相较于2018年的商业井喷，2019年西安新开项目，大部分在布局上趋于传统主城区的外缘，东至浐灞、南至长安区、西至梁家滩，可以说紧跟城市轮廓的延伸，也有力的证明西安商业在持续性拓展方面，仍存在较大空间，这种空间需要标杆性项目方能激活一个片区的城市潜能。
如果设置一个相同的时间逻辑，再从不同的城市区域与之匹配的商业服务集中程度分析，新商业布局的最大缺口，显然出现在高新区。因为此前的土地开发方式，并未妥善的考虑到未来人口增长速度、人口构成与通勤习惯，也忽略了商业文化在高新区的诸多衍生场景。
面对几无供地的现状，现成的物业，尤其是高新区核心地段的成品物业，对资本方来说充满诱惑力，能够选择在高新区下注，没有万全的准备和行业实力，就只能“打酱油”。本文以即将开业的「西安益田假日里购物中心」项目作为年末头号标杆商业进行解读，悦君认为丰富的品牌阵容尚在其次，光是该项目沉寂7年后终于入市，就足够吸引业内目光。
2017年，益田集团在西安朝阳门外，落地益田假日世界，其以“古韵与今风同台，国粹与国际共舞”的商业理念，深刻挖掘西安十三朝古都的历史文化，打造出一座具有历史厚重又融合现代时尚的购物中心。
来自深圳的益田集团，在商业运营领域有着丰富的经验和极具开拓精神的眼光，虽然直到2017年才进入西部市场，开出首个益田假日世界，但其选址逻辑和针对项目周边区域客群的定制的业态都异常精准，迅速在西安商战中据有一席之地。
如今2年过去，益田集团再次以旗下另一商业形态联姻西安，在已经成规模的高新CBD带来一座全新的体验式商业地标。结合社交主题与夜经济等多重概念的渗透，益田如何给楼宇经济占主导地位的锦业路，重新树立商业自信？和朝阳门外物业类型一致，位于高新核心CBD的第二个益田商业项目也是接手后迅速盘活旧物业，并且从正式进场到开业预计只有六个月，高效率的背后，是益田对资源整合与优化的强大能量。
锦业路-西安益田假日里购物中心
益田集团在西安的第二个项目，位于高新锦业路CBD，在这个黄金咖位，既有绿地中心、迈科中心、国瑞西安金融中心、永利金融中心、中铁中心等多栋甲级写字楼，其中的君悦酒店、洲际假日酒店等多个商务配套设施也穿插分布，为区域内提供了优质的常驻商业客群以及会议会展客群。然而，优势叠加之下，此前并未有较大体量的综合型商业项目落地，益田拿下这8.4万㎡商业面积就显得难能可贵了，要承担起区域商业引领者，该项目势必大大提升周边各年龄阶层消费者的生活便捷感。
如上图所示，在通达性方面，西安地铁6号线一期将于2020年底投入运营，线路串联起软件新城的一部分、高新综合保税区、整个锦业路CBD核心区和老城区（六号线二期）项目区域3km范围内常驻人口超50万，主流商务人群占比接近50%，如此极具商业价值的区域，西安益田假日里购物中心在12月20日的正式开业，会带来哪些惊喜？
相较于钟楼和南门两个百亿级商圈，高新区在商业上并未形成集聚效应，整体商业项目较为分散，多以依靠写字楼的配套型商业为主，较为缺乏适合年轻客群和白领上班族的新型商业项目，稍显老旧的项目形态和区域内参差不齐的品牌，才造成高新区整体商业环境与区域价值不匹配的情况。
如果说两年前，朝阳门外的益田假日世界，给城东消费者开辟了全新的生活目的地，那么即将开业的西安益田假日里，则通过遴选众多首店品牌入驻，提高该项目的趣味性和可玩性。因为，品牌首店对于城市的消费带动显而易见。
