最热绿汀路TOD领证！社保高墙外的Z世代持续躺平？| 房叔说No.404
该项目共计4幢378套房源将登记，分119㎡和139㎡户型，据流出两幢的一房一价表来看，总价在415-516w之间，高度在25层，人才倾斜比例15%，无房倾斜比例30%，有房55%。
杭珹未来中心作为2022杭州最受关注的项目之一，该项目脚下是2021创造杭州土拍历史第三高价的地块，坐落未来科技城核心区；
假如缺乏对撞的其他热点盘的分流（彩虹轩和天曜城今日有领证乌龙），并不多的开盘套数，并不高的总价，城西长期的供需失衡以及人才聚集效应，暂作以下判断：
1、如果后续没有有效对冲分流，本次登记人数将爆表，有房家庭入围条件为顶格社保的概率十有九成九；
2、无房资格争取113套房源，也必定是高社保，10-13年社保甚至更高都很正常；
3、人才房源57套，E类人才社保不长恐难入围，建议观望到登记最后一天，如无其他热点盘对撞，则碰运气卡点报名；
4、大概率触发5年限售，建议有思想准备。
5、不是顶格社保观望到最后一天，静待可能对冲的富力中心、彩虹轩等对冲项目。
杭珹未来中心注定是少数人的事儿，回归正传。
短期看金融、中期看土地、长期看人口。
楼市分析金句，想必大家都不陌生，前两联无须赘言，盯着央行、LPR及地方土地出让和供应情况即可，在中国，一言以蔽之，看中央和地方政策，今天要着重说说最后一句。
因为带个“口”字，常规上总把“人口”当成一个数学的量词，实际上，长期看人口，除了量，应该看年轻人具有的经济及社会属性；
▲何同学-Z世代的精英
翻译一下，经济属性，主要指购房实力，实在买不起或者有实力也不想入楼市，就不能形成有效需求；社会属性，指消费倾向、住房需求、同辈价值观等等，会深刻决定购房决策。
即，一座城市进入多少年轻人口，和年轻人口能买单、会买单、怎么买单是两码事。
所以，要了解年轻人，尤其是被8.5新政暂时封印，但即将成为购房主力军的新型人类，事实上，在别的领域，他们早就攻城略地，而在地产领域，鼻子灵的房企也已提前布局。
他们是Z世代，不同于任何一代的全新物种。
| PART 2 |
每年的承前启后，笔者都会阅读前一年官方及社科大机构数据和报告，因社会是人与社会关系的总和，在经济底座和顶层政策的中间层也是直接反应层；
笔者始终坚信，社会形态和共识会直接而深远地作用于各行各业，为了不落伍，必须关心社会，“看到人的变化”。
若说过去一年的楼市关键词，一定是“政策市”，同样，若对过去一年社会变化下关键词，笔者认为是“Z世代崛起”。
▲柯普兰
Z世代，源自加拿大小说家道格拉斯·柯普兰《X世代：速成文化的故事》带来的衍生，是指全面出生于“电子时代”的年轻人。
在美国，这个区间被定义成1995-2009的年轻人，而在中国，根据专注新消费的青山资本2021的Z世代年度报告（汇总国家统计局、各大国际研究院的数据），在中国的Z世代，更精确的生日区间是1998-2014年。
报告很长，感兴趣可以搜来通读，概括起来有以下特点：
1、Z世代总人口约2.8亿人，男与女比例118.2%。自有自主思考和行为能力起，已全面活在3G以后，对Z世代来说，网络和空气一样自然，且使用移动端多于PC端；
和之前年代的人们相比，Z世代不是使用手机和上网，而是天生就活在手机和网里。
▲Z世代舒适日常-聚一起玩手机
2、这是唯一的一代，自己和父母均是独生子女，孤独是最大的底色。
因为活在网络和手机里，圈层社交替代传统社交，成为Z世代认识与联结外部世界的主要方式，在各个平台有各色的性格和小号，这是他们对抗孤独和焦虑的舒适圈；
▲头号玩家-游戏圈层社交
举个例子，A是Z世代，兴趣是VR游戏、密室、桌游、轰趴、livehouse演出，他的朋友就会在这些领域形成一个个圈层，在每个圈层和社交媒体，朋友互不相识甚至虚拟，A的个性和角色都会完全不同。
一个人尽管孤独，但他们生来就习惯自处，以不同的面孔活在虚拟本就是他们这代人的真实。
3、和大众认知形成普遍偏差的是，Z世代中乡村人口占到57.5%，且地域分布前几名均是劳务输出大省，这意味着，其中仍然会有相当规模向一、二线城市流动；
▲Z世代出生分布
2019年我国城镇化率为60.60%，2020年我国城镇化率为63.89%;
考虑到城镇化率每年2-3%增速，以及与发达国家标准70%已然不多的差距，可以确信Z世代一进入社会，扩张型的城镇化已近尾声，规划上应全面转向存量调整，近7年连降到超低的自然出生率也在急剧强化这种转向。
