沧海成桑田的盛夏，走进采荷板块 | 房叔说No.371
共 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓
二手房漫长的观望，总需观望的素材。房住不炒，杭州新政，市场预期改变和打新图利逐渐远去，自住慢慢将是市场主旋律。对于辛勤的杭州人，就近便利选择自住总是一个不错的选择，这个系列为此而来，看板块，巡游杭州。
——写在8.5新政之后
积累二手房素材，继续老板块巡城之旅。
走在贴沙河边，步履不停，继续老城东之行。
▲采荷街道大区划
这周写采荷第一期，作为一个街道概念采荷实在太大，暂且以杭海路这条老路为界，将采荷大主体称作采荷板块，东部和南部作四季青板块留待日后再写。
采莲南塘秋，莲花过人头。
采荷板块的区域如上图，北至庆春东路，南以杭海路为界，西至贴沙河，东达新塘路，公园、地铁口、购物商超、学校等均已标出；推荐的楼盘为绿色三角符号，从北至南，从西至东依次为庆春御府、凯旋门、金牛坊、紫园、凯旋苑的南北区、采荷人家。
▲庆春御府
庆春御府紧挨庆菱路地铁口，仅有两幢，全石材立面的大户型豪宅，自住优选220㎡更优，要是有保姆需求250㎡的南北分区更合理，目前有租但没有售卖挂牌，之前的挂牌均价还是8.46w/㎡，值得去线下中介店留个电话，一旦有挂牌大户型9w/㎡上下的价格值得入手；
▲庆春御府，左-220㎡，右-250㎡
庆春御府的西边是采荷板块的顶流凯旋门，滨江出品，年代新、位置佳、立面现代、户型不错，价格也挂得很争气，非常“有组织有纪律”，基本升一档加2w/㎡，南北卧两房中间套户型88㎡户型8.6w/㎡，89㎡边套10.3-10.6w/㎡，179㎡的大三房挂12.5w/㎡；
▲滨江·凯旋门
其中有一套189㎡的大三房南北阳台户型挂价9.8w/㎡值得一谈，在千万级大户型的购房生态里往往是买方市场，毕竟高净值人群有限，房子选择多，谈判空间大。
▲滨江·凯旋门，上-下，88㎡、89㎡、179㎡、189㎡户型
金牛坊是该板块很有性价比的刚需选择，07年竣工的回迁房塔楼，中年房有物业快递柜，内部安静，外部一旁公园、餐饮店、贴沙河、地铁口一应俱全，双小学学区的选择，去医院、中学、商场一脚踏车路，推荐57㎡挂牌5.4w/㎡的南北两房户型，客厅还朝南，嫌挤推荐88㎡户型，三口之家足够住，挂牌4.9w/㎡；
▲金牛坊
和房东谈谈价，再杀一点总价，300w和400w出头两档总价换住这个地段十来年的学区房，回迁房又是塔楼肯定比不上凯旋门这种豪宅，但流动性和价格稳定，从孩子上学一直用到养老出行都方便还好转手的房子，价格也没什么泡沫，自用绰绰有余。
▲金牛坊，左-57㎡户型，右-88㎡户型
紫园是凯旋路新村东西区夹着的一个仅有4幢房子的小区，07年新建，小面砖三段式洋房，闹中取静，维护不错，门卫大爷极负责，打死不让进，是一个均好性不错可以淘宝的楼盘；
▲紫园
有三套在楼下我爱我家挂牌，刚需6.1w/㎡93㎡两房户型，刚改203㎡两层毛坯户型，挂牌价5.4w/㎡。
▲紫园，左93㎡，右203㎡户型
凯旋苑是宋都出品，年代相对新，拼色暖色面砖、三段式、六角、八角、铁艺、拱形元素，是上一代杭州流行的草原洋房风格，户型方正内部性强，紧邻采荷二小，中年房非常适合居住；
▲凯旋苑
南北区中间是绿茗社区的内部道路，一条路上商超、小学、早饭店、烟酒铺、理发店齐备，生活氛围很浓，笔者走到这儿将近11点了，桌子摆到了路边店外，有大伯身着棉毛衫一件，麦糊烧吃吃，豆浆一碗，竟然和老伙计高声聊起明史，卧虎藏龙，好不风雅；
▲绿茗生活圈
凯旋苑的户型整体都不错，优选了4个推荐，分别是93㎡两房朝南刚需户型，挂牌5.8w/㎡，餐厨分离，北向可隔书房；3房朝南全明方正108㎡户型，挂牌5.7w/㎡，长面宽卧室全南，缺点是客卫开门位置要调整，阳台是封在次卧的；大三房134㎡户型除了内封阳台没有大毛病，挂牌5.8w/㎡，求改善非常不错的选择；人口实在多可以考虑小4房143㎡户型，挂牌5.7w/㎡的双阳台双卫格局；
