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是产业就行了吗？ | 房叔说No.409
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产业能够带动一个板块，甚至一个区域，这是杭州人形成的一个广泛共识，近些年杭州人见过太多产业造成的奇迹，对此自然深信不疑。 最为典型的案例就是滨江和未来科技城，这两个大区域也是杭州产业造城最为成功的两个案例。 滨江的横空出世，20余年的发展期将江南的成熟度快速推进至核心主城的水准，在城市界面的角度上看，滨江目前更是建立了一定的优势。
至少在杭州，论城建国际化，滨江一定是封面级的。 从产业角度，滨江的产业领先度更是明显领先杭州大部分区域。 横不过10km、纵不过5km的滨江核心区拢聚了包括网易、海康、新华三、吉利、恒生等一大批头部企业的总部，大大小小的上市企业多达数十家。 表现在房价上更为直观。
2015年启动的楼市大潮，滨江是毋庸置疑的领涨方队，最近三两年滨江豪宅的市场表现更是直逼杭州第一豪宅区南星桥。 滨江金茂府、柳岸晓风、杭州壹号院等标杆豪宅目前的挂牌价普遍超过十万，成交十万+也已不算稀奇。 另一个产业的宇宙中心，未来科技城近年的房价表现更是让不知多少老杭州人惊掉下巴。
一个绕城外的不毛之地，头部楼盘的房价竟已超过大部分主城非改善级次新。 究其根本，产业，产业，还是产业，尤其是未来科技城，产业于房价的放大效应几乎重塑了对产业力量的认知。 在此后，产业也几乎成了我们判断板块是否有潜质的核心指标之一，一个板块如果没有产业或多或少都会被市场所看衰。
反面案例，大家都懂的城东，至少在当下，城东房价长期温吞水的原因很大程度上都被市场归结为没有产业。 先不论这个具有一定市场的共识对不对，但产业缺失对城东楼市影响是存在的，这个结论基本是成立的。 （城东房价长期温和在我看来，和两方面关系较大：一是区域供应长期过于充裕，二手区域内产业效应偏弱，具体解析可查看“正确看待城东”一文。） 再比如，就算是宇宙中心奥体，在一些坚定的，产业唯一的购房者的思维认定内，奥体的房价绝大部分也是泡沫。
但实则这是对产业支撑房价的理解不到位，有机会我会单独写一篇关于奥体的房价支撑解析。 按照产业驱动的模式，房价必然和产业强相关，那么问题来了，是不是有产业就行，就够了呢？
| PART 2 | 不少人看好大江东，把大江东代入未来科技城的模式。
既然都是近远郊，也都是以产业为主驱动力的造城模式，既然未科可以自成一体，那么假以时日，大江东自成一体也就是顺理成章的？ 在我看来，这类想法存在的问题在于，没有搞懂产业为什么能够驱动房价。
产业并不能直接驱动、或带动房价，带动房价的是依托于产业链上的就业人口，人口持续性的导入才是房价上涨的本质。 产业来了，人口自然也来了，住房需求也就有了，房价就有了支撑，产业到房价是这样一个传导机制。 在这个传导机制内，还需要注意产业对住房需求的付费能力的影响，这也就是提出“是不是有产业就行，就够了呢？”这个问题的原因所在。
在新技术爆发式的发展下，不同产业的就业人口的购买力天差地别。
收入顶端的产业比如，信息技术，高端研发，企业总部等，高端细分行业的就业收入远高于制造业。 不仅如此，这些高端行业对高端人力资本的需求还大。
比如阿里，员工收入不仅高，员工的存量还多，一家公司的总部就集聚了数万名高付费能力的购买力。 这样的结果就一定会催生大量高端购买力的产生，对企业周边的房价起到挤压效果。 反之则是，员工主要以中低端收入为主的产业。
典型的比如传统制造业，员工的收入普遍相对较低，购买力自然要大打折扣。 在制造业自动化加速的进程中，制造业所需的就业人口也会同步下降，同时制造业往往占地面积大，人口密度自然就低，对购买住房的需求总量也不如高端行业集聚的区域。 就算部分制造业企业有收入相对较高的研发部分，在人力资本汇聚于核心城区的条件下，这些制造业企业也会将研发部分分离，放置在获取人力资本更易的城区，而不是生产区域。 简而言之，就是制造业聚集区，不仅人口收入相对低，同时人口密度也低，强大的购买力群自然就建立不起来。
假如住房供应能够相对充分的得到保障，那么房价上涨动力是很小的。
这也是我不太看好大江东未来的天花板高度的核心原因所在。
所以在面对产业导入这一利好时，千万要明白产业和产业不同，不是什么产业都是大利好，就如现在火热的滨萧一体化。 最近，滨萧一体化发布了先期的先导区，基本分布在义桥、戴村一带，这些合作区大概率也是承接滨江核心区的制造业导入，高端研发留存在滨江。 从驱动房价的角度看，这样的产业导入形式能够产生的实质性利好并不大，可能还不如一些重点城市基建来得更有价值。
比如快速路、地铁、学校等。
| PART 3 | 究其本质，产业能够带动房价，底层原因还是在于优势产业带来了澎湃的购买力。 换一个角度，不管是不是头部产业或头部企业集聚的区域，只要本区域内能够大量产生高端购买力那么房价一定就是有支撑的。 这点在核心主城就体现的非常明显。
主城产业并不如滨江、未科耀眼，但行政、银行、医疗、教育等传统优势行业给主城带来了相当可观的高端购买力，主城才能在房价上如此稳固。 申花就是很好的案例，申花有产业吗？没有，申花周围的新兴产业密集吗？显然也没有。
但城西、武林等老主城核心的传统购买力却是足够的多，这才给了申花冲击南星桥外又一个豪宅区的根本底气。
最后再提一句。
当前任何一个新规划的新城，从产业角度判断其能不能成活，一定要看清楚是否有实质性的产业导入，而不是概念上的，虚头巴脑的规划。 毕竟产业招商的难度已不像以往，当前属于产业存量时代，每一个巨头都是任何一个城市所看重的，想要仅凭招商去架构起一个雄厚的产业新区几乎是不可能的。 这点非常重要。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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