宦塘河边的水镇老时光，走进三墩 | 房叔说No.574
| PART 1 |
▲最新落户与购房资格表
巡游杭城，关注二手房板块；
乱穿衣的季节，来到江南富镇，走进三墩。
| PART 2 |
三墩镇，是极少百年前就存在，直到今天现在依然保留“镇”行政区划的老地名，正儿八经老底子江南水镇，民国有豪宅区设银行的程度。
镇的实际范围巨大，浙大紫金港、云谷、西湖大学、文鼎苑、保俶塔申花、学紫、三墩北，这些耳熟能详的热词，其实都属于三墩镇。
因为行政区过大，房产板块意义上，购房者熟悉的三墩板块是指三墩核心区，云谷、紫金港、三墩北、兰里与三墩核心区共同组成行政区”三墩镇“。
三墩板块主要范围如下图，宣杭以南、高架以西、古墩路以西、石祥路以北的区域为主，即宦塘河水网的主要区域，当然红线外有一些如和安居、润达花园肯定算，为了边界清晰好认就不刻意描了。
三墩的学区划分范围如下，区域内一些商住、产业区并无学区确认。
因为整个板块开发时间较早，20多年前就有商品房开发，总体10年+之前的小区为主，风格近似，楼盘间没有特别大的差异度和价差，笔者建议有新打新，二手根据地铁、特殊产品、学区、房龄的需求定向选择即可。
新房该范围内仅有岚荷芸府在售，改善定位，125-163㎡面积段的小高层，坐落三墩老街旁，户型做的非常不错，步行可达浙大紫金港校区，开放式的校园可以看做是家门口的大花园，遛娃锻炼极好；
建议蒋村、三墩、紫金港和云谷上班的改善一族可积极把握，详情可参考（浙大是家门前的大花园！老城西迎来稀缺纯改善神盘！）目前最后一期三幢房源已经领证；
拓展一些范围，三墩北新房有刚开的如澜邸，和即将首开的翠语彩虹里，前者清一色175大户型总价颇高，后者109-139㎡，刚需刚改定位，详情可期待近日会发的推文；
▲自在城东苑
回看二手方面，求学区，建议文理小学范围内自在城选择，在高架东侧为优选，即自在城东苑、玛瑙湾，有河有树，小环境更佳，和主城区割裂感不强，离地铁口和自在城商业近些但又不至于挨着古墩路和金昌路（池华街）十字路口，这两条路太吵了，有噪声影响，牺牲一些去地铁口的距离值得；
▲自在城东苑79㎡
小户型做得都非常一般，胜在价格便宜，推荐79㎡，306w两卧室朝南户型，杀价到300w内买个自住学区房，不亏。
求通勤，推荐亲亲家园3期及秀里华庭、紫金名门，前者南北双地铁口，去浙江医院三墩院区、自在城和西田城都很方便，挂牌价在2.6-4w/㎡，户型越大均价越低；
▲亲亲家园3期，左-95㎡，右116㎡
推荐购买小、中方正户型为佳，挂牌总价335w的95㎡及390w的116㎡户型，成交价再杀一辆车出来没问题。
▲秀里华庭，81㎡
秀里华庭、紫金名门房龄小，紧挨着龙湖紫荆天街，2号线地铁口，前者是回迁房，品质一般但胜在位置，买个自住推荐310w81㎡，杀到300w以下，卧室A的外墙作便宜改造做成大客厅小书房住住还是不错的；
▲紫金名门，123㎡
紫金名门，次新房小区，挂价基本在3.9-5w/㎡之间，小户型做的一般，总价差不多不如直接买一河之隔的新房岚荷芸府的小高层，改善面积推荐486w的123㎡，户型正，再杀一点价基本和新房价格相当，当买个现房不用等。
▲左二-白马尊邸，右二-十方别墅及河景
求低密产品，蓝爵白马尊邸排屋、沿河的十方别墅是为数不多的选择中的推荐，前者美系草原风格，家家带小花园，更为精致和古典，居住氛围佳，立面不容易老和脏，后者风格现代，有沿河的景观及林荫道加持，学区也更占优势，排屋产品需线下亲自走访，如有意向，建议找验房师陪伴。
总结而言，三墩购房主体也以城西客群求学区、低预算主城通勤为主，刚需气质浓厚，少量的改善面积产品如白马尊邸、颐景园、金帝花园等的大户型，总价高又无强学区优势，自然不如选择隔壁申花、三墩北、勾庄的新房来得有性价比。
