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杭州楼市租售比全军覆没，部分区域租金不涨反跌 | 房叔说No.396
共5盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
中国大城市的租售比低是众所周知的，尤其是一些房价高企的头部大城市，租售比长期低于2%。 与传统发达国家普遍4、5%，甚至更高的租售比相比差距巨大。 杭州作为二线头部城市，随着近年房价大幅度上涨，整体租售比逐年走低，最近两年这种现象表现的更为突出了。 在大部分区域，房租长时间处于增长停滞的状态，就比如我较为熟悉的良渚2号线地铁房租金。 19年上半年一套89方的小三房租金大致在3500-3800元左右，三年后的今天，良渚的地铁小三房租金依旧停留在这个范围内，上调幅度极为有限。 与此同时，在这三年中，杭州的房价却出现了比较明显的上涨态势，部分热点区域在三年内的涨幅接近、甚至超过50%。 如奥体、蒋村、申花、之江、未科、闲林北等板块，几乎都出现了强势上涨的过程，在2021年中、85新政之前达到房价的历史高峰。
租金和房价的多年背离、K型走势下，自此，杭州的租售比来到近年的新低，那么当前杭州的租售比到底有多低？ 为此以链家数据为基础，我做了一个简单的调查，调查范围基本覆盖杭州全城。 同时增加了改善、豪宅的单列数据，尽量做到调查的全面性和数据的可代表性。 首先来看看城东的相关数据。
| PART 2 | 城东我选取了三个区域，都是城东的热点板块，分别是艮北新城、城东新城，以及丁桥，基本涵盖了刚改以及改善楼盘。 艮北新城选择了核心区的热门次新盘杨柳郡及云悦湾。 杨柳郡89方小三房租金报价6000元/月，挂牌房价550万，租售比约1.3%，回报率较低。 云悦湾大三房租金报价约8000元/月，挂牌房价650万，租售比约1.47%。 城东新城则选择了东城金茂府、东方星城两个楼盘作为高低配。
东城金茂府为城东新城绝对的品质标杆次新，目前约120方的大三房户型租金报价约10000元/月，挂牌房价则为820万，租售比1.46%。 东方星城89方小三房户型租金报价约6000元/月，挂牌房价430万，租售比到达了1.67%。 通过这组案例的比较可以发现，房价越低，总体租售比的表现要相对更好一些。 这也非常符合租房市场特性，功能性与品质相比更易被租房人群所关注，稍好的品质在租房市场的溢价却是非常有限的。 除非品质达到了某个阈值，超高品质楼盘吸引了更高层级的租房需求，那就是另外一种情况，租售比反而并不比一些普通楼盘差。 根据这组案例也能发现，房价作为租售比的分母，对租售比的影响是巨大的。
同样一个区域，好楼盘与普通楼盘房价可能相差20%，但租金表现往往却拉不开如此差距。 再来看看城东的另一个热点板块——丁桥的表现。
丁桥板块我选取了交付时间相对较长的名景台、翡丽湾，这样能够较大程度接近真实的市场租赁情况，规避新交付楼盘的情绪挂牌溢价。 名景台二期89方租金报价约3300元/月，挂牌房价330万，租售比约1.2%，租售比明显偏低一些。 翡丽湾89方同面积小三房租金报价约3600元/月，挂牌房价280万，租售比达到了1.5%。 从这两个具体案例的对比，再次印证了房价作为租售比分母，其影响之大。 城东的案例就到此结束了，给我感受最深的是：杭州目前的租售比确实整体较低，普遍在1.4%上下，部分甚至低至1.2%。 相当于租金不涨的情况下，仅靠租金回报，至少需要70年、多的需要80年才能收回房价总额。
