杭州未来并不缺房，看看你想摇的房子会有多少？| 房叔说No.403
与最近连绵冷空气带来的时晴时雪的天气相似，杭州房地产市场并未按照往年常理出牌。
2021年小阳春盛景会不会出现，能确定的是，没有政策面大幅刺激基础下，没有理由出现。
而新房市场，未科杭珹未来中心（绿汀路TOD）、新鸿基平安江河汇、傲世邸、skp、彩虹轩、富力中心，几乎所有近期可能开盘的热盘、红盘，都可能雪藏到3月一股脑儿上市。
不仅春节后的2月新盘稀稀疏疏的开盘，二手房也还没从去年底的颓势中缓过劲来。
这个结论，在数据上得以印证：杭州2022年1月新房成交套数约为2872套，环比2021年同期下跌61.9%，二手住宅（除临安、 富阳）成交约2430套，环比同期也下跌了近三成的28.8%。
同样，2月在春节长假、及新房市场热度降低的影响下，新房新增预售1700套都不到，二手房账面数据也不会好看，楼市春天的脚步远未到来。
而亚运年预计的停工影响，逼迫大部分房企会选择在年初停滞期前加速推盘，以缩短资金回笼周期，上半年将是新房市场热度窗口期；与之相反，新房对二手住宅市场必然造成一定的抽血，二手房依然并不乐观。
而下半年，新房经过前期开闸叠加年中停工，核心区域和核心地段或将出现断供风险，但按照前几天杭州发布的“十四五计划”，中长期来看，杭州总体上并不缺房。
| PART 2 |
看图说话，2021—2025年，杭州计划新建商品住宅是8000万方，每年不少于1600万方，如果按平均110方计算，就是14.5万套。
加上3万套共有产权房、新房隐性存量（21年三拍土地及历史未售存量），近四年，仅新房就远大于供应大年2021年的1977万㎡，17.6万套。
也就是说杭州并不会出现一线城市北上广深的绝对性断供和稀缺。
更深层次的是还有保障房的供应量“打掩护”。
按“十四五计划”，杭州公租房、租赁住房、安置房的量就达到52万套，如果按1:2的数量，容纳人口就可以达到100多万，每年可以解决20多万的人口流入量。
再加上每年新增的约14万套新房交付，每年又新增近40万人的住房容纳量，保障房和新交付的量与流入和增幅大年的人口量几乎1:1，更遑论新增人口居住需求还有延后性。
当然，居住属性对于越来越倾向于金融属性的房子来说可能仅是买房的一部分原因。
但毋庸置疑的是政府长期“房住不炒”的决心，最终目的要寻求供需平衡，一旦供需平衡，房价疯涨的基础就如无根之水。
因此，稳定楼市，供需平衡至关重要。
| PART 3 |
不但总体供应端趋向于平衡，区域、板块不平衡的供应也相对得到弥补，看上图。
解释下，每年分配到主城区的供应量是400万㎡。
似乎单看数字，总供应量占比由2021年占整个杭州45%份额的504.1万㎡到今后的25%，约1/4左右，下降趋势挺明显。
但考虑到主城区供地节奏，以及像嘉里城、K11、望江始版桥未来社区、江河汇、英蓝中心、锦绣公馆，凤起潮鸣、凤起钱潮的合院、御园等特殊项目，会在这几年集中上市，成为400万方计划的额外供应。
再计算上本该在21年上市土地二、三拍延期的土地，注入今后几年的供应池中；
还有预期亚运年的后两次土地供应大概率流入2023年的供应，特殊的2022年过后，2023年即使与2021年这样大爆发年的市场供应量相比也并不会太少。
萧山区的计划与2021年相比也有一定幅度的降低；
但如果参考主城区分析，世纪城、市北、宁围、南部新城去年遗留下来的土拍存量，和今年土拍计划（奥体2盘领衔总计22盘，萧山首次土拍可望多个红粉盘），未来的供应量同样也不会少。
而余杭区住宅供应（2022年参考：未科云城勾庄瓶窑闲林，新年新地或出25个红盘！）相应由2021年顶峰的约183万㎡跳到约220万㎡/年，相当于每年多了一个杭珹未来中心，稳定性不言而喻。
临平、临安虽有下降，但考虑到这两个区块，相对较慢的消化速度，累计量也足以平衡，其他各区域的供应量也都基本匹配。
更应该明白的是，与2021年这样的供应爆发大年来比，能够把各区的供应基本做到平衡，而热点板块和红粉盘的持续分化，也预示着2021年的疯狂场景，大概率也不会重现。
供应加码，需求下降，十四五供应体系强大的好处，可想而知。
| PART 4 |
在2022年供地计划中可以看出，主城、萧山与前几年相比供应是平衡的，甚至有所增长。
但也有例外，除了颇多性价比争论的供地大户钱二（钱新二期开闸，江河汇附近新年将增加14个新盘）和望江新城、江河汇、世纪城奥体、滨江的零星供应外；
最热的沿江、拥江板块，不管是江北的钱新1.0、还是世纪城、奥体、滨江供应量还是会远远低于需求。
同样的板块还有未科，未科1.0基本都是零星用地，未科2.0可开发空间也十分有限。
大城西核心区未来供应体系，可能都指望偏向云城的供应结构，但云城偏向产城融合和人才供应体系，对普通购房者的需求满足度必然有限，城西的供应难题依然无解。
也就是说，在总体平衡基础下，热点板块内不平衡还是客观存在的，并且有可能加剧。
| PART 5 |
1月创纪录的4万亿信贷投放，货币放水不得不进行的当下，孱弱的实体经济，长周期的基建、金融消化不了的情况下，房地产不仅是蓄水池还是放大器，政策面的指向性无疑还是明确落在房地产上。
而在房地产走势上短、中、长期三个变量上，中期土地已经不必过分担心，短期的金融和政策面的新一轮的楼市调整已经显现。
以一线城市广州四大行带头的的新一轮房贷利率下调，虽然BP下调20个基点并不会对基本面产生质的变化，但信号预期已经发出，将以燎原之势席卷全国。
与此同时，菏泽打出的重启首付20%的第一枪，预计未来或将有更多城市效仿跟进。
首付比例降低，叠加利率下调，才是城市基本面弱、市场下行压力较大的三四线城市的强心剂，预计会对市场情绪产生较好的改观，购房信心将得到一定程度的提振。
但对整体市场影响更深远的一、二线城市这些带头大哥的放松绝不会这么轻易。
但可以肯定的是，杭州至少在未来5年不缺房子，刚需和刚改大可不必急着上车，理性摇号即可。
于此相反，杭州局部热点板块的结构性供应匮乏还是没能彻底根除，特别是改善性需求的供应依然十分吃紧。
降低房子的溢价预期、回归居住属性，提高租赁和保障房在人生阶段的认知误区，及盘活市场上约16万套挂牌二手房的多管齐下，或许是最根本的解决之道。
未来杭州不缺房子，缺的是好地段的好房子。
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文/渔舟 编辑/渔舟
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