地产数字化怎么样了？看看碧桂园、中南置地和阿里干了些什么

Original 地新引力地新引力 2022-07-02

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文 | 克而瑞

地新引力编辑部

据克而瑞研究发现，包括房企和物企在内的头部地产企业中，约八成已经开始数字化布局，半数成立了自己的数字化团队。然而，只有两成左右的头部企业发布了比较清晰的数字化战略，逾六成的企业仍在规划中。仅仅 15% 的企业可以实现企业级的战略落实。

数字化转型对房地产行业是大势所趋，但同时也是任重道远。就目前的路径来看，选择与科技企业合作是一种主流方式。隔行如隔山，房企与科技企业对数字化的看法不尽一致。

本期，地新引力遴选了践行数字化的代表房企碧桂园、中南置地，以及科技巨头阿里对地产数字化的看法，各位读者可试做对比，并从中汲取有益于自家企业的观点。

碧桂园服务：物业是劳动密集型行业，要持续稳定增长，必须通过数字化来解决

据了解，截至 2019 年上半年，碧桂园服务已服务全国 31 个省、直辖市、自治区，超 300 个城市的 800 万住户。其物业系统自搬站上阿里云后，有效支撑了业务的高效运营，实现了高质量增长。仅举一个简单的例子，通过利用阿里云数字技术，物业报表输出时间从 30 分钟缩短到 2 分钟。

只有通过数字化的方式、方法，才能降低成本、提升管理效率。现在，物业行业人工成本占到整个成本的 50% 多，要提升效率，必须通过一些工具和手段；这些工具和手段除了传统的一些机械化的东西之外，那就是数字化了。只有通过数字化转型，才能提升企业的管理效率，才能快速地应对增长，快速地提升整体收益以及整体收入和利润率水平。
上市之后，对碧桂园服务来说，更加需要的是提升管理效率和人均管理面积，这就需要数字化的助力。碧桂园服务的年报、半年报都会公布一些核心数据，例如人均管理面积上升、整体人均成本管理费用下降等，其实这都是数字化转型带来的收益。

碧桂园从 2018 年开始探索智能化在社区里的应用，此前是将数据、大数据、云计算、人工智能等应用在后台管理之中，从 2018 年开始尝试在社区里应用。 2018 年在 280 多个项目部署了人工智能服务器，接下来会进一步扩大部署范围，包括马上要和百度发布的一些合作，这会对碧桂园业主在智能服务上的感受、感知有更大的提升。
在管理效能提升方面，依托云服务商的运算能力和厂商目前的处理能力，可以大幅度提升对于一线管理的效能。对于业主来说，他们可能会慢慢地感知到小区内，包括安保、保洁的精准服务，这也让业主服务更加个性化和人性化。此外，碧桂园服务也在学习并践行政府让数据多跑路、让业主少跑路的方式，逐渐增大线上办理的幅度，使业主足不出户就能够完成跟业务相关的所有处理。
智慧社区在行业内已经提了很长时间，碧桂园服务更强调的是整个社区人工智能的应用。碧桂园服务在这一方面的核心竞争力：一是自身体量，碧桂园服务管理的范围很大，自身需求带来了产品的应用，包括云端和 AI 平台等；二是核心能力输出，接下来碧桂园服务会加大科技能力对外输出的范围和广度。
作为物业行业，它的数据处理能力需要应用的后台技术跟商业零售差不多，它的整体运算量是很大的，碧桂园现在有几百万的业主同时要去计费、算费，包括电费、税费、物业费，每一家的单价都有很大的差异，管理面积也有很大的差异，所以这种计费是相当复杂的。在没有上云之前，传统 ERP 架构统计一次报表需要将近 5 个小时左右，现在跟阿里云一起做大数据处理，同样一张报表最快大概 5 分钟左右就能出来了。这对碧桂园服务管理侧的能力是一个极大提升。
数字化带来的首先是运营成本的降低。以最简单的电费成本为例，整个碧桂园集团大概有 400 台标准服务器，而在本地的服务器只有 20 多台，用的基本都是终端服务器。在这种情况下，仅每年电费的成本都会节省很大一块。整个物业行业的利润率很低，碧桂园服务对于每一分钱都是精打细算的。
通过智能化和其他手段，可以把单一重复的劳动替代掉，这样既节约了平台的运营成本，同时也通过管理的数据化和数字化来提升了企业的管理效率，降低了人工成本。

