法拍超二手，奥体申花南星桥头部次新房可有替补选项？| 房叔说No.411
共 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓
最近，一套139.63㎡的锦绣之城法拍房，经过137次竞价，最终定格在了1260万元，成交单价9.02万/㎡。
同样是申花庆隆板块，2月22日庆隆京茂苑（杭州金茂府）一套125.87㎡法拍房源，经过54轮竞价，最终以1172.5万元总价成交，成交单价约9.3万元/㎡。
还有，杭州金茂府成交前一天，蓝色钱江一套面积235.06㎡法拍房，仅18次竞价，就以3037.5万元，单价约12.9万元/㎡成交。
单独看年后的这波法拍房盛况，会轻易有一个结论：改善法拍房全面回暖，是不是意味着“豪宅市场开始出现小阳春”？
但如果看看挂牌房源，你就会发现其实更多的还是一厢情愿的错觉。
先看锦绣之城，二手挂牌价基本在9.5-10.5万/㎡之间， 125㎡的小户型在也就在9.5-9.7万/㎡之间，法拍房略低于市场价，合理但并不惊喜。
杭州金茂府既有挂牌10万+的，也有部分低楼层8万/㎡的，但最能说明价格接受度的指标带看量，10万+的0带看的比比皆是；
反之，8万/㎡左右的近一月的带看量累计达到20+，法拍9.3万元/㎡成交这套虽然有着高楼层优势，但也并没有碾压式的绝对优势，这也是法拍房的诡异之处。
蓝色钱江这套也不正常，挂牌面积相同的房源总价甚至比法拍房低了约217万，单价低了近1万/㎡。
暂且不管是离谱还是合理，就像土拍是新房市场晴雨表一样，法拍房也是二手房的试金石，法拍热还是传导给了二手市场端。
这就有一个全新的矛盾，一方面奥体、钱新、申花三个顶部板块供需不平衡矛盾持续积累；
一方面次新房的价格与一线城市接轨；
另一方面江河汇、海潮望月城（望江未来社区）、skp、傲世邸……几乎都要千万起步，甚至还要高社保甚至顶格社保才能入围。
那么，退而求其次，选择或学区、或小区位、或交付时间上有着劣势，但拥有性价比优势，且同属顶部板块价值红利的走量房，就显得尤为重要。
| PART 2 |
奥体板块不仅是拥江城策偏爱的板块，还是未来杭州全新的CBD、城市展示、文体服务业的封面板块，虽然不是直接造富的产业板块，但至少是顶级人群流量吸引力板块，这在新房摇号热度和二手次新房价格上都能明显看出。
奥体次新房位置、品质天花板的杭州壹号院，挂牌价10-11万/㎡之间，最近三个月成交就一只手。
但成交价与挂牌价非常接近，成交大多需要天时、地利、人和以及一点偏爱的勇气。
那么，杭州壹号院有哪些平替楼盘？同样热门的“奥体三兄弟”就不用推荐了，想要寻找性价比“替补”，建议可以看一下“第一代奥体三兄弟”——春江彼岸、绿地旭辉城和水榭春天。
其中春江彼岸挂牌价7-9万/㎡，与一街之隔的杭州壹号院价差在2万左右/㎡。
Art-Deco风格+真石漆为主的外立面有着时代规划方面的局限，而南向、西向高架环绕，导致这两个方向的楼栋有着噪声影响的硬伤。
但是约6万平米的中央花园，建筑板式、点式结合，且分散布置融入景观中的总体布局，园林的参与度和覆盖率，在奥体第一代三兄弟中优势最为明显。
绿地旭辉城优势是6、7号楼北向（特别是137㎡户型高楼层），餐客横厅直面钱塘江江景。
远景可直面江对岸的钱新错落有致的天际线和日月同辉；近景俯视奥体大小莲花、化蝶三馆，组成了无以伦比的景观优势，再加上部分楼栋有着开发商整体精装交付，一定程度上避免了二次装修的噪声污染。
