年度报告 | 2019年度上海写字楼市场回顾与展望

地新引力 2022-07-02

The following article is from 克而瑞资管 Author CAIC

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《 2019 年度上海写字楼市场回顾及展望》重磅发布！

根据 CAIC 监测显示，就整体市场而言， 2019 年上海大宗交易总成交额为 830 亿元，近三年来首次跌破千亿；核心商务区甲级写字楼租金环比下降 5.2 %，近几年来首次跌破十元；陆家嘴商务区整体（含乙级）空置率逼近 30 %。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

本文对报告部分内容做了摘录分析。欢迎免费领取《 2019 年度上海写字楼市场回顾及展望》完整版，转发本文至朋友圈并发送截图+邮箱地址至后台即可。

宏观市场：全国甲级写字楼租金及出租率普遍下行

全国重点城市办公租金情况（2016-2019）

据 CAIC 资产数据库监测显示，全国重点城市租赁市场分化明显。一线城市中，北京平均租金虽有一定下降，仍领跑全国；广州处于第一梯队的低位，但呈现小幅逆市上升，广州市政府激励政策加持、优质项目入市等利好因素或为广州甲级办公市场新的驱动力。

在 CAIC 资产数据库监测的 15 个城市中， 2019 年全国甲级写字楼市场租金及出租率普遍为下行趋势，其中租金下跌城市占比约 76 %；出租率下跌城市占比达 71 % 。

| CAIC 市场监测（上海）

市场：持续供大于求的市场环境下，上海写字楼市场租金和出租率整体双降。2020 预计有 165 万㎡新增供应入市，从目前需求端来看去化压力有增无减；

租户：受整体经济下行的影响，企业减少办公租赁成本，选择性价比更高的写字楼成为共识；

业主：小业主灵活调整租期和租金应对市场变化，大业主面临整层或大面积空置难招商的困境；

板块：各商务区之间竞争空前激烈，租户从核心商务区迁址配套较成熟的非核心商务区趋势已经形成,中环优质板块或将成为新一轮热点；

租赁市场：陆家嘴商务区整体空置率逼近 30%

供应主力仍集中于非核心商务区

全市新增供应、净吸纳量及空置率

据 CAIC 资产数据库监测显示， 2019 Q4 上海全市 10.8 万㎡新增供应，净吸纳量下降至 5.2 万㎡，空置率持续攀升至 19.1 %。非核心商务区氛围日趋成熟，办公楼品质较高且具有租金优势，需求强劲催生供应集中在非核心商务区，如前滩、后滩、大虹桥及徐汇滨江等。

全市核心/非核心甲级写字楼平均租金

核心商务区租金跌破十元

据 CAIC 资产数据库监测显示，租金处于持续下行通道，核心商务区甲级写字楼租金环比下跌 5.2 %，至每平方米每天人民币 9.9 元，近几年来首次跌破十元；非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下跌 1.5 %至每平方米每天人民币 6.48 元。

上海19Q4重要子市场租金与空置

重点商务区监测——陆家嘴

GIF制作：模袋

在政府管制和金融大环境的背景下， 2018 年 12 月 28 日银保监会发布的《关于规范银行业金融机构异地非持牌机构的指导意见》要求在沪非持牌银行一年内撤出，导致 2019 年金融行业聚集的陆家嘴商务区受到了较明显的冲击。

陆家嘴的租户都去哪了？？？

据 CAIC 资产数据库监测显示，陆家嘴商务区整体（含乙级）空置率逼近 30% 。

一方面，陆家嘴受新兴商务区的冲击较大，部分企业总部迁址，加之意向租户被其它商务区一定程度的稀释；另一方面，业主方谈判中暂未做出较大让步，仍受等待市场回暖的观望情绪主导，导致意向租户流失。

2019Q4陆家嘴客户成交偏移情况

| CAIC 预测

2020 年陆家嘴商务区会有相对较大程度的租金下调以维稳和提升出租率。

销售市场：上海大宗交易三年来首次跌出千亿

上海各物业大宗交易金额

据 CAIC 资产数据库监测显示，2019 年上海大宗交易总成交额为 830 亿元，较去年同比下降 26 个百分点，近三年来首次跌出千亿规模，主要是受宏观经济放缓及中美贸易的不确定性、上海办公市场新增供应持续高涨及租金下行等影响。

上海大宗交易内外资比例

上海作为全球十大金融中心之一，经济发展位居全国首位，颇受外资青睐。去年上海出台的「扩大开放 100 条」政策至 2019 年已落实 93 条，这一机制营造了「亲商、安商、留商、富商」的外商投资环境。2019 年二季度前，外资投资上海物业的热情持续高涨。二季度后外资投资急剧减少，内资占比提升，但整体仍呈现下降趋势。

2019Q4各行政区销售市场

据 CAIC 资产数据库监测显示，2019 四季度上海办公销售市场全市成交 15.6 万㎡，比三季度环比下降 31 个百分点；南汇成为四季度成交最活跃的区域，其供应面积达 6.0 万㎡，成交面积为 1.9 万㎡，成交均价 19760元 /㎡。四季度全市成交价格 39610元 /㎡，其中核心区成交均价 82579元 /㎡；非核心区成交均价 41125 元/㎡。

土地市场：涉办用地成交环比上升 116.3%

据 CAIC 资产数据库监测显示，四季度供应 14 幅涉办用地，共计 45.2 万㎡，环比上升 76.6 %；成交 14 幅涉办用地，共计 45.2 万㎡，环比上升 116.3 %；成交均价为 16652.8 元/㎡，环比下降 21.7 %。

2019Q4典型办公土地成交案例

未来供应

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