中南置地：未来地产行业是开放的、拥抱互联网的，并依赖数据技术

2018 年 12 月，中南置地与阿里云联手打造首个采购前业务流程在线云平台，这是目前国内第一家实现采购全业务流程在线化的地产公司，在数字化方面走在了行业前列。

在业务板块上，中南置地和阿里云搭建了整个采购平台，未来将在采购数字化平台扩展上做深度合作，包括手持终端 APP 的建设，现在已经初步上线，未来希望采购业务板块的所有业务入口都能在 APP 端实现。未来，中南置地希望能够在社区智能化建造上与阿里云有新的合作和探索；中南置地一年有三百多个项目在建，这些住宅还在使用非常传统的智能化设备或者智能化底层逻辑的搭建，这些都可以进行更深入的数字化、智能化。
在技术层面上，中南置地借助阿里的技术能力对整个 IT 能力做了改造，比如从最底层企业的 PaaS 平台，到现在整个移动 APP 端的一些管理平台，在这一方面，中南置地是整个地产行业中走在前面的。中南置地希望去拥抱像阿里这样的互联网巨头，通过他们的技术能力帮助企业改造和创新业务，提升对客户的服务能力以及管理效率。
除了技术领先性、服务能力以外，中南置地更看重的是，将来有没有机会让中南置地的业务融入阿里的生态圈和大数据平台。例如，能否把阿里会员的平台引入到中南置地的会员平台里面来？地产企业玩会员，单靠自己的力量是很难玩转的，因为地产企业与客户是一种很低频次的交流，但阿里有一个全域的生态系统，能否把中南置地的会员与阿里的会员结合起来，让客户能够更好地体验居住服务和电商服务的结合，这是中南置地与阿里云会持续探索的方向。
未来，地产业务会走向什么样的方向？之前一二十年的运营模式没有太大变化，但其他行业却在发生翻天覆地的变化，比如新零售、服务行业，中南置地认为，未来地产行业是开放的、拥抱互联网的，并依赖数据技术。通过与阿里云的合作，中南置地第一个做的是怎样为客户提供更好的服务：基于阿里的客户中台打造中南置地自己的统一客户平台，该平台会把之前分散在各个地方的客户信息，不管是销售的，还是客服、商业的等等全部放到这个平台上来，统一为客户提供服务；第二，中南置地本身也有很多文旅、商业，以及酒店项目，未来会在智能园区、智能文旅、IoT 方面与阿里云展开全方面的合作。

阿里云：地产实际上是一个空间，必须进行精细化运作

作为国内的科技巨头，阿里云以一个地产行业「局外人」的视角，又是如何看待房地产数字化的？

地产实际上是一个空间，这个空间里有的用来居住、商用，有的是写字楼或者商场。阿里云关注的是整个地产的全流程过程，从建造、拿地、审批、规划然后再到决策。在空间的建造过程中，从工地安全、财务管理，到物料管理，再到运营，这是一个长链条。房子是用来住的，如何提升空间里用户的体感，它的服务可能是大家关心的；而对于运营体来说，如何提升效率、降低成本显得尤为重要。尤其是现在整个市场不像前两年快速奔跑时那样，企业必须通过精细化运作才有在利润上保持比较大的增长。这是阿里云对整个地产行业的理解。
阿里云作为一个高科技企业，核心能力在于计算和智能。如果从底层技术基础来说，当把物理空间变成一个数字空间的时候，从计算角度以及智能角度分析，所涉及的都是一些具体的场景，比方说在工地里面，数钢筋就是一个非常繁重但需要一个准确概念的领域，因为这牵涉到成本计算；能不能用一个高效的方法来数钢筋，这就是人工智能一个典型的体现。
未来，在房产营销领域，用什么样的手段可以让大家有直观的体感，以及可以让企业有更好的市场和消费洞察、有更精准的营销？尤其是当企业达到一定量级之后，企业面临各种各样的业态，如果没有一个中台来做支撑，很难以大体量得到快速发展。无论是刚开始做整体的数据中台还是在未来提升业务中台，阿里云在这些方面都有非常好的实践，也是可以满足客户需求的地方。
从本质上说，所有的环节都有几个大的逻辑。第一，是消费者的变化。消费者人人都喜欢更加便利、人人都在线，企业要第一时间去响应他的需求；第二，是科技的发展。以前这个方面是割裂的， IoT 就是 IoT ，云是云，商业是商业；但今天已经到了一个融合时代，尤其是阿里巴巴本身在很多零售场景的商业实践，不管是银泰、盒马还是大润发，在很多板块都做了很多试验。融合是一个水到渠成的事情。
新零售、商业地产与数字化融合的一个核心观点是：一云多端三中台。底下的云是基础设施；多端是全场景、线上线下以及直营、分销、加盟、联营各种环节；中台，即业务中台、数据中台与 IoT 中台。这个架构，业务场景只要稍微复杂一点都是比较适合的。
现在，各行各业都在加速改造，不管是服饰、快销，还是消费电子、餐饮、旅游、酒店、美甲等等，阿里将这些称之为「新商业」，包括商场、百货、购物中心、街边店、便利店、连锁等等，因此，到最后，「一云多端三中台」都是连在一起的。这本质上是一种消费者视角，以前是商家视角，现在的消费者所希望的是多场景的融合。这是时代的需求。