因此，旭辉城6、7号楼景观房挂牌单价普遍在9-9.4万/㎡之间。
而主要是板式建筑比较拥挤的状态，无景观优势的楼栋挂牌单价7万/㎡诚心走流量的也不在少数。
水榭春天则是三兄弟中价格较低的，最低挂牌价在6.5-6.7之间，成交价也在三兄弟中居下游，最大的原因可能来自开发商莱蒙整体淡出房地产，及整体品质相对较弱。
| PART 3 |
奥体板块另一块区划属于萧山，新三兄弟中，创世纪、时代奥城主力挂牌价在8-9万/㎡之间，成交价则在8-8.5万/㎡左右，天璞稍低部分急卖挂牌价在7.5-8万/㎡之间。
如果找替代二手楼盘，奥体印象城附近的天赋和檀悦可以做优先考虑。
景瑞在杭州口碑一塌糊涂，但也不是没有过好的产品，天赋是其绝对标杆应该没有争议吧？
2.2的低容积率，小高层+洋房的建筑形式，四个立面石材干挂+lowe玻璃+铝板线条的组合，而且恒温泳池、健身房、图书室配套全部配齐，说是奥体低容品质标杆之一都没问题。
第二个值得提的是天赋127㎡户型，三房朝南，双联大阳台+客餐大飘窗的大四房。
第三个值得提的是精装，难以置信的是2017年新房均价3.5万元/㎡左右，4500元/㎡装标的天赋，配置了中央空调、地暖、新风系统三大系统，厨房西门子蒸烤一体机+洗碗机+镶入式双门冰箱+油烟机、燃气灶+末端直饮水；
客餐厅大理石地面铺贴、仿皮质镶金属线条电视背景墙、全屋墙纸墙布，主卧智能马桶……的确良心精装。
天赋高层挂牌价7.4-8.6万/㎡之间，品质与奥体新三兄弟不相上下，但因为离奥体核心区及地铁距离较远，非主流板块，但价差近5000元/㎡，如果捡漏到急卖房源，低个1万/㎡左右， 不介意地铁交通的非常值得入手。
守信路一街之隔的檀悦，也属阳光城杭州标杆楼盘，白色和深色铝板搭配，弧形立面造型，时代感和设计感与未科未来悦属于同一系列。
不同的是檀悦是地暖、中央空调、新风系统全配的精装标准，下沉式泳池、活动空间、入户大堂等配套比未来悦高了一个档次。
檀悦目前二手房主力挂牌价在7.2-9万/㎡之间，户型特点是阳台都比较大，由于都是高层，得房率一般，100-127㎡都是三房，138㎡以上为四房户型。
| PART 4 |
杭州豪宅天花板南星桥既有杭州首屈一指的沿江景观资源，又有着无缝链接老城历史人文和市府、市民广场等杭州绝对城市核心的板块优势。
因此，南星桥板块次新房壹品、上品、侯潮府、钱江御府、金色海岸、阳光海岸、蓝色钱江等楼盘，只要上线挂牌几乎都顶着最高公示价12万/㎡，即使户型面积偏小的上品总价也要1500万起。
南星性价比高一点的建议可以看看08年左右交付的新绿园，绿城经典的法式新古典主义高层建筑风格，隽秀挺拔，端庄典雅，历久弥新。
也是绿城在杭开发的首个纯住宅精装修项目，为丽园、西溪诚园、慧园积累了丰富的经验。
除此以外，新绿园内设高档会馆及景观泳池，外立面、硬质铺装、驳槛甚至水法、花钵，全部采用花岗岩、石灰石等天然石材铺砌，凸显尊贵感、价值感。
新绿园目前挂牌房源并不多，还有胜利+杭州中学的学区价值，再叠加板块价值，挂牌单价在10-12万之间。
还有部分小户型68㎡左右的一室一厅，88㎡左右的两房，总价可以控制在1000万之内，总体性价比略高于蓝色钱江，也是推荐的理由。
如果不介意房子新旧程度，挂牌价7万/㎡起步的春江花月也值得去看看。
春江花月总建筑面积约48万平方米，由33幢10-28层的小高层、高层景观公寓，四个组团组成。
