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未来科技城二手房，最大的风险点不是阿里 | 房叔说No.418
共 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
近期，TMT巨头裁员被推上风口浪尖，网传包括不限于阿里、腾讯、字节等巨头都在陆续裁员，或人员优化，之于杭州楼市，阿里的裁员则更为敏感。 阿里对杭州发展的贡献是有目共睹的，带动了滨江、未科两个杭州绝对的产业集聚区的崛起，更拉动了两个区域的飞速成长以及房产价格的急剧攀升。 杭州非常流行的“产业决定房价”的楼市结论，甚至都和阿里有着千丝万缕的关系。 裁员事件加上反垄断的持续，难免让人对强依赖于阿里的未来科技城楼市感到忧虑，毕竟阿里占未来科技城的比重实在太大。 不管是就业人口、还是经济带动作用，亦或人口集聚，阿里可以说是和未来科技城的命脉相依的。 股价的持续下挫也好，裁员也好，对楼市的直接影响就是购买力的紧缩，对区域楼市产生影响自然是不可否认的。 但影响真的很大吗？甚至会导致房价暴跌、腰斩？对此，我并不认可，尤其是后者。 因为阿里的员工收入受影响、或员工数量一定幅度减少并不能从根本上逆转未科楼市的底层逻辑。 一家巨头公司的员工增量停滞，但存量还在，存量在那么需求就在，需求在楼市就稳。 部分高p员工受股价下跌影响，也不代表整体收入的大幅普降，大部分的基层员工的收入于整个城市平均水平而言，依旧处于较高的水准。
加上巨大的存量，这批购买力依旧是杭州其他板块渴求但难以得到的需求。 再结合区域其他已经落地的成长型动能，比如字节、快手、vivo、oppo、人工智能小镇、菜鸟、阿里云、之江实验室、西湖大学等诸多后继增量，整个板块的需求蛋糕体量受的影响并没有想象那么大。
简单一点说，一个巨头的减速并不代表整个板块的减速，其他增量相加就算不能弥补单一巨头减速带来的负面影响，但总体负面影响也能被控制在较小的程度、或范围之内。
第三中心的定位也已经给出，产业中心正向着综合中心迈进，增量持续做大只是时间问题，城西科创走廊不只有阿里。 随着板块的基础条件快速升级，高等级商业、公共配套的落地，第三中心产生的改善居住虹吸力也在扩大，除了产业集聚所产生的内生力外，外生力也在快速崛起。 存量还在，增量可见，预期强劲。
尤其是存量，只要存量未受明显影响，短期影响就不会太大，这也就是为什么核心区二手依旧较稳，在85新政普跌后并没有继续大幅下跌的原因。
目前三兄弟的成交基本企稳在6万+，基本和板块定位和当前兑现的城市资源相匹配，没有低估、也没有高估。 对于短期的未科二手，在我看来，更需要担心的不是阿里的紧缩，而是接下来可能出现的摇号机制调整。
| PART 2 | 杭州楼市有个非常有意思的特点，那就是，不同时期的楼市压力完全不同，或者说，楼市对购房者的挤压完全不同。
而只有市场有压力了，二手房才有上涨或稳定的动能。 简而言之，杭州楼市近几年持续上行的背后，是总有一群人被市场挤压，无奈之下只能去往二手房，成为二手房价格上涨的主要动能。 以下，我简述下近几年杭州楼市的压力转移。
第一阶段，16年开始的头几年，由于几乎不对需求端进行任何有实质性的抑制，杭州楼市长时间处于供给小于需求的状态，该阶段被挤压对象是全体购房者。
结果是二手全面持续上涨。 第二阶段，无房家庭、人才家庭优先摇号政策出台、以及极度宽松的落户政策下，有房家庭成为被挤压的对象。
不管你是改善还是刚需，摇号基本无望，于是这批有房家庭成为推动二手房全面上涨的主动力。 具体的市场表现就是21年上半年二手跳涨20%以上。 第三阶段，85新政出台，限购大幅升级，杭州楼市从长期的供给小于需求的状态切换到供给大于需求，于是几乎所有购房者都被解压，尤其是高社保市场的本地有房改善家庭，而他们恰好是热点区域次新的主要购买力。 85新政给市场全面解压结果就是，二手市场失去压力，瞬间土崩瓦解，引发21年下半年的二手持续走低的惨淡行情。 在杭州楼市的运行轨迹上，市场需求面临的压力和市场热度基本呈现正相关的。 85新政后，虽市场压力已经比较小了，但对于个别板块，挤压并没有完全消失，这些压力依旧是板块二手的核心支撑。
典型代表就是未科。 由于限价和二手倒挂过于巨大，该板块新房长期处于一房难求的状态，且周边板块同样火爆，未科主力刚性购房需求的重要组成部分——区域内生的非人才家庭、有房非顶格社保、无房中低社保家庭几乎没法上车新房。 这批购房者受摇号制度的挤压，只能选择远离未科的新房，或板块内的二手房，成为未科二手的绝对支撑。
假如这批未科内生的主力刚性购房者被解压，能够上车板块内或周边的新房了，甚至仅仅只需要有上车新房的可能性，二手都将必然受影响，甚至会引发一定程度的下行行情。
摇限价新房有望，谁会买高价二手房？
暂未建立起对城区强大改善需求的吸引力之下，未科二手甚至会出现短期的买家真空，冲击二手市场。 而这些未科内生的购房者能不能被解压的关键，就在于摇号机制的调整与否。 如果按照之前的流传，未科、云城等区域或许将采用职住平衡的摇号机制，那么这批购房者大概率将被释放，再也不用受现行的摇号机制挤压，二手就丧失了主要动能。 这才是未科二手接下来一段时间最大的风险点。
| PART 3 | 这个风险点还随时有被引爆的可能，就像我此前在多篇推文内所述。 当前的摇号机制对未科等人口、人才大流入的板块发展已经形成了负面的影响，人口持续流入，却没有新房上车机会，没有房产的绑定，留人任重道远。 同时单一的社保排序摇号机制的弊端也已显现，优质区域及某些供给严重不足的板块成为人才资格、顶格社保的专属，普通购房资格，尤其是绝大部分新晋城市人口被全面挤压。
从长远来看，城市新晋人口的吸引和留居，是杭州和每一个同级城市发展的最大关键点。
在短期楼市趋于平稳的情况下，针对这个痛点进行优化是具备非常明确的必要性的。 因此，事关城市未来，留人、和更公平的摇号机制的需要下，职住平衡出现以及摇号机制优化的概率就越大，甚至只是时间问题。 而不管是职住平衡，还是摇号机制优化，依然是事关城市未来，那些类似未科内部的主力需求都必将是最大的获益群体之一。 结果就可能是未科内生需求被解压，二手支撑减弱，价格下行。 这才是未科二手接下来的最大风险点，而不是阿里。 最后再说几句。
任何板块都是有风险的，但风险和收益往往是呈正相关的。
对于未科，它还有很长的路要走，单一的产业中心不再是它的定位，当你将视野放在更高空俯瞰杭州，你会发现大片的城西平原需要一个城市级中心。
第三中心的出现不是偶然，它的出现只是时间问题。 于房价而言，偏居西部、没有成熟的传统城区拱卫，未科的客观风险确实大于申花、奥体。
但也不要忘记，它的成本也是最低的，也最可能上演逆袭神话的。
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2022杭州地铁楼盘图（3月版）
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