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改善置换可以考虑“动手”了 | 房叔说No.421
如鼎湖未来云城、钱塘云庄、富力中心等市场反响较为热烈的准红盘、次级红盘，登记数据与市场预期存在较大的差距。 二手升温缓慢，新房上演意外倒春寒的市场怎么看都和小阳春搭不上干系。 冷春看似很意外，但作为几乎是最早给出“小阳春大概率不会来”论断的房产公号，对这样的市场表现在我们看来是意料之中的。 给出如此判断的原因，我在此前多篇文章内已经重复表述过多次。
杭州楼市之所以不大会出现小阳春行情的根本还是在于，杭州楼市的需求端修复进程仅在早中期，需求端仍处于断层阶段。 以去年限购升级为主的政策杀伤力目前还在持续延续，按照当前的供需条件，启动新一轮的行情概率是非常小的。 就算信贷出现比较明显的宽松，也并不能扭转底层需求仍被强力压制的现状，只能在一定程度上激活当前未被限购的存量房票，对市场回暖起到轻微的作用。 但在此呼应标题，我仍想向对各位读者提个醒，如果是有置换需求，更高阶的改善需求，当前可以考虑动手了。 小阳春不来，不代表低迷的行情会持续下去。
| PART 2 | 接下来的市场走势大概率会是前低后高，随着时间向前推移，呈现节节攀升的升温趋势，为什么这么说？ 原因还是此前多次说过的，2022年经济压力着实过大，出口承压、消费萎靡，预期只有大基建上马可以进行有效对冲。
但问题就出现了，地方财政吃紧，没钱如何启动大规模的基建呢？ 当前已经来到Q1的末尾，有谁感受到了大基建的明显发力？大基建还能否发力？假如大基建不能对冲下行压力，2022年还能靠谁？
这些都值得我们深思，与经济承压并行的还有房企债务危机。 截至当前，已有十余家头部房企发生债务违约，且势头不减，债务违约还在深度蔓延。
届时到底会有多少家房企会做出躺平姿态没人知道。 而债务危机能放任不管吗？显然也是不能的，否则出现大面积的烂尾、甚至冲击金融系统也并非危言耸听。
管还是要管的，那怎么管？
最直接的无非还是通胀稀释债务、破解债务危机，执行起来，自然需要楼市大范围宽松的配合。
货币政策、楼市管制放松缺一不可。 当前迹象已经十分明显，数十城接连出台宽松向的楼市新政，其中不乏郑州、沈阳等省会级大城市，趋势已现。 只不过节奏依旧很克制，上海、北京、深圳、杭州等头部大城市至今未出台实质性的楼市宽松新政，贯彻因城施策的大方向。 如果因城施策就够了，头部城市保持严控政策不放松、辅以信贷宽松即可将市场活跃度控制在升温但平稳的状态。
而冰冻的中小城市及中西部大城市相对更大幅度解绑即可激活市场，自然是最为理想的。但做得到吗？ 从近期的楼市相关数据就能看出，用因城施策，下（中小城市）松上（头部大城市）紧的方式，市场明显不买账，成交量该下滑的继续下滑，丝毫不留情面。 最后大概率又将回到由上（大城市）而下（中小城市），由大城市新一轮行情引领、小城市跟随的这条道路上。
真到了那时候，杭州这类东部头部城市还能坚守因城施策吗？
当然，我们不能下绝对的否定性判断，但起码接下去，杭州放弃调控独立性的概率在加大。 于杭州而言，假如真的出台了具有决定性的楼市宽松政策，市场明显回暖，甚至阶段性反弹绝非不可能。 这就需置换、改善需求家庭，尤其是高阶改善置换家庭严密关注。
| PART 3 |
为什么说是置换、高阶改善家庭需要关注，而未提到刚需家庭？
一是，新一轮的行情存在触发概率，而平稳的市场是置换的最好环境，不用担心跳涨，议价空间相对较大。
二是，我也曾经多次详细论述过的：未来楼市分化的必然之路。
城市间会分化、城市内部也会分化，大部分低效住房跑输大盘、甚至长期不涨的时代已经到来，甚至对于大城市也是如此。 决策层已经认识到了在大城市，由于宅地供应不足对房价的推动作用，为了稳定大城市住房价格，接下来更加充裕的大城市住宅供应基本已成国策。 相对充裕的供应下，供应满足需求只是时间问题。
那么对于那些供应充分的普宅而言，这类普宅的稀缺性只会逐渐降低。 与之相对的是城市核心区的改善住宅。 由于城市核心区有限，核心区土地更有限，核心区也不可能持有有大规模的再造，这样的客观事实下，核心区的优质住宅注定将快速进入存量时代。 城市越来越大，核心存量优质住宅反而更为稀缺，也就保证了它们的绝对价值。 走得更快一步的一线城市，这种现象已经表现的非常明显，上海、北京的城市核心区豪宅与普宅的价格差，近两年急剧拉开，且呈加速态势。
杭州虽不如北、上两城，城市规模没有那么大，城市也仍处于快速发展期，核心区土地相对也没有那么稀缺。 但杭州对外疏导产业、人口，以及压缩核心区供应的供地结构等城策，却使得杭州在这条分化路上快速跟进，尤其是土地供应结构这一城策。
从近几次集中供地可以发现，杭州主城区的土地供应比例下滑严重，城郊土地供应却大规模放量。 如此一来，刚需住房受新房供给持续放量的影响，大概率会保持价格相对稳定。 反之，由于核心区的优质住宅供应提前进入相对短缺，加速了本不应该出现在当前阶段，所会出现的快速分化进程。 争夺核心优质房产的激烈程度只会越来越高，申花、奥体等顶流核心板块新房一房难求只是初始表征。 如果再撞见整体行情的触发，核心优质住房拉涨的概率将显著大于刚需或普通改善住房。 在楼市宽松趋势已现，分化加速的楼市格局下，如果真的出现了新一轮行情，那么这批核心优质住宅领涨基本就是板上钉钉。
| PART 4 |
虽然我一直不认同，也不承认楼市小阳春会在今年到来，但不可否认的是，楼市政策底确实出现了。 接下来政策环境大概率只松不紧，宽松政策的出台恐怕也会越来越密集，甚至实质性的政策恐怕离我们也不远了。 那么当前相对平稳、且有相对大议价空间的市场环境，所散发的窗口期气息不得不说愈发浓厚了。 没有小阳春，却不意味着没有热烈的夏秋冬。 分化的加剧下，改善置换，有意高阶住房置换的需求，可以考虑动手了。
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2022杭州地铁楼盘图（3月版）
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