是时候放开预售标准了 | 房叔说No.375

共6盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

还在参与杭州新房摇号的购房者应该能感受到，自从年末开始，可摇的新房数量下降的非常迅速。 尤其是近期，新房预售速度稀稀拉拉，一周也增加不了几个可摇的新房。
其中不少还是临安、富阳等远郊的新房项目，城区新房项目可摇数量异常稀少。 核心区的优质新房更是一两周都难以遇见一个，性价比较好的楼盘拼社保的趋势也愈发明显。 

△SKP住宅星潮映象摇号情况

最近的一次红盘开盘，SKP住宅入围门槛也是极其夸张，有房无房皆需要顶格社保才能顺利入围摇号池。 超级红盘近期也几乎都成了老杭州人和人才专属的摇号狂欢。
接下去假如依旧没有相关政策干预调节，这种畸形的市场状态恐怕还会愈演愈烈。 那些倒挂明显，或主力购房人群为老杭州人，供需失衡板块的新房入围门槛都将被社保巨子所支配。 社保幼子、甚至社保中子的刚性需求购房者要么选择去往边缘板块，要么只能选择二手房。 造成这种结果的原因自然和摇号趋利，也和某些板块的供需失衡有关，但有一个变量也是不可忽视的重要推动力。 那就是我此前高频警示的新房供给紧缩。
 | PART 2 |
新房供给紧缩，在上半年大家可能感受不到。
但作为从业者，我们往往需要提前统计后续的新房供给情况，给正确预判接下来的楼市走势起到相关的依据支撑，所以对后续供应态势会更敏感。 根据我个人的初略统计，可以明确的是，在没有其他变量影响的情况下，至2022年亚运会前，杭州将进入一个明显的新房供给紧缩期。
 原因有以下几个： 其一，受2021年下半年房企流动性危机，以及拿地预期收益有限影响，杭州2021年城区成功出让的涉宅用地总量偏少。 总量偏少直接导致后续市场新房供应的整体紧缩。 其二，受房企拿地积极性减弱影响，杭州楼市的第二批集中宅地供应出现了一次较大范围的流拍，导致土地供应断层。 直到12月的第三次集中供地，供地规模才有了一定的回升。
也就是说，5月到12月之间长达7个月时间内，杭州城区宅地几近断供。 其三，亚运会停工影响，根据广州、北京等城市举办大型体育赛事的经验，杭州2022年9月之前大概率也将有一个长达数月的停工周期。 而根据第一次集中供地的地块开发经验看，从拿地到首开一般需要7至8个月的时间，综合性地块甚至更长。
典型的例子就是SKP住宅，2021年5月拿地，2022年1月才首开。 那么按照七八个月的首开周期，第二批、第三批集中供地都将受到亚运会停工的影响，本可以在亚运之前预售的新盘恐将被延后至亚运会之后。 复工复产也需要时间，那么第二、三批土地可以形成供应甚至可能要到接近2022年末。 
| PART 3 | 
综上几个客观因素，2022年亚运之前，能够形成供应的大概只有2021年第一批次供应的宅地，以及进度较快的第二批供应的少量宅地。 这就意味着2022年10月前几乎无法避免将要到来的新房供应紧缺潮。
根据我的初略统计，以下几个热门区域新房供应届时都将极度紧张。 奥体：SKP、傲世邸。
未科：杭珹未来中心、富力中心。
申花：0；蒋村：0；三塘：0。
文教区：锦绣公馆。
滨江核心区：天曜城。
江河汇：新鸿基。 以上这些主流板块的供应甚至都已经不能用紧缺来形容，部分板块实质上已经是阶段性的断供了。 如果以上新房供应情况真的发生了，那么优质新房的难摇程度或许将超出大部分人的想象。
受此影响，甚至不排除拼社保还将向外围板块蔓延。 二手房也将因此承受一定的压力。 所以我此前才多次呼吁重视新房供应状态，提醒各位读者，新房能上车尽量上车，尤其是相对优质的新房项目，市北、艮北这类板块不应该过于挑拣。 就算你是顶格社保，但在优质新房极度紧缺的情况下，可摇频次也将大受影响。 所以不仅是社保幼子，社保巨子也应该对此多加关注。 同时也建议有关部门加以关注。
在新房紧缺初现，同时新房紧缺对市场影响巨大的情况下，也有必要出台相关的政策改善新房供应情况。 比如，适当降低当前的新房预售标准，以此缩减新房预售周期。 
| PART 4 | 
按照相关规定，目前杭州预售标准为： 地上建筑为十层以下的，需完成建筑主体结构的施工。 十一层以上的，需完成建筑主体结构施工的二分之一以上（且不低于十层）。 一百米以上的（超高层），已完成建筑主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）。 假如预售标准减半，那么将在很大程度上加快第二、三批集中出让土地上市的进度，施工动作较快的项目完全可以赶在亚运会停工之前首开。 第一批集中供应的地块，以及早期地块甚至也可以因此增加预售的频次。 如此一来，本将受影响延后至10月之后首开的楼盘都有机会在亚运会前冲一波供应。 这样自然将有效的缓解新房紧缺对市场的负面影响，对平稳楼市起到积极正向的作用。 不仅于此，新房预售条件降低，对当下被断流危机威胁的房企也能起到一定的帮助，加快它们的造血速度。 而此前，包括杭州在内的多地已经有过出台临时预售标准调整的记录。 最近一次在2020年初，受疫情影响，杭州就曾出台过一段时间的预售标准减半动作，为房企减负、降低疫情冲击起到了很好的帮助。 此次受上年土供规模缩小、以及亚运会停工的影响，杭州想要加大亚运前新房供给规模，客观的说似乎降低预售标准是最为有效的一条路。 就如央行近日的表述，要充足发力、精准发力，还要靠前发力. 于杭州楼市是不是也应该针对问题，提前发力、靠前发力，将问题解决于萌芽?
是时候适当放开预售条件了。 

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| 今日预售信息 |

  -END-

文/荆轲 编辑/荆轲

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