4、没有钱和价格的实感。钱生来就是数字，完全不理解一沓钱换一台彩电的感觉，“悦己至上”、“敢赚敢花”、“绝不将就”是最多的花钱出发点，超前消费和负债会比90后有过之而无不及，但90后受制于“房贷”更多，Z世代则完全不同；
2018年，Z世代对社会整体消费的贡献是40%，去年来到了恐怖的47%，在构建国内循环推动经济转型升级的大国策下，这群新人类最响应号召；
▲国潮年画
不仅如此，Z世代还在倒逼品牌方做出改变，近些年国潮大爆、脱口秀、偶像经济、盲盒、虚拟账户、元宇宙的背后全都是他们的身影。
并且，他们的消费观其实非常理性，报告中精确地用“货比30家”来形容，Z世代对传统的市场营销、广告话术、宏大叙事脱敏，更看重真实的评测、实际评论、产品的实际成分。
买东西更像理工科配电脑，打动了成自来水，不爽的坚决抵制。
5、独居成为习以为常。下图是我国一人户家庭近30年的占比变化及预期图，后10年陡然升高的原因在于Z世代；
▲中国一人户家庭占比30年变化
因为虚拟世界的丰富，他们是天然适应甚至喜爱独居的一代，男女比例失衡更加剧了这份独；
▲独居-真香
简单来说，孤独终老是气话，总要给父母交代，但晚婚晚育确是真相，Z世代会极大拉长从毕业到家庭之间这段时光，这段时光，Z世代都在大城市独居和不停地试错，何况独居是真的香啊！
“宁可单着，不愿将就，哪怕结了，随时能离。”是一人居模式兴起的最好注解。
| PART 3 |
可以看到，在消费端，这样一代人几乎已经是整个社会的主角，而消费尤其是数字消费对如今的经济贡献和产业升级有多重要，答案早就不言而喻。
那么，在万年保守传统的地产行业，这样的Z世代，会是某些房东眼里，托底房价合格的接盘侠吗？
笔者的答案是：新房随缘或躺平，二手难做接盘侠。
新房端：
就杭州来说，8.5新政实质就是延后了这些年轻人的需求；
但市场是动态的，一旦盖起了高社保的墙，房企也会做出经济理性抉择：全面转向大户型产品。
一来不做小户型可以省成本；二来首付就能收6成甚至更高，回款快；三来减少单一盘的业主人数，日后经营成本也低。
在此期间，新房限价很快就涨了，且有第一次难保不会有第二次？
同样一张房票，过了两年再用，一摸口袋，钱根本不够首付了，一看地图，买得起的又向外平移了好几公里，一看社保，就算是无房票心仪的房子好像入围也难。
这种情况看上去，加的两年甚至像是给了一个期限，这期间合谋将低预算刚需挤出市场，令年轻人大呼不友好和躺平。
抱怨无益，笔者还是希望Z世代静下心来，在房地产行业下行的黑铁时代，审视自己的生活和选择：
1、若家底厚实，务必安安心心等社保长起来摇新房。
暂时难入围没关系，拿钱先去投资理财生钱（保本金），增量城市化的尾巴，务必只选优质资产，若是优质地段务必一步到位别买太小，卖的时候你就懂了。
2、实在追不上城区资产价格了，也不想买在远郊和背长期房贷降低生命质量，近几年可以攒钱静观，租赁市场的地位从未有这两年如此有分量。
国家正全力补齐保障性住房轨道的历史遗留问题，多地共有产权房已然上马，行业标杆万科在两年前也明确向经营型企业转向，加注在年轻长租公寓上的投入；
长租公寓近两年频频暴雷，让大家对这种商业模式颇有微词，认为是概念骗钱，笔者认为，痛点和方向都没错，但许多事情要等一个契机；
对租房市场的年轻人来说，“租售同权”是世界上最美妙的字眼，和存量房市场的“房产税”一样难等，这柄宝剑何时出鞘，运营和资金的监管体系的完善才会走上正轨。
Z世代要是真躺平，地产行业和国家比你都急。
二手端：
炒房客切莫天真，靠业主群锁住售价，“不到x万”不允许卖的把戏对Z世代没用。
买不起的接不了盘，买得起的绝不想当韭菜，因为他们清楚自己背上的房贷，是真的要还完的，身后的一代人无论是人数还是需求，都不够击鼓传花了。
只要出生率不暴涨，二手房价在接下去的一代降温趋稳是必然的，最后价格会和板块土地价值高度正相关，流动性限定在各自圈层内的置换，软着陆就成了。
| PART 4 |
世界是老人的，也是年轻人的，但未来终归是年轻人的。
勿用当代的语境臆测新兴的价值观，新人有属于新时代的生活道路。
躺平，有时，是无奈也是是思索后理性的选择。
2022杭州地铁楼盘图（2月版）
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