▲凯旋苑，上左-93㎡，上右-108㎡，下左-134㎡，下右-143㎡
总体而言挂牌价格还是有诚意的，和房东谈谈砍到5.5w/㎡以下成交问题不大，给小的作学区房，给老的作养老房都不错。
采荷人家坐落采荷东，靠近邵逸夫医院，挨着采实、贴沙河、庆春广场、主干道新塘路位置极佳的楼盘，也是宋都早年的项目，04年竣工的中年房，小面砖和染色玻璃的立面，小区幽静树木茂密，人车分行，随着钱新的崛起、四季青的改造价格水涨船高；
▲采荷人家
户型均偏大，挂牌有110㎡到260㎡，适合就近上班的刚改人群，选了三档面积段推荐，有122㎡挂牌5w/㎡，户型三房朝南，有玄关有干湿分离，整体不错价格低是因为在一楼，小区楼间距挺宽的日照影响不大，不介意的话再杀点价，600w总价买在这的三房，还挺有性价比的；
▲采荷人家122㎡户型
宽敞点推荐150㎡的大三房户型，除了面宽小点户型使用完美，挂牌5.98w/㎡；人口多需要活动空间的考虑231㎡双层户型，空间楼梯南北大露台带4房，三面采光，挂牌5.6w/㎡。
▲采荷人家，上-150㎡户型，下-231㎡户型
总结采荷板块的几大优势：
一是强学区，学区划分如下图。分一、二、三小，初中直升采荷或是选择摇号采实都是极佳；
▲小学学区划分示意图
二是优秀的区位。不仅和南肖埠一样，坐落双菱路南北，是老城区外第一里，同时又能沟通新城市中心钱新片区，吃个饭荡荡马路就走到万象城、来福士、市民中心、城市阳台的画面确实很美；
三是完整的社区生活氛围和乡土沿革。采荷街道自1987年街道成立以来，几经翻新，得益于采荷的庞大体量和大量的原住民，使得从小区到城市有不少内部街巷和过渡空间，可以自成小世界，社区内部氛围极好，这在如今全面西化的住区设计里是难体验到的；
四是多元化、多年代的住宅产品选择。千万级改善有凯旋门、庆春御府、采荷人家等等；优质中年房有紫园、凯旋苑可选；单图学区住10来年有金牛坊和整个采荷小区的小户型；唯一的问题恐怕就是挂牌价和量了。
▲五安路-采荷公园
采荷，要从一座古桥说起——始建于南宋的蔡湖桥，坐落在如今采荷街道的西南部，南北跨荷花荡，据明·《仁和县志》记载，有“清泰门外蔡湖桥去城百步”的说话，在历史长河里，因杭州话的发音讹传成了“采荷”。
▲采荷秋景
作为一个农改老街区，自1987年街道成立以来，90年代几乎盖满了的赫鲁晓夫式的社区住宅，而在乡与城的切换里，采荷作为一个笼统的“命题”，开始让每个村八仙过海，自由写作；
芙蓉村，以荷花的别称“芙蓉”命名；紫藕村，以煮熟的莲藕为名；洁莲村，以《爱莲说》“出淤泥而不染”的高尚纯洁品格定名；青莼村，以荷花之友青色的莼菜命名；红菱村，取自苏州评弹“红菱翠盖”唱词；翠柳村，因村里种了许多柳树而得名，细柳荷风也是相衬等等，街道的很多村社和小区的名字，都沿袭了与荷花有关取名风格；
▲采荷各村“花房”
同时，每个小区都会有个代表色，比方说玉荷村的房子以荷花花蕊着色，紫藕村的房子是淡紫色；青莼村的房子自然取色青色莼菜。
这种半控制半自发的理念与如今大行其道的“设立新城”不同，并未打断当地人与乡土的联结，使街道内16个社区以自然生长的舒缓度在数十年中进行着城市化，取名和改造的过程里寄托着百姓的家长里短和民间对江南风物质朴的喜爱，无意识间竟带有几分乡土文化传承的悠长意蕴；
如今，这种城乡一体、邻里尚存、宜居尺度还不迟暮的街区是鲜见的，走在五安路上的闲适和心安能把笔者拉回一个月几十块消费的岁月，和庆春东路的嘈杂可谓天壤之别，一旁是公园，一旁是日常，着实惬意。