| PART 3 | 接下来看其他三个大区域的市场表现差异。 先看城北，大城北我选取了勾庄、智慧网谷作为调查目标板块。 勾庄选取了两个相对较为成熟的次新楼盘——北宸之光、海德公园。 北宸之光89方小三房的租金报价约4180元/月，挂牌房价350万，租售比为1.43%。 海德公园89方小三房租金报价为4300元/月，挂牌房价为358万，租售比为1.44%。 勾庄与丁桥都属于刚改板块的典型代表，一个在城东北、一个在城北，房价也较为接近。
但从市场租金以及租售比看，勾庄的市场需求量、接受度都是要高于丁桥的。
在我看来，这与勾庄的地缘优势关联较大，板块内有北软就业人口的租房需求，向南还可以承接核心城区的租房需求外溢。
而丁桥板块内部产业较弱，与核心城区的联系相对也不够紧密，能够吸引的租房需求自然少于勾庄，但预期在3号线开通后可能会有一定的改观。 智慧网谷我选取了两个代表性的次新，上塘宸章、春秋华庭。 上塘宸章96方小三房的租金报价为约5600元/月，挂牌房价为540万，租售比1.24%，属于偏低的水平。 春秋华庭89方小三房租金报价为约5200元/月，挂牌房价520万，租售比为1.2%。 可以看到，智慧网谷的整体租售比都相对较低，这也非常符合租赁市场的规律。 租赁市场最注重的是功能性、交通便利性，其他影响房价的要素于租金而言，溢价非常有限，尤其是学区。 而智慧网谷两盘都是属于学区溢价较高的次新，学区将房价拉上去，却不能将租金拉上去，故而往往学区长板过长的楼盘租售比都相对偏低。 侧面也能反应，学区对房价的加持确实较为明显。接下来看城西与城南。
| PART 4 |
城西我选择了三墩北以及未来科技城两个超高热度板块。 三墩北选取了标杆楼盘西雅图，以及近期交付的超级红盘紫璋台，未来科技城选取了EFC以及未来悦。 西雅图目前89方小三房租金报价约4500元/月，挂牌房价450万，租售比1.2%。 紫璋台目前96方小三房租金报价约4000元/月，由于限售没有挂牌出售房源，但可以参考西雅图的报价，以及西溪公馆的市场表现。 我给出的综合评估价为400万左右，那么租售比为1.2%。 三墩北与智慧网谷都是区域内的学区长板较长、溢价较高的板块，同时，板块内以及地缘租房需求都相对不足，造成了租售比的明显偏低。
未来科技城的未来悦89方小三房目前租金报价为6000元/月，挂牌房价为530万，租售比1.35%。 EFC89方小三房租金5800元/月，挂牌房价为506万，租售比为1.24%。 可以看到，未来科技城核心区几个次新盘的租售比都相对不高，根据我的观察，主要原因还是短期内的供给过剩。 由于未来科技城新房倒挂大，投资比例相对较高，交付后容易发生一定程度的踩踏，典型的就如西溪公馆。 租赁市场亦如此，短期租赁房源大放量对市场冲击较大，从而拉低整体租售比数据。
| PART 5 | 城南我选择了之江以及滨江两个区域，之江选择了云荷廷以及云溪新语，滨江选择了寰宇天下、明月江南。 云荷廷目前89方小三房租金报价约5500元/月，挂牌房价为490万，租售比1.34%.
