40年变迁，从城郊到江河汇——走进景芳及以东板块 | 房叔说No.400
共 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓
二手房漫长的观望，总需观望的素材。房住不炒，杭州新政，市场预期改变和打新图利逐渐远去，自住慢慢将是市场主旋律。对于辛勤的杭州人，就近便利选择自住总是一个不错的选择，这个系列为此而来，看板块，巡游杭州。
——写在2021.8.5新政之后
系列年后的第一篇，步履来到景芳。
一朝看尽，城郊变迁40年。
景芳，原本就在城乡交界，身处城建扩张的热点，导致板块周边大区域各部分边界不清，称呼时常张冠李戴，发展中也被人为地加了许多抬头，笔者首先要正本清源。
如图，传统意义上的景芳，指凤起东路、严家路、新塘路、秋涛北路四条路围合的区域，原来北边就是批发市场和汽车东站；
景芳东边直到铁路是新塘、章家坝、云峰村、彭埠等一系列村镇（村名零零碎碎，了解的小伙伴可以评论补充），南边是三叉、五福、二堡、三堡、御道等。
三叉南的望江、近江早已飞黄腾达，滩涂地成了钱江新城，东边三宝船闸的6地块成了IFC所在的江河汇地块；
▲精确的江河汇六块用地
板块临界概念可以泛一些，北移到凤起东路；至于再往北，这里笔者要说明确，以江河汇为代表，新房限价69800的区域包进了诸多板块，这不代表这个限价区内的所有板块都叫江河汇；
▲延伸范围
若以偏概全，则景芳、新塘、章家坝都可以叫江河汇，按这套逻辑，IFC在景芳也说得通；但毕竟北面就是老东站了，望远镜都看不到江的地儿叫江河汇实在牵强。
所以，本篇写凤起东路以北，从秋涛路到铁路的大地块，景芳及以东、三堡以北在笔者这儿就叫“泛景芳地区”。
附带该大地块小学学区区划，带钱江的两所评价最高，无需多言。
▲学区区划
由于推荐不少，且次新房较多，篇幅大，以下会从价格段由低到高开始介绍。
▲走访区域与推荐楼盘
高价推荐为“东方御府、涌清府、钱塘府、都会森林、天阳凤起、中央公馆”，中段价格推荐为“东城印象、东润枫华”，老小区推荐“景芳四、六区”，推荐楼盘均在图上用绿色三角标注。
低段价位，挂牌均价在4w/㎡上下。
▲景芳四区
运河西边，景芳四、六区在老小区中相对较新，也相对整洁，预算和社保不高可以看看，老城生活氛围浓厚，出行方便；
四区推荐挂牌4.5w/㎡80㎡，挂牌4.2w/㎡84㎡，均为南向两房；
▲景芳四区，左-80㎡；右84㎡
六区推荐挂牌4.1w/㎡86㎡，挂牌4.12w/㎡138㎡，周正也不贵，刚需或刚改都好谈，4w/㎡向下探，房住不炒。
▲景芳六区，左86㎡；右138㎡
中段价位，挂牌均价在7w/㎡以下。
东城印象设计上很成熟，立面效果极佳，奈何东西向用石材，南北用涂料的反差太大，应该是成本考虑，近看让人皱眉，成色跌去许多，如果换成木纹铝板会是非常惊艳的建筑；
▲东城印象公寓
推荐挂牌5.3w/㎡89㎡，超10米面阔刚需两房，缺点是卫生间只有一个，挂牌5.6w/㎡131㎡，三开间朝南，三房两卫，若杀价到5w/㎡出头，是非常稳的刚改自住选择；
▲东城印象公寓，左89㎡；右131㎡
东润枫华，10年左右房龄，运河边，绿城物业，倒圆角的玻璃立面不显呆板，园林做得也不错，缺点在南向是引桥；
▲东润枫华
推荐138㎡挂牌6.8w/㎡的三阳台四房户型、158㎡挂牌6.3w/㎡的三面通透变形四叶草，蛮适合刚改有车人群；
▲东润枫华，左138㎡；右158㎡
小户型形式细长、面阔小，不建议选，有部分108㎡跃层户型在售，喜欢住两层的可以去看看；
高端价位，挂牌均价在7w/㎡以上。
刚需可以跳过，求投资利好也基本体现在均价上了，再涨买上海都行了，适合高预算、资产保值、改善、学区诉求的购房者；
先看运河西边。
中央公馆，保利出品，属实中庸之作。
▲中央公馆
楼盘位置挨着艮山路，北侧有噪声影响；西侧小商品市场多，人员杂。