今年7-11西安首店开业当日销售39万，体现了城市消费者对于新品牌的极度渴求。深谙“首店经济”的西安益田假日里购物中心，其品牌阵容包括了1wor全球设计师集合店西北首店、 御牛道西北首店、Dark Blue|深蓝 THAI&SPA 西安首店、TIANFENG西安首店，高新区首家喜茶go店、LeoBuyer（首进购物中心）、略味Le Régal Bistro（首进购物中心）、弹道实弹射击馆（首进购物中心）等，给西安商业注入更多新鲜血液。喜茶GO是2018年推出的一款智慧点单小程序，也是全新智慧型门店的名称，离开传统的商业环境，喜茶GO店主要辐射写字楼和生活社区。摒弃传统one by one收银模式，使用喜茶GO小程序即可自助预约下单，同时支持外卖服务。这类门店的设计也极具现代感和科技感，白色铝板加上白色人造石组成的盒子，既朴素又文雅，边角的圆润处理又增加了灵活多变的流动感。
—— 略味「Le Régal Bistro」
创始人用法语中的“Le Régal” 作为主体Logo设计，其想表达的意义就是“来自法国最美好的味道”，创作团队历经两年筹备，走访法国，日本，台湾等地考察，于2016年在曲江开出实体店。作为当时西安首家法式甜品店，仅凭12道精致的法式甜品迅速走红，这次走进购物中心，将带来Bistro餐酒馆的新模式，为高新客群提供轻松的用餐空间。
略味Le Régal Bistro曲江店
——「TIANFENG」
可能很多年轻人并没有听说过，这个1946年就诞生的老字号金店，一直到2017年才开始转型，以覆盖多元化珠宝产品。「TIANFENG」的运营团队在转型过程中，面临的首要问题不是网络时代下的拓宽零售渠道，而是如何打造时尚年轻并兼具民族个性的品牌定位，突破传统银饰的限制，来培养具有艺术审美情趣的年轻消费者。
目前开出来的全新形象店，大部分遵循了简约雅致的设计风格，凭借纯手工镶嵌与手绘珐琅工艺的高度结合，来扭转金属艺术的枯燥与困顿，产品特征既体现自然万物皆为灵感，又不乏文创银饰精致与美好的一面。
据了解，益田集团接手旧改物业后，在重新定位的思路上根据物业条件、区位优势和的自身实际需求，秉持着更长服务时间、更多网红集聚地、更全品质配套和更有艺术范儿的招商逻辑，力求将时尚基因植入到项目的商业IP中来，而LeoBuyer就是这样一个重要的时尚符号。LeoBuyer中文音译为“留白”，指书画艺术创作中为使整个作品画面、章法更为协调精美而有意留下相应的空白，为观者留有想像空间，而这种意境在设计中同样适用。当进入实体购物中心后，留白从一个承担国内外优质小众设计师作品的展示与销售终端平台，转身为一个传播时尚潮流的商店。早在2016年9月，留白的创始团队曾组织策划本土设计师，参加了曲江会展中心西部文化博览，助力设计文化在本地的传播。和连卡佛，IT等优秀的集成店一样，留白逐渐着眼于结合西安深厚的文化优势与巨大潜力，促进西北地区时尚行业良性发展，也更希望通过设计师的手作产品传达高品质的生活态度与审美观。
LeoBuyer留白创作展示空间
1wor全球设计师集合店效果图
弹道实弹射击馆效果图
事实上，高新二期在保持高入住率的同时，年轻时尚客群逐渐成长，几乎和家庭客群平分秋色又相互覆盖，围绕“CBD白领24小时生活全配套”的项目定位，当我们在这里发现C4N奢侈品集合店、L’Amore Della vita、彩莉、1wor、LeoBuyer、AIHPOS设计师奢品买手店等追求个性化与年轻态的设计师品牌，可见招商团队前期进行过大量且有效的市场研判。
而面向高流量的通勤一族来说，海底捞火锅、徐记海鲜、古渡驿、御牛道、湊湊火锅、唐宸阁、赵小姐创意餐厅、素心七碗茶、七爷清汤腩、九田家、探鱼等品牌的出现，则让工作之外的就餐，拥有更丰富的选择性。在临街商户的安排上，项目将朝南一侧交给了喜茶go主题店、奈雪的茶夏花主题店、星巴克等当前具有消费热度的行业标杆品牌，将轻松的社交空间、商务洽谈场景，通过特色鲜明的建筑外立面风格释放出来。
