杭州豪宅天花板K11，IFC对撞，怎么选？| 房叔说No.467

共5盘预售公示、登记，列表见文末↓ 

| PART 1 | 

摇号社保排序，理论上更倾向与时间、财富积累成正比的改善性购房。

实际也确实这样，往往杭州顶格、高社保局都属于改善性楼盘，即使限价较低，顶格社保的常客——杭珹未来中心，起步门槛也是120㎡；；

更不用说套均起步800万的SKP、套均门槛1800万的海潮望月府这类的顶格、高社保局的纯改善豪宅；

那这样看，杭珹三开、海潮望月后，最瞩目的摇号标的物，必定是这两个高改、豪宅项目：

一个是望江新城的K11新世界城市艺术中心，住宅案名：江明月朗园；

另一个是杭州地王江河汇杭州国际金融中心IFC；

但却是不注重流速的港资F4中（另两个是嘉里城、纯商业的恒隆Westlake66）中率先开盘的；

江明月朗园今天刚刚领证，IFC销售口径在6月中上旬上市，考虑到如果社保排序和房管系统维护的情况，那么，两盘首尾相接，极有可能会对撞。

这时，你肯定要说，这两个到底怎么选？别急，看完这篇推文，你肯定门清。

| PART 2 | 

先看区位：江明月朗园位于望江新城；

东面隔贴沙河旁是秋涛支路和秋涛路高架，虽然离高架仅50、60米，但好在整盘东西横向排布，因此住宅仅1号楼靠近高架；

好在还有贴沙河和城市绿化带对粉尘、噪声的过滤隔断，实际好于地图感官；

南面商业部分隔规划兴隆路（地铁1号线婺江路站）依次与规划娃哈哈文化中心、海潮望月城相接，再南则是始版桥未来社区；

西面紧挨规划海潮路和地铁7号线莫邪塘站（直线约200米），再远处是杭州城站，过了城站就是西湖大道，一马平川直通西湖；

北面是未出让两宗商地、一宗宅地和在建崇文未来学校，再远点是近江新村、甘王新村及莫邪塘东村等老破小。

这片区域未来就是望江新城老城复兴的核心区域，交通体系围绕着1、5、7三条地铁线，杭州城站、莫邪塘——江城路、婺江路四站，以及秋涛——中河横纵交错的杭州骨架型快速路网；

还有杭州市中心最大的未来社区——始版桥未来社区，足以形成新的城市繁荣核心。

| PART 3 | 

而K11综合体就是将这片老城回归价值的发动机，与其他城市或地区的K11不同，杭州K11以"纵向创意城市“为理念，创造了一个横向、立体结合智慧发展的典型；

不论是五星级酒店还是购物艺术中心，抑或是写字楼连廊，多层次、多主题、多业态、空中回廊的开放式中庭、下沉式中庭；

大量的公共空间让这个约74万平方米的城市综合体成为开放式的艺术共享平台。

一个无障碍，又切放自如的步行街区；一条艺术长廊；一个文化、艺术、人文、自然交融的城市博览馆……哪怕是闲来无事的独自发呆，或是无目的的瞎逛，都极好；

K11建筑设计来自2014年普利兹克奖，以及英国皇家建筑师协会银奖的获得者，日本建筑师坂茂（Shigeru Ban）、德国建筑师奥雷·舍人（Ole Scheeren）主笔，立面有种杭州很少见的温柔、顺滑的港式风情；

银灰色铝板+玻璃幕墙+大幅玻璃栏杆的设计，以及流线型游艇风式设计的立面和凸出的阳台，在阳光下闪耀着金属质感的煜煜光泽；

就像巴黎香榭丽舍大街那批沿街洋房，既用浪漫而迷人的身段述说着古典风情，又有种喧嚣中韵味十足的遗世独立。

如果说未来社区、轨道交通给了K11生活的底气，那么， K11购物艺术中心才是江明月朗园迷人的精髓。

它还是K11旗下唯一K11购物艺术中心、甲级商场K11 ATELIER、高端服务式公寓K11 ARTUS、瑰丽酒店ROSEWOOD以及国际社区「江明月朗园」等新世界旗下五大顶级品牌，五位一体的城市综合体。

| PART 4 | 

| 开盘| 

首开2-8号楼，共计601套，交付时间预计2024年年底交付。

大致为：

127方：四房两卫，约61户 ；

137方：四房两卫，约20户；

143方：四房两卫，约208户；

167方：四房三卫，约189户；

183方：四房三卫，约103户；

224方：五房四卫，约20户；

本计划116方的小户型没开，因此127方首改占比10%，137方及以上改善占90%；

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精装装标约6000元/㎡，客餐厅大理石地面，大金空调、地暖双联，兰舍新风、全屋墙纸+客厅、主卧背景墙，博世冰箱+西门子洗碗机+Smeg蒸微一体+垃圾处理器+3M净水器+主卫智能马桶……配置相对还比较高；