产品本身而言，学区一般，立面用混凝土面分割得太多太密，显得特别像写字楼；窗墙比明显小了，窗台开得高；当初交付真石漆经过修复，至今还能看出痕迹；楼下的商业配套声响不大；
优点是年份新、户型过关、精装修，园林做得也还不错，毕竟规划了配套商业和幼儿园，且是地铁盘，后续也能吃到江河汇和城东新城成熟后的利好；
▲中央公馆，左102㎡；右126㎡
选房推荐南区，户型上挂牌7.6w/㎡102㎡的中间套最有性价比，挂牌8.2w/㎡126㎡西边套，中心的餐厅区域必定是暗的要做顶灯，好在这块区域不大，其余都是挂9w+/㎡、10w+/㎡的均价，进深更长面积更大则中心暗的越多，这个价格可以有许多更优选。
天阳凤起位置原本马马虎虎，河、江、景芳地铁口都不近不远，但好在江河汇崛起，距离江河汇地铁口750m的距离可以吃到南来的红利；
▲天阳凤起，左102㎡；右126㎡
小区不大但贵在精致，南北向两幢11层洋房，中心四座高层呈轴线纵列式排布，主力户型是90㎡和133㎡，赭石色的单双扇断桥铝合金窗和鹅黄色涂料的组合，是杭城里做得很成熟的搭配，要是换成石材就更加经典，价值还会再上一层；
▲天阳凤起，133㎡
推荐133㎡四叶草四房户型，挂牌在8.9-9.1w/㎡，全明周正，这个价格可以小杀一点，保值有微涨问题不大；
钱塘府是大家和万科合作的项目，这两块招牌摆一起产品差是不太可能的，全石材立面的小区，南边还是采二的景和小学，但现场感觉实属一般；
▲钱塘府
一来周边安置房近，人员杂，笔者去的那天附近办法事，唢呐和人声嘈杂；
二来材料成本高，但出的效果着实不出彩，偏黑的金属面太多，侧面偏暗黄；
三来和北边的东润枫华一样的毛病，从昙花庵路开车1公里外，远远看到楼盘名红色大字钉在土黄的外立面，让人有“向前500米停车→”招牌的联想；
▲房子不差，城市观感要提升
这一点着实影响档次感感，不走近真以为是拆迁安置点，让人有土的观感是特别影响目前偏好“现代主义”的购房者的；
▲钱塘府，左-89㎡；右-139㎡
推荐挂牌7.9w/㎡89㎡三开间朝南户型，或者挂牌9.3w/㎡139㎡四房四叶草，9w贵了，要杀价。
都会森林沿河，距离新塘地铁口300多米，出行方便，滨江物业，品质尚佳。
▲都会深林
赭石铝板配倒圆角的立面观感不错，近几年这种风格盛行，原型来自扎哈·哈迪德，目的是通过曲线让每层平面更有整体感并且柔和，横向线条多也会减弱楼幢高度的压迫感，吹毛求疵一点现场看会有点发紫，楼幢普遍较高，园林马马虎虎，物业费6.5也不便宜；
▲都会深林，143㎡
推荐挂牌价143㎡的中间户型，量不少，挂牌价在8.2-8.3w/㎡，改善保值，再大的挂10-11w/㎡可以看中海御道、留香园这些江边学区房了，买这没有性价比。
东方御府（江南御府）在运河以东，留香园的北面对街，运新花苑的旁边，运新花苑是公务员福利房，级别还不是基层，周边居住人员的素质和学区水平可管中窥豹；
▲东方御府
IFC步行可达，值得长期看好，挂牌在8-10w/㎡左右，还有一定上升空间，户型大，总价高，预算高的购房者推荐考虑；
▲东方御府
目前挂牌量个位数，最小的243㎡四阳台超大面阔，挂牌10.2w/㎡，300㎡以上基本为跃层，单价会便宜2w/㎡，全看偏好了。
▲东方御府-243㎡
涌清府（涌璘府）坐落在杭州清真寺北侧，位置不如东方御府但离昙花庵路地铁口很近，是笔者一整天看盘下来给最高分的楼盘。
▲涌清府
从层高、形体的比例到蓝眼睛石材的铺装、侧立面的开洞以及面对城市街景45°的布局，以现代住宅的标准，是产品力极强的楼盘，缺点是阴天真的很黑，尤其在南边清真寺金灿灿的穹顶对比下尤为明显，属于取悦一部分粉丝的选择；
挂牌10w/㎡的124㎡四叶草户型和挂牌11w/㎡的146㎡南四房都不错，产品是好房子，但是价格略贵，自住改善，保值推荐。
▲涌清府，左-124㎡；右-146㎡
