最高法判决:买房要查询抵押状态,否则可能被撤销登记
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再审申请人华润水泥(方山)有限公司(以下简称华润水泥公司)因吕梁市中小企业融资担保有限公司(以下简称融资担保公司)诉方山县人民政府(以下简称方山县政府)土地行政登记一案,不服山西省高级人民法院(2016)晋行终389号行政判决,向本院申请再审。本院依法组成由审判员李广宇、审判员刘慧卓、审判员刘京川参加的合议庭,对本案进行了审查,现已审查终结。
本院认为:本案被诉行政行为系方山县政府于2011年11月28日向再审申请人华润水泥公司颁发《国有土地使用证》的行为。融资担保公司主张该行为侵犯其对涉案国有土地享有的抵押权,并提供了《土地他项权利证明书》予以证明。方山县政府在庭审质证过程中对该证书的真实性未提出异议。华润水泥公司虽质疑该证书的真实性,并在再审申请书中罗列了融资担保公司种种“不符合常情”的行为,却并未提供证据证明该证书是虚假的,原审法院采纳该证据认定融资担保公司对涉案土地享有抵押权,并无不当。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据当时有效的《土地登记办法》第四十三条第一款的规定,“土地使用权抵押期间,土地使用权依法发生转让的,当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料,申请土地使用权变更登记。”本案中,华润水泥公司和中盛公司在申请土地使用权变更登记时,融资担保公司对涉案土地仍享有抵押权,华润水泥公司和中盛公司并未提供融资担保公司同意转让的书面证明,方山县政府亦未查清涉案土地尚有抵押权设定,在此情况下办理土地使用权变更登记,违反法律规定。原审法院据此判决撤销被诉颁证行为,并无不当。
华润水泥公司主张,其属于“善意受让人”,“法院应当判决确认被诉行为违法,而非迳行撤证”。对此本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十五条第一款规定:“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。”可见,构成善意,必须是受让人不知道转让人无处分权,且无重大过失。本案中,融资担保公司对涉案土地享有的抵押权已依法登记,从华润水泥公司提供的中盛公司作为权利人持有的方国用(2005)第XX号国有土地使用证来看,该证也明确记载:“2011年3月15日设立抵押登记,证号方国土他项(2011)第XX号”。华润水泥公司作为商事主体,在进行涉及不动产的重大交易时,全面了解标的物实际状况,应当是一种合理注意,其应当知道涉案土地设定有抵押权。故其上述再审申请理由,本院不予支持。
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