云溪新语89方租金报价6500元/月，挂牌房价为555万，租售比1.4%。 之江的整体租售比中规中矩，处于杭州租赁市场的平均水准，大致是得益于板块内的整体租房房源的放量较小所致。 比较让人惊讶的是滨江，明月江南135方租金报价约11500元/月，市场房价为1050万左右，租售比仅1.31%。 寰宇天下89方租金报价6000元/月，挂牌房价525万，租售比为1.37%。 滨江两个案例楼盘的租售比都比预想中的更低，租售比都只在1.3%出头，与滨江产业大区、租赁市场需求旺盛似乎有些不符。 但仔细复盘，这两个盘皆出现了上文所述的租赁劣势。 一是功能性较差，二是房价分母相对较高，寰宇天下仅两房，明月江南135仅三房，明月江南的房价基数也较高。 且这两个楼盘也都不具备，能够冲击更高端的租赁市场的超高品质或者景观优势特性。
| PART 6 |
改善豪宅我选取了申花以及滨江两个板块的标杆改善次新，分别为沁园、宜和园、滨江金茂府、杭州壹号院。 沁园100方三房租金报价约12000元/月，挂牌房价为820万，租售比为1.75%，租售比明显高于上文其他案例。 宜和园154方四房的租金报价为约15000元/月，挂牌房价为1450万，租售比为1.24%，明显低于同板块的沁园，最大的原因也就在于房价分母过高。 滨江金茂府123方三房租金报价20000元/月，挂牌房价1330万，租售比为1.8%，为目前所有案例的最高峰。 壹号院134方四房租金报价为18000元/月，挂牌房价1400万，租售比为1.54%，处于相对较高的水准。 可以看到，有特殊优势的豪宅往往可以打破普通租赁市场重功能性轻楼盘品质的魔咒。 尤其是有特殊景观优势的豪宅，结合地缘的特殊高承价租房需求，租售比甚至可以逆袭传统的租赁市场特性。 比如滨江金茂府、壹号院，滨江超高品质住宅的缺少，以及网红、高管集聚带来的需求，两者碰撞产生了完全不同于普通租房市场的火花。
| PART 7 |
总结以上所有案例，可以明确的一点是：杭州楼市的整体租售比确实在一个较低位的水平，租售比普遍在1.4%左右浮动。 其中城东、城北部分板块的租售比相对稍高一些，但比例也是非常有限，而城西的热门板块以及学区溢价较高的板块租售比相对较低一些。 而造成这种区域间租售比差异的核心因素，主要有以下几点。 首先是板块的投资比例，未来科技城等热点板块投资客相对集聚，新房交付后出现租赁房源的大放量，从供需层面对租金形成压制，这是造成租售比相对较低的主要原因。 紫璋台、西溪公馆等次新就是代表，长期数百套出租房源供给市场，租金怎么能上得去？不拉低板块整体租金才是怪事。 其次，一些租赁市场不敏感的内外部加成基本形成不了租赁溢价，典型的是学区和与板块定位不相符的品质。 学区这类房价加成点基本是转移不到租金上的，与板块定位不相符的楼盘品质往往也是如此。 比如在近远郊，楼盘品质再好，愿意为它的高品质买单的租客也是极少的，既然是近远郊，租客最在意的是什么？
是通勤便利性啊，是功能型及低租金啊，所以三墩北这类学区价值偏高的板块租售比低完全在意料之中。
回到本质上，从租赁市场出发，之所以出现租售比过低，租金与房价的长期背离，关键还是在于住房租赁市场供需间的失衡。 供给过剩了，市场上的房源竞争压力就大了，房东们自然只能打价格战，价格自然也就保持稳定，甚至下跌也不是不可能。 杭州楼市整体租售比低迷，问题也是出在供给面。 虽近年人口流入庞大，市场有效租房需求持续增长，但楼市内的投资比例过高，加上近年杭州巨量的安置房建设及大量的房企自持房源，导致杭州住房租赁市场的供给近年长期处于充裕偏过剩的状态，租金上涨自然就陷入停滞。 从租赁市场的供给情况反推也可以得出，杭州楼市目前的住房供给整体应该同样是较充裕的。 结合近期杭州十四五宅地供给计划的披露，可以明确的是，杭州接下去将会长期保持不缺房的市场格局。 与此同时，杭州楼市出现了住房的分配不均，头部人群的住房集中度较高的现象。
在一些热点板块表现的更为明显，投资客集聚，租赁房源过剩。 这种情况下杭州楼市还能涨吗？没有大变数的情况下，恐怕普涨是再也不可能的，结构性的分化行情或许才是杭州楼市的未来主色调。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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