▲公示装标

但港式功能空间分隔细碎的设计，即使在167㎡的样板房上，空间尺度的既视感还是略显局促。

| 户型分析 | 

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▲网传户型过程稿仅做参考，以开发商为准

高层约116㎡三房二卫户型（东北户型）本次未开 →

优点：豪宅中的小面积；

缺点：书房北向采光；次卧西向采光；主卧、客厅东向采光；书房面宽过窄；朝向硬伤购买需谨慎；

高层约116㎡三房二卫户型（中间套）本次未开 →

优点：三开间朝南；

缺点：北向卫生间，书房等面宽较窄；

高层约137㎡四房二卫户型（边套） →

三开间朝南；侧边大阳台，南向双阳台；设置家政间；客餐厅连阳台方正一体化；

缺点：无明显缺点；

高层约143㎡四房二卫户型（中间套） →

优点：三开间朝南四叶草户型；侧边、南向双阳台；书房L型采光窗；设置家政间；客餐厅连阳台方正一体化；

缺点：无明显缺点；

高层约143㎡四房二卫户型（边套） →

优点：三开间朝南四叶草户型；侧边、南向双阳台；书房L型采光窗；设置家政间；客餐厅连阳台方正一体化；

缺点：无明显缺点；

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▲网传户型过程稿仅做参考，以开发商为准

高层约167㎡四房三卫户型（中间套） →优点：三开间朝南四叶草户型；主卧配置衣帽间；多阳台配置；两套房设计；客餐厅功能性分离；缺点：无明显缺点；
高层约183㎡四房三卫户型（中间套） →优点：三开间朝南四叶草户型；主卧配置衣帽间；家政间设置；多阳台配置；两套房设计；客餐厅功能性分离；缺点：无明显缺点；
高层约224㎡五房四卫户型（边套） →优点：三开间朝南类四套间设计；主卧配置衣帽间；厨房连接家政间设置；主卧、客餐厅、北次卧三阳台配置；缺点：无明显缺点；

| 参考二手次新房| 

2019年交付的翡翠海岸：挂牌均价118012元/㎡；

2021年交付的海潮御品：挂牌均价116557元/㎡。

|学区|

目前板块划归勇进实验学区，未来可能会是崇文未来；

| PART 5 | 

IFC所在的江河汇就更不用多说了，不仅是杭州江河交汇的新城市原点，还是杭州城市新封面，整个杭州新晋的天花板、高改瞩目的制高点。

而且IFC还是钱二的起点，是盘活整个钱二的标志，钱二的城市、土地及房产价值也将以江河汇为参照物。

杭州总价地王江河汇，共分汇东、汇中、汇西三个小区块，其中住宅全部在汇东，但总共也仅有7栋；

汇东区块东边是运河东路及地铁9号线三堡站，路东面就是万科大都会79号及沿江商业钱塘银座，再远点是中海御道一至四区和钱江湾，已经成熟的街区；

南面隔着一线江景的写字楼近眺钱塘江，住宅高楼层可以一览无余的越过酒店及公寓、摩天轮，远眺江对岸的亚运村、奥体——世纪城等江南新城市封面和核心；

汇东与汇中之间规划有小高层的豪华酒店及大平层；

汇中是以摩天轮、泵房上盖公园及贯穿汇东、汇西的天桥等公建为主；

灵感来源自“穿针引线”的无缝天桥，如丝绸匹练般链接汇中、汇西的步行天桥，将酒店、中庭公寓及住宅下商业中心无缝链接；

汇西是大面积的城市公园、两栋写字楼，以及三五成群小盒子组合成的商业；类似于上海新天地、成都太古里这样尺度疏朗、情调优雅又安静的低密BLOCK商业。

沿江还有一座钱塘江博物馆，再向西就是三新路边的盛世钱塘小区和上城区体育中心。

北面是钱江路，汇东隔钱江路就是江河汇立项后的首个楼盘江河鸣翠，东北不远处就是板块二手标杆项目之一的留香园。

但IFC最大的担忧就是交通组织，一条钱江路和不大的运河东路能否有效疏解人流问题，确实得打个问号，看看万象城、城西银泰城开张后道路几乎瘫痪的前车之鉴，就能明白；更何况这是商业中心之上IFC住宅要面临的状态；幸好有地下环路和内部规划道路缓解