另外，该区域内天阳凤起西侧的地块，2022将有新房凤起钱潮剩余房源开盘，全系洋房和合院，现场走访，立面效果非常不错，香槟和浅棕色搭配深色格栅很协调，高预算持币的社保巨子和人才需切切把握。
景芳及以东的大地块，笔者不仅仅从均价高低，更是从西向东介绍，随着拇指的滑动，笔者相信读者可以看到各个时代房子产生的清晰的变化；
总的来说，越往东，产品也会呈现更舒展、更自由、更现代的形式，因为好的建筑不光在表达品牌对居住的理解，还在体现这个时代这座城市的城建精神，而要肩负起这种精神的板块，无一不是价值高地。
| PART 3 |
对很多杭州人来说，景芳东边是什么？这个问题和翠苑、古荡西边是什么一样哲学。
农民房、厂房、汽车站、批发市场、田？在相当一段时间里，景芳就是杭州人认知里城外、城东的边界；
▲边盖到今天，边拆到昨天
很自然的，今天写的大区域是改革开放40年杭州大破大立的主战场之一，浓缩了这座城前进的历程，这段历程的每一步都在建筑上留下痕迹，无论是建抑或是拆。
景芳、新塘、章家坝这片古代最大的地标，大概是位于如今月塘街位置的月塘寺，严家路上的沈家宅院；
月塘寺在战争年代早已废弃被毁，留在了文献里，大概只有特别老的一辈原住农民还会记得，从月塘寺门口挑着菜沿严家路赶早集进城的日子；
▲夏衍像
沈家宅院的故事在华家池板块里写过，如今的夏衍旧居是新千年初对沈家宅院的新建；
▲夏衍故居
而时间来到建国后，这里依然是滩涂、农田和自然村，随着新中国大力发展工业的60、70年代到来，景芳和旁边的采荷、三叉、五福一样也悄然转变；
和城内陆陆续续建起赫鲁晓夫楼的“工业新村”不同，这边以农改、批发、各类厂房为主，和再往东的临平一样，是和上海、宁波的客户及企业联系最紧密的地带，主产以轻工业、轻加工为主的各类制品；
▲老汽车东站
改革开放到来，大学生陆续回城，许多事儿拨乱反正，社会走上正轨，的确良、搪瓷缸、家电票、扁担、蛇皮袋、绿皮车是那个年代的集体记忆；
▲搪瓷缸
但回望那十来年，属于本省的底色，大概是浙江人压抑了许久的市场致富基因，和集体教条主义处处摩擦、纠葛，磨合成一份浓重的灰；
80年代是“温州八大王”、“第一个个体户章华妹”、“宁波帮洄游”、“李书福做冰箱”的时代，和拥有海洋性格的浙东相比，湖山性格的杭州浸泡在休闲城市的氛围，还称不上引领浙江的弄潮角色；
但很快，92年的南方谈话彻底激活了有顾虑的浙江人，彼时，90年代初杭州汽车东站刚刚在杭州酱菜厂的原址上建起；
这个直通嘉兴、宁波、上海和省际广东、北京方向的汽车站旁，建起了工业品交易市场，很快就在吴语片乡亲们的交流中，做到了“全国百强工业品交易市场”。
而占地近80亩的杭州汽车东站，日发班车400多班，载着无数逐梦的浙江人去看外面的世界，是当时华东地区规模最大，设备最先进的汽车站，拥有“华东第一站”的美称；
▲老汽车东站
要问为什么华东第一不在上海？
别看后来的上海搭上了顶层设计一飞冲天，可在80、90年代，浙江人靠自己打拼创造的民富十分惊人，而上海依旧是个工业城市、移民城市，大部分上海人是浙江父辈嘴里的“阳春面朋友”（抠门装有钱，请客吃阳春面）；
直到2010年的搬迁前，杭州汽车东站的班次仍然超过1000个，日发旅客达到近3万人次，可以这么说，在运营的18年里，东站是华东地区梦想家密度最高的地方之一。
▲拥江发展老文件
▲江河汇河口
2010后，这一带进入新的纪元，直到今天还是拥江发展最直接会辐射到的地域，以目前的发展情况来看，从前的三堡船闸，如今南侧的江河汇，即将站在整座城市板块价值的新顶点也并非诳语。
| PART 4 |
从城郊市井到东站筑梦，运河宋韵到钱塘气象，笔者的步履自庆春门外走过铁路时代。
小西湖，古运河，钱塘与海。老城的东方，有比东方更远的远方。
2022杭州地铁楼盘图（2月版）
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