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二手成交再度回暖，是否意味着触底反弹？| 房叔说No.575
成交量自6月开始呈现逐月递减的态势，在10月成交创下了杭州楼市近几年二手成交的冰点，整月成交仅3700余套。 然而，就在刚过去的11月，二手成交量却出现反转。 11月二手成交一举突破5000套，达5300余套，是今年下半年月度成交量之最。
从成交的趋势来看，11月的二手市场无疑是一次触底回暖。 更有意思的是，近期朋友圈的中介朋友们、极力的对外传递市场热度爆暖。 签约室站满人的视频高频出现在朋友圈，似乎让人感觉回到了曾经的杭州楼市。 事实是否真的如此呢？
| PART 2 | 数据是不会骗人，11月二手成交量确实有一定的升温，但绝对值实际上仍处于一个较低谷的水平。 尤其是与往年相比，5000套的二手月成交大致只有高峰期的一半不到。
往年即使是温和的平稳期，杭州楼市的二手月成交量也在7000套上下。 故此从数据端得到的反馈，杭州楼市当下依旧处于较为冰冷的冬季，只不过冬季出现了暖阳。 当然，对于二手成交量的小反转我们也不能过于掉以轻心。 量在价先，量是市场动态变化最直观的观测指标，同时量的变化也代表着市场趋势的变化。 中国楼市的变化速度往往快于普通人的买房节奏，把握不好就可能错过买卖良机。 此次二手成交的回暖，在我看来，更多的来源于以下几点：
| PART 3 |
首先便是近期政策面的宽松，认贷的取消以及二套首付比例的降低，直接刺激了一部分需求的生成。 加之信贷利率低谷，当下的市场环境实质上是非常有利于市场上的潜在置换需求。 需求增加，尤其是置换打新及学区需求的增加，必将加快市场的成交速度。 更多的置换性需求也愿意在市场平稳期、且新房打新难度不高的当下，让渡部分价格空间以加速成交，也就是所谓的“以价换量”。 其次，限价新房的放量冲击下，二手价格整体大幅回调后，性价比开始显现。 对比当下的新房产品，二手次新有着普遍的高得房率、更高的产品配置等，还拥有现房优势。 总体上，二手次新单价溢价10至15%是合理的范围，如今多数板块二手次新房源的单价，已经到了合理溢价区间之内。 也就是说，相当部分板块的二手次新可买性已经和限价新房接近。 综合可买性显现，还有新房限价的价格托底，二手回暖也是意料之中的。 如果用一句话总结就是： 政策宽松、需求小幅增加，二手价格更合理，小幅反转是必然。
| PART 4 |
二手成交量的触底回暖又会不会意味着市场即将全面反弹呢？ 对此，我个人认为不大可能，当下仍不具备市场全面反转的客观条件。 从需求端看，目前的杭州楼市仍有着较为严厉的需求管控，在此之下，杭州楼市没有需求骤然大过供给的可能，那么市场就不可能突然反弹。 再者，目前杭州楼市的供给端也较为充裕，新房供给阶段性相对过量，从新房普遍的摇号难度便可知。 二手库存同样居高不下，且随着交付新房越来越多，二手供应大概率还会增加。 直白一点说，杭州假如不大幅度的解开放在需求池上的锁具，解封、释放主力增量需求，供给面足以应对需求面的缓慢小幅恢复。 现在的杭州楼市更像是进一步筑底期。 二手房也不例外，部分经过充分回调的板块，基本开始接近真正的底部。
| PART 5 | 接下来，判断市场是否将要全面回暖，第一指标仍不是二手房。 新房的冷暖，实际上才能更好的反馈市场未来一段时间的走势。
原因无他，即使二手房可买性逐渐回归、价格不再过分高估，但当下新房仍更具购买价值。 假如连性价比较好的限价新房都热不起来，那么二手、或整体市场的全面复苏就是一场空谈。
我们应该继续紧盯新房热度变化，特别是优质新房的温度，市场一旦异动、优质新房是最敏感的温度计。 此轮杭州政策宽松也已有些许传导至优质新房的迹象，拼社保再现、登记人数增加偶尔闪现。 然而，决定性的转折依旧未到，但可以预见的是，它应该大概率不远了。 房地产三支箭射出、地方宽松的试探走向深水区。
2023恢复增长，房地产也还会是基石。
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2022杭州地铁楼盘图（11月版）
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