不过，这一片区的主力家庭客群在对于儿童消费的投入上，凸显了目的性较强的意图，从而坚定了益田集团在西安高新区一站式儿童成长的信心。像金宝贝特色托教服务，瑞思学科英语、贝迪森、托特科学、菲动武道体能等品牌在这次开业中纷纷就位，满足儿童类零售业态布局。另外，从前期公布的品牌榜单上，不但发现永辉超市首次来到了锦业路，我们也从中窥探出益田集团在谋求生活方式转型的道路上，有了诸多优秀理念。有趣的是，西安益田假日里购物中心在传统餐饮形式上，也玩转出更多的跨界体验思考，比如Dark Blue|深蓝 THAI&SPA，就不仅仅是一家泰式餐厅，它还融入了泰国皮肤护理和SPA按摩等更多体验类项目，凝练五感的全方位营销，为消费者提供最纯正的泰式体验，这在当前以零售消费为主导的购物中心尚属首例。
除了上述一系列令人眼花缭乱的品牌架构，和耳目一新的新零售服务增值算法，西安益田假日里购物中心带给高新消费者的，是当下购物中心对于第三生活场景的最新诠释。
今年，国办在《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》中，正式提出发展夜间文旅经的构想，将建设一批国家级夜间文旅消费集聚区。同期，西安市也出台了《关于推进夜游西安的实施方案》，将“夜游西安”作为西安夜经济的标签。
基于此，以文化旅游+体验商业为主旨的益田紧跟号召，挖掘工作时长之外的更多消费可能，满足特殊时间段的各类人群需求。这既是消费需求，也是商业关怀。
如果说，两年前外界还在质疑街区式商业项目在西安的发展能力，两年后层出不穷的街区商业项目的不断涌现，即是对两年前质疑的最好回应。
西安益田假日里在项目整体操盘上，在具有盒子形态商业mall之外，植入地下主题街区和沿街网红外摆街区的概念，力求打造1+1>2的消费体验。除了从功能上延长营业时间，创造性衍生出“Down Town月亮城”主题式开放式街区，为了与盒子型商业进行互补，“Down Town月亮城”还在业态引进上，兼容了更多休憩、娱乐性消费的产品，例如轻食饮品、酒吧餐吧等。这种开放式商业场景，对提升逛街体验的好感度，重构社交氛围，强化益田在年轻人心目中的标签，意义非凡。
在夜间实景的布置上，益田系通常会坚持自己独到的见解。据悦君所悉，项目开业后的美陈布置可圈可点。建筑外立面上将延续朝阳门益田假日世界的酷炫亮化，带来3000㎡的独角兽主题灯饰，以及与之相匹配的独角兽橱窗、与蝴蝶logo相对应的场内艺术装置等。同时，室外街区的灯光照明设计，结合了色温柔和的霓虹灯，搭配不同造型的发光字，营造温馨的氛围，其间的穿插的景观装置，也被用来弱化建筑线条的突兀感。通过整合各类主题展览、文化节等互动性较强的情感体验活动，建立全方位沉浸式商业美学地标。
独角兽主题橱窗
不难看出，无论是品牌还是商业形态，项目从一开始，就基于高新区城市组团的巨大消费需求出发，来填补本不应该出现的商业空白。
目前的泛高新区域，嘉会坊，中大国际The-City、万达one等各类商业项目，已经力所能及的提供了预期的城市商业服务。西安益田假日里购物中心则兼具多个商业形态特征，非常明确的告诉市场，它要供应给高新区怎样的商业力。
而今后西安商业的竞争，也不再局限于品牌的竞争或规模的竞争，如何定制匹配区域特点，占据主流客群，快速培养消费习惯和引导生活方式的商业项目，势必叫好叫座。益田未来将如何推动西安商圈的革新，不妨与悦君一同期待。法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所
悦西安网公众号长期征稿，稿酬500元起
投稿请添加悦君微信：Droaemmmon