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预言与往事,一座高楼的一生 | 房叔说No.412

一叶 杭州房叔 2022-07-19

共 5 盘预售公示、登记,列表见文末↓


| PART 1 |


“我”,是一座33F的高楼住宅,15年生。 我的所在,是一个大家族,爷爷辈是筒子楼、赫鲁晓夫楼,进城转了户口,二代便成了商品房家族; 父母是洋房和小高层,姑姑是合院,舅舅是排屋,作为15后,我是商品房家族的年轻人,也是家族个子最高的。 在祖国的大地上,从诞生到大规模建造不过近10年的我,今天,想预言我的一生。



| PART 2 |



作为住宅,我由如下的部分组成:主体结构、保温层、防水层、水电暖通、电梯、外立面。

 


结构是骨架,防水和保温层是皮肤,外立面是衣服,水电暖通是经脉,电梯则是我的新陈代谢,住在我身体里的人们就是我的红细胞。

 

在我爸妈出生的90年代初,国土局讨论、国务院下发了55号文件,暂时规定了我脚下的土地最长使用年限为70年(商业用地40年,工文教卫用地50年);

 

后来,最高权力机构用《物权法》规定了住宅使用权期满自动续期,但人们仍然总将我和70年在脑海里绑定。

 

但,我有自己的年轮。

 

作为房屋分类的三类建筑(普通民居),我的结构设计年限是50年。然而,自1998年以来,家族平均使用寿命也就大约30年,当然其中不乏拆迁的因素;

 

▲2006第七届建筑物改造学术研讨会


在如今大城市的城区,主体结构的使用寿命到50年已是难得,江南的气候下,普通的混凝土50年表面多半会酥(粉化,踢就掉皮),我不会死,但我不再被体内的人们需要;

 

作为高层建筑,电梯是我体内被使用最多的设备,国家规定进入报废的年限为一部15年,两部则为18年

 


如果物业负责,认真维护,电梯大概能保证20-25年的正常运行,但无论如何,电机、轿门导轨、电缆的老化是不可逆的;


届时,恐怖片里的突然断电会经常发生,于是得动用专项维修金修修补补,而这笔钱在20年后剩的也只够修修补补

 

作为高层建筑,顶层防水是我的软肋,因为没有建商会在看不见的地方大用石材;

 

防水的卷材在10-15年内开裂、老化、发皴,顶层住户会明显的感受到冬冷夏热;


当然,卷材倒可以重铺,排水的问题也不会太大,只是......会集中维修的物业和建商少之又少,何况,还得留钱修电梯。

 


保温层是我的秋衣秋裤,盖楼常见黄黄的那一层,好的保温效果来自内外复合保温,但内保温会牺牲面积、占用成本,于是,我的秋衣常常没有内胆;

 

保温对人工最为考究,空鼓、变形、粘连是这件衣服的裁缝最容易出的纰漏,它们会“起球”,接着在某个昼夜温差巨大的风雨夜,被部分刮到地面,这大概会在20-25年之后发生

 

当然,如果外立面是金属和干挂石材,这些事会晚一些,也会发生在人看不到的里面,而外脸依然体面;

 

▲干挂纵剖


石材干挂这项技术大量应用在国内不过15-16年从早期的插销法发展到背栓和开槽越来越安全;


不过,哪怕内部的固定背栓有足够长的寿命,但石材本身会开裂、部分脱落,受酸雨的长期侵蚀而粘结,最后形成高空炸弹;

 


水电暖通,作为我的经脉,大概是身体里最健康的,和主体结构差不多的寿命;


当然,无论是PPR(厚)、PVC(薄)、PE管(可热熔连接),超过30年以后,我希望它们在可视的地方漏水,要是在混凝土或是地板里,不仅手术费高,我还会很疼。

 

这是我的四肢与五脏衰老的历程。

 


| PART 3 |


盖出我的匠人建商,对我的基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程有负责的义务,理论上负责到设计文件规定的该工程的合理使用年限,常见50年;

 

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年

 

他会让我活着、不塌,别的5年内会移交物业,之后,维修基金和物业费是支撑我健康的保障

 

在我诞生的前5岁,我意气风发,吸引万千目光和财富,视我为致富的密码,城市现代化崛起的标志;

 

在我的5-15岁,物业只能日常打扫公区、检修电器、保养地库,我的防水层开始脱落,我的外立面皮肤开始发皴,我的保温层出现漏洞;

 

在我的15-25岁,我的保温层开始大量斑驳,表面的防水涂料已然失效,小面砖会借风下坠,电梯也会时常卡壳、短路、断电,业主群开始出现更换全新电梯众筹的讨论,道德绑架和筹款难的争吵一日不得安宁;

 


又过了几年我的体内完成了一轮自我更新,在我诞生之初拥有我的业主几乎弃我而去,或是待价而沽,许许多多租客开始进入我的身体,群租、集中使用大功率的电器、房东不交物业费、小区总有装修噪音;

 

我成年了,被社会毒打,得了一身的小病小灾,但没人能说清是先天显现还是后天年久,物业收不上太多的钱,我只能用“中药调理”,因为手术很疼,很贵,伤筋动骨;

 