采荷的南边是十大城门之一的清泰门，始筑于南宋高宗绍兴年间，宋时称为崇新门，因门内有荐桥（亦称箭桥），故俗称为荐桥门，当时清泰门附近有螺蛳桥、螺蛳埠，所以杭州人又称之为螺蛳门；明代清泰门外沿江一带直至江水入海处，是煮海盐的地方，也就有了老杭州人所说的“螺蛳门外盐担儿”的说法。
清泰门是十大城门里杭州第一座近代拆除的城门楼，始于一段往事，光绪二十三年（1897年），英国向清政府提出承揽沪宁及苏杭甬铁路的筑路权和运行权。第二年，英商怡和洋行与清铁路总办大臣盛宣怀秘密签订《苏杭甬铁路草约》，拟以清政府向英国借款的方式，修筑苏杭甬铁路，拿到苏杭甬铁路的运行权。
该草约被江浙绅商知道以后，引起了极大的愤慨，他们拒不承认合同，并决定自己成立铁路公司修建铁路，在浙江成立的是浙江全省铁路有限公司，原两淮盐运使汤寿潜被推选为“浙江全省铁路公司”总理。
修建铁路即使是现代也是一个非常大的投资，“浙江全省铁路公司”经过多方动员，各界参与，甚至连杭州城里的乞丐都参与进来，但资金依然相差甚远。至1906年5月，浙江全省铁路有限公司筹资400多万元，与投资额千万元依然相差很大，但此时中国的工程师已经勘察完毕，为了鼓舞士气，汤寿潜决定先建造一条自杭州江干至湖墅的铁路，这条铁路便是始于江边闸口站终于运河边拱宸桥站的江墅铁路，仅用了1年的时间，就竣工通车。
江墅铁路中途设置了三个站即艮山门、清泰门、南星桥，其中清泰门站由于靠近繁华的清泰门，因此成为重要的客运站，为杭州城站之前身，其具体位置在清泰门外东北侧300余米处，即今杭州市自来水公司清泰水厂位置；
江墅铁路的建成，极大的方便了杭州城市民的通行，但因为清泰门站在清泰门外，乘客要出城门才能乘坐，受限于城门的开关，非常的不方便；
▲古典式的民国城站
到了1909年初，汤寿潜的女婿、著名学者马一浮遂向岳父建议，索性趁这次铁路修筑的机会，把清泰门站移入城内，汤寿潜表示了认同，但清泰门站移入城内可不是小事情，因为要破拆城墙对风水不好，可汤寿潜依然坚持在1909年的春节将清泰门站移入城内的奏折递交了上去，到1909年4月奏折获批；
获得批准以后，汤寿潜派人勘测，最终选址在清泰门内南侧、羊市街北端。在建造火车站的同时，城墙也破出一个门洞，铺设轨道，专门行驶火车，1910年8月，新火车站落成，取代了城外的原清泰门站，因设在城内，市民们俗称它为“城站”，这也是很多外地游客感觉奇怪的地方之一。
▲民族复兴式的1942城战
城站的建成方便了市民，也促进了经济的发展，但对于杭州城墙来说，却成了被拆的开端，因为破坏风水的负担没有了，到如今杭州是七大古都里旧遗存最少的城市，对历史旧街区的系统复兴开发也极少，很多地名完全被遗忘，近几年更是完全拥抱西方教条的现代城市发展道路，走起了全面玻璃、钢、铝板的筷子楼道路，不得不说无旧无新，十分遗憾。
说起清泰门的煮盐，绕不开的还有杭海路。翻阅资料，说民国21年，当时的省公路局修建沪杭公路，自清泰门经乌龙庙，三堡、五堡、七堡、九堡至乔司路段，连接整条沪杭公路贯通，称杭海路，而杭州百姓通常指清泰门到乔司这一路段，现在九堡还有一段“老杭海路”，其实当时都是连成一体的；
后来四季青、皮革城等轻纺大市场纷纷开业，人们往往把这条路理解成“杭州-海宁”的通路；
“老杭海路”沿江而建，路基实际上就是钱塘江海塘，即清乾隆年间所修的“范公塘”，时过境迁，今日已难以想象下沙原本全是海的景象，以及杭州作为一座沿海城市的面貌。
| PART 3 |
走过五安路时，笔者心想来都来了，就在菜市场买了只光头卤鸭儿，顺便到对街采荷公园的水边荡荡儿。
见三个老嫂儿长椅并排对对扣，我从身后走过，不经意偷听到姑娘儿豆蔻的年华，笑着甜说着苦。
这里的时光老得慢，青丝发白，莲花开落，都要走过一整个长长的盛夏。
2022杭州地铁楼盘图（1月版）
房叔说 | |
房叔选房 |
| 万泰华章 君铂府 天曜城 富源里 |