钱新二期开闸，江河汇附近新年将增加14个新盘 | 房叔说No.377
| PART 1 |
2021年5月拿地的星潮映象（skp）已经在今年伊始，用E类人才入围门槛社保138个月，无房、有房双顶格，一举盖过杭州壹号院的摇号记录，创造出杭州新的摇号社保巨子局。
而早了两年的钱江新城二期新鸿基平安江河汇千呼万唤还继续鸽着，预计最早也要在3、4月份与同属钱新二期的栖江揽月轩同期开盘。
而另一个钱新二期新盘观翠揽月轩基本没动，预计要下半年才能上市。
钱江新城1.0继续断供，钱塘江以北6万+的楼盘也就望江新城的两个楼盘：海潮望月城（滨江望江项目）、K11，恐怕上半年开盘都悬。
好消息是继余杭之后，钱江新城第二个公布了今年的土地出让计划，虽说看上去仅是一个板块，但按照官方划分，钱江新城2.0和二期可不能划等号。
钱江新城二期为钱江新城一期向东延伸扩容的主要功能承载区，东至和睦港、西至三新路、南临钱塘江、北接艮山西路。
区域包括江河汇流区块（景芳三堡单元）、江湾区块（四堡七堡单元），涵盖彭埠、四季青、九堡等3个街道，8个社区。
绵延钱塘江岸线6公里，规划总面积约10平方公里，总建筑体量约1600万方，规划人口规模约23万。
钱江新城2.0则包括了“二城三区”：二城为钱江新城、城东新城；三区即江河汇流区块、钱江新城二期、城东新城。也就是说钱江新城2.0包括钱新1.0、钱新二期、城东新城。
2021年钱江新城二期住宅供地仅2宗，商业4宗、城东新城1宗，共计仅7宗。2022年则上涨到21宗，住宅+商住扩展到14宗，几乎翻了7倍。
江河汇、钱新二期、城东新城三大板块中钱新二期以12宗独占鳌头，城东新城仅有可怜的2宗，江河汇更是仅有一宗商业用地。
| PART 2 |
先看大户钱新二期，今年大致分两个板块，一块是五堡TOD板块，环绕五堡TOD排布，今年计划出让8块住宅+商住用地，另一块为七堡TOD（红普南路）板块，共计三块宅地，围绕红普南路站布局。
五堡TOD地下部分是钱江新城二期地下空间开发的重要节点，即主体沿钱江东路及地铁9号线毗连的地下主轴，以五堡站、六堡站和红普南路站三个重要TOD为核心的连堡丰城项目的起始点。
同时，五堡TOD地上部分定位为杭州最高级别的国际交流中心。
功能上类似于上海的国家会展中心，将面向国际非盈利性组织、机构、协会等，提供融合公共交通、办公、会议会展等场所，以及相关商业、酒店服务配套。
植入国际经济合作、文化交流、科研共享、教育培训四大中心功能。
相对于早期偏重于商业商务定位，钱二开发模式有意识的转化向钱江新城配套居住的定位发展，居住配套用地规模有了一定程度的增幅，要更接地气点。
其中靠之江东路的14、15号地块（地块名为方便与表格对应编排，非土地出让编号，下同）为商业用地，五堡站以北，凤起东路以南两宗为商住用地，以东则是两块较小的宅地，四块地总建筑面积约29万方，总计房源约1500套左右。
就不知道最终花落谁家，虽然也是TOD，但是有别于一般的综合体的偏商业性质，对于一个片区的生活配套会有举足轻重的作用。
而五堡TOD偏商务的性质，多少会对未来住宅的价值高度有所影响，限价参照观翠揽月轩6.75万/㎡，地块TOD的优势属性是加分项。
| PART 3 |
另一区块位于昙花庵路以北，2号地块紧挨着栖江揽月东面，与地铁9号线五堡TOD约500米左右，尺度适中，算四块地位置较好的。
5、6号地块位于栖江揽月西面，与五堡TOD最近也要900米左右，距离稍远。
4号地块位于杭甬高速以西，云峰家园以东，紧挨南面紧挨昙花庵路，向西约750米可以到6号线昙花庵路站，缺点是杭甬高速阻隔，与5堡TOD综合体的距离稍远。
7号地块南至御景路路，西至四号港路，北至艮山东路，偏向于借助六堡TOD优势。
这五块宅地，总建筑面积约40万方，可售房源数约2500套，如果限价参考栖江揽月约为6.6万/㎡。
| PART 4 |
钱二另一板块就是七堡，以9号线红普南路站为中心布局，其中3、11号地与地铁距离仅约200米，10号地块也仅约400米，3、11号地块互为邻居，南面同样紧挨之江路，西面紧邻杭高钱江校区，北面为四块规划轨交TOD商住用地。
这是钱江新城二期甚至整个杭州不多的南向一线临江地块，10号地块与钱塘云庄仅约300多米，关键还是看限价怎么定
要么钱塘云庄开盘，要么这三块地限价公示，七堡限价自然就会浮出水面，现在看来低于艮北限价可能性极大，而这里又是在钱新二期的江湾板块范围内，性价比多半还是不错的。
| PART 5 |
城东新城这几年供地明显开始退潮，长期供过于求的城东新城，新房供不应求开始崭露头角。
其中最明显的案例就是德信中心，2021年两次开盘一次中签率低到3.85%，另一次摇号新政后社保排序筛除社保幼子，有房顶格社保入围后，中签率也只有11.13%。
今年城东新城依然不乐观，住宅仅2宗，可建总建面也就20万方左右，也就1300多套。
其中16号地块位于棹月雅府（印月）南面，东面是铁路，南面紧靠艮山西路，离地铁6号线元宝塘站约600多米，最大的硬伤是新风路穿地块而过。
17号地块位于世茂天誉和笕文实验学校以南，东面沿环城东路，南至花园兜街，西至规划绿地，北至环站北路。
地块北面与地铁6号线枸桔弄站约850米，地块南面距离地铁火车东站站（1、4、机场快线换乘站）约800米，多铁换乘优势明显。
| PART 6 |
2022年或许是钱新二期全面启幕之年，在江河汇所在的御道站之后，最重要的四个TOD又相继启动了五堡、红普南路两个节点站，四站仅剩下最后一个六堡站等待启动。
钱江新城二期地上地下联动开发的模式虽然不能在短期内看到先进性，但长期的作用是值得期望的。
随着连堡丰城地下工程的全面结顶，钱新二期地上的蓝图全面启动，辅以短期可以给城市面貌带来翻天覆地变化的住宅供应。
如能完美接棒杭州核心城市CBD钱新1.0，延续经济长效增长机制的楼宇、总部经济，金融服务业核心，在钱新1.0二十年发展的基础上，用10-15年来夯实这片总计21平方公里的土地。
或许，将出现另一个属于杭州乃至浙江、长三角的陆家嘴。
期望钱新二期的限价梯度做得层次丰富点，江河汇、五堡、六堡、七堡呈现不同的定位，并衔接艮北、城东新城、九堡、下沙。
这样对于不同预算的购房者来说，都会有入住的机会。
同时，2022年钱新二期开闸放水有望适当平抑一下热度，开了一个雪中送炭的好头，至少江河鸣翠、新鸿基平安江河汇这样的极度过热也会有所缓和。
希望首次土拍能尽量多点早点，这样年底还有上市希望。
这十四宗地哪个是你的菜？欢迎留言讨论！
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