未来，三墩的发展利好在于云城向好以及老街拆改的都市更新，前者正在茁壮成长，仍需时间，后者则是拜西湖区慢到匪夷所思的城建速度，迟迟修不好天目山路，8年改不好一条街。
| PART 3 |
三墩，在今日杭州的版图里只是大城西的一块，若只论及楼市，更是被一一众热点板块包围，显得存在感不强，但比起历史底蕴，如今的大半个城西都无法与之比拟。
追溯到史前之后的年代，杭嘉湖平原为一整片洪泽，更确切地说，一整片浅海，海水有潮汐，退去时就出现沼泽和浅滩；
因为土地盐碱，这些沼泽地难以耕种，在古代缺少平原耕地就意味着难以有效聚集人口、产生城邦式的社会组织关系，这里的居民只能依靠山陇、山坳、山谷、少数海水冲不到的湿地等形成一个个村落，彼此难有交流。
带来的结果，东南沿海，从苏南到广西一整遛形成了“百越之地”，因为都在山里也叫山越，每个山头都有不一样的语言，文明落后，这种状态就算在春秋时期也非常明显，吴越两国人口、衣着、习俗、组织方式都显著落后于中原文明，在当时的中原看来百越和野人的差别不大。
直到秦汉时期，始皇帝征服百越，于此定钱塘县，迁移人口、兴修水利，到汉代时修建海塘，西湖渐成内湖，当然当时也不叫西湖，只是一大片湿地中最大的水汪凼，好比一个20倍大的白荡海；
在钱塘的西北面，随着修建海塘，海水慢慢退去，大片的沼泽和浅滩露出，有一些高出水面的土堆人们称之为墩，百姓借此围堤筑坝，把田围在中间，挡水于堤外，于是水中之墩越来越高，其中有三个面积较大，人们赋予名称文星墩、灯彩墩、水月墩，是为三墩，也就是今日“文星桥”、“灯彩街”、“水月街”的由来。
当然，笔者相信当时的百姓是不会想到给仨土堆取这么文雅的名字，必是后人捉刀，于是在后续的记载中，三墩的来历又和大禹有了关联——
▲大禹治水
▲大禹路幼儿园
这当然不太可信，但也因此大禹路小学、幼儿园的“大禹”有了源头；
三墩还有个兰里的雅称，与荀子有关，据说荀子曾在此地读书植兰，那时的三墩河水清澈，他觉得适宜兰花生长，就开始在河岸上栽种兰花，“兰里”由此而来，在距三墩十多里地的良渚，还有座小山，名曰“荀山”。
光阴流转，到了隋唐，三墩的故事又有新版本，说尉迟敬德曾经驻守于此，有一年洪水泛滥，浩浩荡荡，危及城廓；
▲尉迟敬德
沧海横流，方显英雄本色，尉迟面对凶水，镇定自若，下令士兵疏浚苕溪支流，兴修水利，三墩河道密布，河墩很多但墩之间没有桥梁，百姓来往不便，他便就叫士兵去砍斫杉树作浮桥用，河墩之间用杉木相连，始称“杉墩”。
到了明代，杭州已成大城，西郊外的三墩自然也有不少名人轶事，比如二号线的“虾龙圩”，原本名曰“虾笼圩”，因此地的竹编虾笼很精巧很有名；
这个虾笼据说还是刘伯温设计的，本意和风水有关，传说朱元璋下江南，刘伯温随行，到此地见风光宜人便稍作歇脚；
▲刘基像
刘“半仙”望水连片，也不知是那根神经抽了，掐指一算说：不好！这里要出帝王将相，恐将危及皇权，老朱闻言大惊又不能失了体面，便私下叫刘伯温去处理；
于是刘基命人在村中开凿河道，断其龙脉，并在河的东西两岸建造文星和武星桥两座石桥镇压，而虾形似“龙”，为了“困龙”，便设计了竹编虾笼，于是乎虾笼写作虾龙。
作为西郊第一大镇，五里宦塘河流域还有极多的故事，比如老街旁每一座石桥、每一个古建筑，都在诉说着三墩的繁华过往，篇幅有限，便也不展开了。
| PART 4 |
有空不妨去三墩老街逛逛，剃个头买杯咖啡，修个鞋吃个早点，这已是整个城市剩下不多的老时光。
生活动人，比鸽子笼精致可爱。
2022杭州地铁楼盘图（12月版）
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