组团中心设置了雾园及中心水景、葱翠的大片乔木，以及每一幢房子的底层全部高约3.9米架空，与周边环境融为一体，还有室外泳池、篮球、网球场等配套设施，提供健康、怡人的公共空间。
| PART 5 |
申花板块的次新二手数量和品质都在整个杭州属于出众的地位，而老城西和主城中心的购买力外溢又没有太多、太好的板块可去，因此去年年底杭州二手房价格盘整，申花调整幅度并不大。
而年后新盘迟迟不出，降息周期和政策预期的影响，目前锦绣之城、宜和园、庆隆京茂苑（杭州金茂府）、养云静舍、沁园主力挂价甚至略有上浮，在9-10万+/㎡之间，起步门槛约在1200万左右，略高于奥体新三兄弟。
这样，选择性价比高点的次次新房就很有必要。
首先看下“东方润园城西续篇”的东方福邸。
东方福邸总建面约29万方，围合式大盘优势明显，21栋恢弘的现代建筑风格高层皆为石材+铝板组合的外立面，质感不错，景观为新中式的中央叠山与区间草坪搭配模式，整体观感相当不错。
但恰好处在杭州毛坯和全面精装交集年代，因此仅部分跃式小户型和楼王为精装房源。
目前主力挂牌价在7.5-8.5万之间，与板块次新二手房价差约1.5万/㎡，可以参考。
另一个值得推荐的毛坯次次新二手房是2016年交付的紫金府。
滨江操盘，申花独有的排屋+高层的高低配低密产品，新古典主义建筑风格，外立面采用石材和铝板结合的干挂幕墙体系，是申花值得一说的品质楼盘。
况且，紫金府还有西湖区文一街政苑小学+紫金港中学的学区组合，目前主力挂牌价在7.3-8.7万/㎡之间。
另一个值得一提的是沁园丰潭路一路之隔的慧园，不大的园区总建面约11万方，6幢石材干挂+玻璃幕墙为主的新古典主义建筑风格的高层建筑有序列位。
中轴对称的规划布局与经典纯粹的法式园林围合出富有层次感的景观庭院，与室外泳池、架空层、会所、健身房、儿童活动室，等形成通透的交流空间。
值得浓墨重彩说一说的是精装，慧园客餐厅地面为大理石水刀拼花，还有中央空调、地暖、新风三大舒适系统，全屋墙纸；
以及意大利SMEG微烤、油烟机、燃气灶、大户型双开门冰箱全配，唯宝+高仪卫浴组合，这份精装配置，是名副其实的申花精装配置的顶峰。
目前挂牌价6.7-8.4万，性价比还是挺高。
| PART 6 |
2月底的这一波法拍房高价成交，确实嗅到了一丝春江水暖的味道。
探究撬动改善房源率先抬头回暖的原因，不外乎银行利率下调，购房政策放松预期（特别是三四线城市），还有杭州改善新房难摇程度等大背景影响。
而一旦卸下了这些影响因素，改善甚至高改也大概率会慢慢带动刚改、刚需二手房成交量的回升。
但明确的是法拍房跳脱市场价成交的案例其实并不能大量复制。
同时，杭州2022年即将交付的约136个楼盘，约16万套房源会陆续涌入市场，加上目前约17万套的二手房挂牌量，去化压力依然不容小觑，全面回暖和成交放量在高端房上依然前路坎坷。
在这种形势下，要想在奥体、南星、申花这三个头部板块中找到价格、学区、户型、品质都平衡的产品，还是犹如大海捞针。
而如果能细心寻找，如以上这些推荐楼盘般，有着学区、交付年份、小区规模，甚至与地铁距离稍远的瑕疵，但又不影响你对房子的本质要求，且能与头部板块价值提升同步的楼盘，来换取购买价格的大幅降低，也是一种不错的方案。
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文/渔舟 编辑/渔舟
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