套，供应多总价低，出行相对方便，自带幼儿园和一定的简单商业，是文化村对刚需最友好的楼盘之一，租户也会多些，建议低预算刚需关注，再买辆车通勤还是香的。22、新湖香格里拉蓝月春晓。去年刚售罄的楼盘，还在用精装、交付标准双样板间的新盘之一，装标很不错的刚需好盘，居住主体特意拉开与高架的距离，看得出用心的好楼盘，2023年交付，值得期待。23、万科大溪谷6期大盘。第6期还在建，2018年和2021年建成的已有9套挂牌，洋房挂牌3.3-3.7w/㎡，双拼排屋挂牌4.8-4.9w/㎡，万科品牌保证，物业和产品质量问题不大，但位置南靠高架，西边楼幢挨着公墓是硬伤，挂牌价和中心组团比也没有优势，可以适当等等，后续大体量交付后挂牌量必定剧增，选择余地会较大。24、新湖香格里拉。挂牌面积段在106-538㎡的湖山庭院别墅盘和洋房复合大盘，文化村最大楼盘，已开发了10年，有聆风苑、云栖苑、倚云苑、沐雨苑、鸣翠苑、流杉苑等多期及蓝月半岛东西两区低层洋房，地中海样式较多，总价630-7800w，自住为主，兼顾投资保值可谨慎选择小型别墅。| PART 6 |
塞翁失马，2019开启的限价让开发商受利润单薄挤压，这份单薄也反映在了新房质量上，去年交付一系列的维权事件不胜枚举，谁又能知道错过新房是不是最坏的事呢？
第一期，从良渚文化村开始，从城市到板块再细化到小区，如何在挂牌中挑选最佳房源则是后续更深入的内容，篇幅有限不能面面俱到。如果读者还想看哪里的板块详解，请在评论区留言，选择呼声高的实地跑盘详解，汇总线上线下信息成文。
行至幽暗，愿作明灯。
| 今日公示楼盘 |无
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/一叶 编辑/一叶
本文仅代表作者个人观点。本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2022杭州地铁楼盘图（1月版）
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