而汇东要想去汇西小商业消费，过无顶棚的天桥，虽说直线仅400、500米，遇到点冷热雨雪，走路还是开车，真要纠结一番；当然，杭州的春秋好天气，这是一路风景。

| PART 6 | 

IFC建筑设计是由扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）事务所担纲规划设计，以杭州独有的非物质文化遗产“杭罗织造技艺”为灵感，用“无缝衔接，综合发展”的设计理念打造。

在此概念下，以“穿针引线”的理念对不同地块、不同业态进行有机规划

空中串联起住宅、写字楼、高级商场、五星级酒店、服务式公寓等地铁上盖全栖业态，营造出一个全景化的生活场景。

由此形成一个集旅游、金融、居住元素为一体的“无缝城市”综合体。

▲立面和材质售楼部的曲线可以作为参考

住宅立面以高级灰铝板+全玻璃幕墙为主的结合，不但把扎哈的流线型风格发挥的淋漓之至，还把圆弧形游艇舷窗元素遍布在飘板、转角玻璃、阳台等各个角落；

就住宅方面来说， IFC本质上与K11是相似的，是一座带着TOD综合体而售卖的楼盘，它真的会给不同物业带来相互的利好；

但两者最大的不同区别仅限于地段赋予的价值。

对于大多数的买房人来说，顶级地段，一切就都值得了。

| PART 7 | 

杭州IFC的住宅集中在汇东区域，总共7幢653户，均价69800元/㎡；

住宅预计6月首开3#（29层）、4#（38层）两幢，主力户型面积约160-175-192㎡，顶楼4套跃层约350-405㎡；

| 户型分析 | 

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▲网传户型过程稿仅做参考，以开发商为准

高层约158㎡四房二卫户型 →优点：三开间朝南全明户型；主卧套房设计；客餐厅分离；仅一房朝北；缺点：书房稍小；
高层约177㎡四房二卫户型 →优点：三开间朝南全明户型；主卧配置衣帽间；主卧套房设计；客餐厅分离；仅一房朝北；缺点：书房稍小；高层约192㎡四房三卫户型 →优点：三房朝南全明户型；主卧配置衣帽间；双套房设计；客餐厅一体；侧边大阳台；仅一房朝北；缺点：无明显缺点；

| 参考二手次新房| 

▲上：留香园；下大都会79号

2018年交付的大都会79号：挂牌均价119788元/㎡；

2019年交付的留香园：挂牌均价114224元/㎡。

|学区|

目前周边范围内划归钱江外国语实验；

首开仅232套，预计首套冻资360W，二套及一次性720W。

套均门槛1100万豪宅属性的IFC，哪怕是手握重金也要看社保年限。

而大概率顶、次顶格社保局和手中money厚度，两者匹配度如何？只能由最后登记结果揭开这个谜底。

| PART 8 | 

江明月朗园属于老城复兴的现代都市和老城成熟融合且整拆整建，充满烟火气的望江新城板块内；

IFC则是城市封面级，充满钱江新城东进澎湃动力的拥江板块；

虽然江明月朗园是杭州中高改到顶豪一网打尽，但起步门槛还是比较接中产地气；

IFC则是纯粹的高改和顶豪入局的天花板楼盘；

目前在板块二手房的表现上两者基本处于同一层级，但是一个是杭州目前二手房天花板南星桥在侧，一个是未来天花板新贵江河汇；

未来价格高低，有可能就是江河汇跟望江新城比板块高度，在这方面，IFC略胜一筹，特别是对杭州新贵来说；

而在摇号难度上：江明月朗园601套一次梭哈，极可能仅仅中低社保就可以入围；但IFC首开仅232套，大概率顶格至少次顶格起步。

选谁按优先等级，对号入座吧！

顺便再说几句，随着钱二原点江河汇、连堡丰城等项目的全面启动，钱二开发大潮已经启幕；

而从钱二桥头堡限价6.98万/㎡的IFC——6.75万/㎡的观翠揽月轩——6.6万/㎡的栖江揽月轩、2022首拍四七堡地块——5.3万/㎡一线沿江的红普南路TOD的价格梯度，意味着板块价值将进一步夯实；

IFC对钱二的价值提升意义巨大；

反过来说，与江河汇距离不远的钱二某种程度上有一定的江河汇替补作用，毕竟IFC总供应量、价格层级，以及大概率每次推盘杯水车薪的套数，摇号难度大概率都是杭州的顶尖层次；

而钱二未来供应相对充足，随着IFC的这650多套消逝后，机会还是有的。

江明月朗园所在的望江新城随着海潮望月城的清盘，K11基本属于无可替代的产品，本地土著、四季青甚至南星桥板块的外溢都可以优先考虑。

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| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 | 

无

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文/渔舟  编辑/渔舟

本文仅代表作者个人观点。本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2022杭州地铁楼盘图（5月版）

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