这些低密标杆楼盘，定义了杭州终极改善高度| 房叔说No.395
| PART 1 |
杭州限房价、限地价的政策即将迎来3周年。
这把双刃剑既在一定程度上从源头上实现了稳房价，稳预期，房住不炒的楼市调控要求；
同时，还压缩了开发商的利润空间，但一定程度上也颠覆了品质杭州的基础。
而另一方面，政策调整进一步限制楼盘最高价之后，让楼盘高低配几乎无处遁形。
这两年新出让的核心城区楼盘除了晓月澄庐这样容积率1.1左右，规划出让就明确的寥寥几个低密项目外，容积率低于1.5的一只手都能数过来。
未来，别说高层和合院、叠墅高低配，就算像春月锦庐这样容积率2.4，高层和洋房高低配的都几乎没可能出现了。
没有供应不代表没有需求，不管是别墅、排屋这样的地产终极形式，还是叠墅、合院这样的高端建筑形式，都是每个人心目中的dream house。
与高层略有不同，我们在高层地段、开发商品牌、二手价格、颜值、建筑景观设计基础上，增加自然景观属性，六大维度大致梳理一下杭州的低密标杆楼盘。
不同于高层形式统一，根据低密形式分两个部分，一部分是别墅、排屋类，一类是合院、叠墅类。
因自然属性和限墅令的颁布，别墅、排屋类大多在山水等自然环境优越的地段。
因此，杭州别墅、排屋类产品，主要集中在之江、青山湖、湘湖、银湖、小和山等板块，甚至还有类似四季世家、元福里、定福阁、勾山国际、半山林畔（在售）这样的绝版的商墅类产品。
合院、叠墅类除了山水资源丰富的西溪湿地、还有主城地段不错的高低配的复合型楼盘。
| PART 2 |
别墅、排屋类
谁应该打头阵，犹豫了好一会，最终还是觉得从称得上是杭州现代别墅界鼻祖的九溪玫瑰园开始。
九溪玫瑰园位于杭州之江国家旅游度假区内，南向挨之江路，近眺钱塘江，背枕五云山，周邻云栖竹径、九溪烟树，景色十分怡人。
绝佳的山林生态别墅的特色，125栋独栋别墅和玫瑰园度假酒店组成的会所；
植被掩映下，自然和建筑的完美融合，即便产品有点老，00年代绿城玫瑰系的初始代作品，但无限靠近杭州拥江发展的钱江新城，有0.32容积率的低密产品，何其有幸。
即使现在，在业内仍然被称作“不破坏环境，不辜负山水，国内乃至国际一流的别墅园区”的标杆。
| PART 3 |
另一个是堪称中国别墅博物馆的桃花源，也是历时18年营造的中国最低密度的别墅园区之一。
整个桃花源总面积为2700亩，园区分为东、西、南，三个区域，是根据陶渊明著名的《桃花源记》为创作蓝本，并结合当地的自然山水和田园生活，从而创造出的“桃花源意境“。
桃花源东区共建造131栋独栋别墅和多层公寓，西区共建造136栋独栋别墅；
南区则是绿城从“造房到造生活”，从初级的神形到精神层面集大成的，绿城第三代别墅代表作。
从优雅、浪漫的法式园景别墅、西式名门大宅，到中式传统“巷”、“院”文化回归；从中国建筑与文人写意山水般的深远意境，到田园山水与传统文化氛围的意象融合。
无疑在那个年代，掀起了国内地产界罕见的极具文化内涵的现代江南式园林别墅，和民族自信的风潮。
应该说桃花源“西锦园”、“十锦园”的出现，都具有跨时代的意义。
| PART 4 |
第三个低密标杆式别墅产品是青山湖玫瑰园，是九溪玫瑰园之后玫瑰系的又一个迭代产品。
坐拥青山湖湖山资源，并集齐湖、山、溪、园、院景的五重景观。
建筑上遵循了法、西、意等国际主流风格为主题的别墅，不仅产品层面迭代，青山湖玫瑰园也是杭州全石材干挂的顶峰作品。
不说别的，仅仅凭着这三个不同时代的产品，说一句”一部绿城别墅史，半部杭城别墅史“毫不夸张。
| PART 5 |
2010年代的排屋标杆当属云栖玫瑰园，位于之江路168号，背靠五云山。
用地面积约220亩，容积率仅约0.29，成为当年之江在开发的低密度的新房售价最高的住区之一。
建筑规划顺应院区内湖泊位置及天然地势之行。
基本以中心景观湖为中心，南面地块设计为法式园景排屋、园景合院，东面和北面地块设计为中式山景合院。
而借东面和北面的地势坡度优势，使得不临湖的住户也能俯瞰到部分湖景，整个园区内绵延出临水而居的江南民居的气韵。
而在中式合院的营造上，选用定制陶土瓦，哈尔滨的门窗、广州的罗汉松、宜兴的太湖石、常山的石笋，甚至包括一批苏州香山帮的老匠人，基本上把中国东部的好东西都搜来了......