30岁之后,建造我的匠人几乎完全离我而去,因为我体内的老业主,没有人能留有30年前建造时我基因缺陷的证据,毛病彻底丢给岁月,而岁月不归匠人管,何况这样的老业主也不多了;

 

50岁之后,我发霉、发臭,人们叫我群租房,我的容颜堆满了皱纹,我的衣服一点就着,但我的身子骨还算硬朗,可所有的老业主却都希望我大病一场;

 

54岁时,我被认定为了危房,但我没法被重建,它们说,11层还行,33层太贵了,看看历史教科书,想想别的办法——

 

在马六甲海峡的尾端,我有一堆侨民叔叔名叫组屋,他有99年的使用年限,从诞生那天起,他就受到建屋发展局的监管和维护,几个叔叔之间围成的社区中心,会全权负责房屋的老化、维修和重建受理;

 

▲新加坡组织拆除的老式组屋


在日本海对面的小岛,我的邻居在团地住宅被淘汰后,很快就形成了全预制、全装配建造的体系,他的梁自浇筑时早已预留管线槽,他的屋顶一体浇筑甚至自带2%坡度的檐沟,何况,建造他的匠人是世界上最顶级的产业工;

 


▲精确到塔吊螺丝定位的全预制,全预留,全预埋


1988年后,他们家在城里和我一般高的孩子,可以经受8级地震而不修,令我羡慕不已;

 

我曾经还有几个远房表哥,在大洋彼岸的漂亮国,1972年后,他们被TNT成片炸掉,表哥去世那天甚至上了建筑与城市史学报,说标志着现代主义建筑与城市这种烂模式的死亡

 

1972年Pruitt–Igoe现代城市住宅群爆破——“现代建筑已死”


他们商量,这个好,最便宜。于是我的脚边和腰间被布满炸药,说是分段延时启爆,可以直上直下。

 

▲分段爆破


55年的光阴化在最后的几秒,我的脑海里犹如走马灯——

 

我曾站在城市高点和价值顶点俯瞰父母与长辈,和那些设计使用年限100年以上的四类建筑(展览馆、博物馆等)一起描画一座城市的天际线,那是一种“先进”的理想

 

而今,我的耳畔响起“Viva La Vida”,明白房子和人一样,被抛弃和死去都在一息之间。

 

“我”,是一座33F的高楼住宅,死在55岁。



| PART 4 |



当然,作为摩天楼,中国不是“我”的原乡,卷起乡愁,那又是好长好长的往事。


诞生时我有许多名字,城市管理者叫我现代城市典范,老专家谓我城市化顶峰,建造者叫我城市地标,拥有者叫我核心资产......

 

高瘦的我,和车行高架路,地面绿植,轨道交通这几个发小组合在一起,在原生都市的边界蔓延;

 

▲柯布西耶


大概一个世纪前,有个叫柯布西耶的法国人(现代主义旗手)在图纸上定义了我们这种组合,叫我们“明日的光辉城市”为工业社会的效率最大化、人的异化量身定做

 

▲“光辉城市“规划模式-高楼、高速、绿地、轨道


优柔寡断的欧罗巴人总是怠慢,那时除了钱啥也没有的漂亮国倒是接收了大量德裔工程师、建筑师,他们是被一个小胡子赶过来的;


▲芝加哥-壮丽一英里


美国人可没有什么历史文化包袱,很快光辉城市落地生根,直到今天它依然是一个车轮上的国家;

 

二战打完,在欧洲的废土上,日耳曼、意大利、昂撒人、高卢人也顾不得文化不文化了,几个月就拔地而起的我们像蝗虫一样席卷欧罗巴,重建,效率就是一切;

 

▲欧洲战后住宅


50年后,“光辉城市”在持枪的国度成为恶劣的社区,70年代,我的远房表哥被炸平;

 

1980年代,后现代思潮兴起,现代主义的冷漠冰冷、邻里街道缺失、为车为美不为人服务的多宗罪被锚固在历史上;

 

1990年代,因为烂城市的不可持续,第一届新城市主义大会召开,人们耳熟能详的“TOD”提出于此,但好像到了中国,TOD=地铁上盖+商场+光辉城市,这种矛盾杂糅的功夫不啻是一种东方哲学;


千禧年,我进入了公共建筑,每个城市以拥有我的数量多为荣,有一个叫雷姆·库哈斯的荷兰人以纽约为蓝本解构了现代城市,后来他盖了CCTV大楼;


他说,城市当然不需要那么多高楼,怎么算都浪费和多,但人类就是需要”针和球“;


针是“方尖碑、高塔、摩天楼”,球则是”穹顶、斗兽场、体育场“,那是“权力、力量、征服感”原始又超现实的象征;


▲海阳,万米海孤独海岸,高层鬼城中国至少有300个


2010后,我大量进入民居领域,在他乡的东方古国,重新开始大半世纪前的老故事。



| PART 5 |



笔者每天都会经过一幢高楼,近两周出现了一块这样的招牌。


我紧紧外衣,加快了脚步,我知道这样的招牌会越来越多,老故事又会轮回;

  


我愿栖息的树与森林青春长在,也会在第一片叶落前离开。



| 今日公示楼盘 |


| 今日登记楼盘 | 


 -END-

 

/一叶  编辑/一叶


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2022杭州地铁楼盘图(3月版)

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