院落格局上，采用中国传统的三进院落，从庭院的功能、形态、空间三方面出发，将东方居住追求的内敛型、私密性与西方注重的空间开放性、功能性相结合，营造出庭院深深的传统意境和现代居住潮流融合。
云栖玫瑰园甚至因为楼王1.6亿的楼王，而排上“浙江最贵豪宅”称号。
| PART 6 |
杭州三个闻名与世的湖景名片，除了世遗保护范围内的西湖，和上面讲的青山湖，另一个可以借用资源的就是被誉为西湖“姐妹湖”的湘湖。
湘湖不但有把浙江文明史推到八千年前的跨湖桥文化遗址，还见证了越王勾践“卧薪尝胆”的华夏文明的发源地之一。
借着这个人文景观资源，本土另一个品质开发商滨江壹号系标杆楼盘——湘湖壹号。
湘湖壹号占地450亩，总建筑面积约25万平方米，建筑以法式、英式、意式风格为主，纯类别墅、排屋为主。
类别墅面积在800-1600㎡，法式排屋主力面积400-440㎡，还加持新亚洲、新中式、罗马艺术三种装修风格的全精装，有着排屋界的“武林壹号”的称号。
武林壹号的石材拼花、罗马柱，嘉格纳的厨房家电蒸烤箱、咖啡机、微波炉、双门大冰箱、洗碗机等电器，在这里重组；
还包含与时俱进的智能家居，集热水、地热、中央空调等一体的地源热泵系统等智能科技系统。
甚至配套会所总建筑面积超过10500㎡，拥有餐饮、娱乐、SPA、室内泳池，私家酒窖等设施。
| PART 7 |
合院、叠墅
高墙深院，粉墙黛瓦，砖雕石刻，飞檐戗角，满庭芳华，枕河人家，这是对江南里的大致描述。
江南里东侧紧依世遗名片千年大运河，斜对古运河终点标志，且有“运河第一桥”之称的拱宸桥。
有种说法是：“绿城中式，起于桃花源十锦园，兴于云栖玫瑰园，盛于杭州江南里”。
这不仅是传统形制与宅院一体围合式院落的重新演绎，而且是东方生活意境与现代美学居住理念的完美融合。
加以市中心不可复制的地段优势，很自然的融入桥西历史文化街区。
而占地面积34116㎡，容积率仅0.7，意味着这块宝地仅仅打造了76户稀贵人家，完全不同于现在这批凭着高低配硬挤出来的合院，杭州低密价格标杆名副其实。
| PART 8 |
▲宜和园样板区实景
另一个区位、产品俱佳的合院标杆是宜和园。
宜和园总共59套中式合院，独立在小区南区块上安静生长，在几乎清一色的申花高层中，围合出了一个遗世独立的大隐之境。
尽管有高低配的容积率劣势，但宜和园的合院还是融创“宜和系”的首发作品，产品形式以“传统精神，当代表达”作为内核。
采用大面积的落地玻璃窗、玻璃栏杆来代替传统的白墙，用平直短檐消融屋檐对光线的阻碍，增强了室内外的关系互动，同时也围合出“空”的意境营造。
而且与众不同的层层退台设计，让二层或三层带有立体花园，配以玻璃窗带来的通透性，玻璃栏板代替美人靠、以通体黑熏瓦代替传统中式的小青瓦……
无论是细节的呈现还是简约硬朗的建筑线条都透着现代的灵魂。
现代中式建筑的硬核产品，配以申花“中央豪宅区”的地段优势，在新新人类的眼中似乎是最好的合院选项之一。
| PART 9 |
有人说，绿城的西溪云庐Trees Villa，把中国低密叠墅产品往前整整推进了“5年”：极简的建筑形态、“消隐”的立面设计、“直击山水”的日常居住体验，都大大有别于绿城原先产品体系。
西溪云庐位于西溪路与溪龙路交叉口，隔留庄和天目山路与西溪湿地相望。
总占地面积83000，容积率约1.08，营造叠墅、合院产品合计176户。
叠墅部分以新加坡Cluny Park Residences现代派建筑为设计灵感。
突破性的采用大量「高透光、低反射」的玻璃材质，搭配几乎全落地式金属铝板型材的外框，在阳光下，仿佛融化了室内外的界限，宛若一座座“光的盒子”。
而中式合院将中式建筑最具代表性的“飞檐、挂落、砖雕、檐瓦”等建筑标识，运用于外立面营造上，让记忆中的江南建筑印象，再次呈现于今时的西溪湿地畔。
一边是小桥流水的中式意境，一边是倒映天光云影的玻璃盒子，「 这是绿城首个去风格化的产品，其在美学上和人居上的突破，令人赞叹不已」。
| PART 10 |
杭州低密产品的高峰在这些旗帜鲜明，又引领时代的产品落幕后，不管是限土地价、限售价的双限政策的持续，还是城市化进程中不可逆的高容积率步伐，都给低密排屋、叠墅品质产品以致命的打击。
杭州低密产品，尤其是品质精品，即将出现真空期。
而这些标杆项目或许就是杭州气质和家人理想完美结合的“保险柜”，新房市场这样的选择也只有期待湘湖里、郡西别墅、御园、凤起潮鸣合院、凤起钱潮合院、畅想江澜湾排屋、之江壹品、春山隐树……
品质杭州，多年的开发积累，代表产品绝不止本文所例举。
鲜有挂牌的西湖边绝版吴庄、从不曾公开面市的青龙山庄、南都早期别墅类代表作林语别墅、西溪超级大盘西溪风情、良渚文化村几代产品从竹径茶语到最后的郡西别墅（在售），等等还有很多因篇幅有限未能提及，有机会再写吧。
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