招商积余：一艘行驶中的非住宅业态物业航母

中物研协研究中心地新引力 2022-07-02

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4 月 15 日，中航善达发布《重大资产重组停牌公告》，宣布实控人中航国际控股将其持有的所有股份（约 22.35% ），通过协议转让的方式全部转让给招商局蛇口，而中航善达将通过发行股份的方式收购招商物业 100% 股份。

9 月 4 日，双方完成登记过户，中航善达实际控股人变更为招商蛇口。

11 月 19 日，证监会批准中航善达收购招商物业 100% 股权的决定。11 月 20 日，招商物业完成股权过户，成为中航善达全资子公司。

12 月 05 日，中航善达发布公司名称工商变更登记完成的公告，公司名称由「中航善达股份有限公司」变更为「招商局积余产业运营服务股份有限公司」，证券代码拟由「 000043 」变更为「 001914 」。

资料来源：公司公告

12 月 16 日，招商积余在深圳举办重组更名及上市仪式，史上首例「 A 股分拆 A 股上市+A 股收购A股」的交易案终于尘埃落定。

这次交易案中的两位主角——中航与招商局，都是在中国经济发展史上重要的角色。

国资委实控下的企业合并

中航善达的前身为深圳航空大厦实业有限公司，是一家由中国航空技术进出口深圳公司牵头，以集资入股的方式组建全民内联企业，1994 年，更名为深圳南光（集团）股份有限公司，并于深圳证券交易所上市，股票代码为000043.SZ 。2007 年，转型投资房地产业务，再一次更名为深圳中航地产股份有限公司。

2010 年，国资委就发布文件，要求除16家以房地产为主业央企外，78 家不以房地产为主业的央企，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后必须退出房地产业务。2016 年，中航集团与保利发展达成协议，将资产打包出售，由此，中航集团开始减持地产资源。2018 年，中航地产正式更名为中航善达，主营业务变更为物业资产管理业务，核心业务聚焦于政府类、公众类及企业总部类物业。

而招商物业背后的招商局，成立于 1872 年，是中国近代第一个官商联合企业，具有非凡的意义。1914 年，招商局实行航、产分业管理，于是招商局积余产业股份有限公司成立。在招商集团蓬勃的发展下，1979 年成立了招商蛇口成立，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，而招商物业隶属于招商蛇口，服务范围覆盖居民、企业、城市等。

中航善达与招商物业的合并实际为国资委主导下的企业合并，将两大强强企业进行合并，打造一艘非住宅业态物业航母。

优化结构，重新出发

根据中物研协《 2019 物业服务企业发展指数测评报告》显示，中航物业在 500 强企业中排名第 12 名，各方实力都很突出。从 2016 年中航善达开始剥离地产资产开始，房地产业务占总收入的比例就开始减少，2017 年房地产业务与物业管理业务占收入比例旗鼓相当，至 2018 年以及 2019 年中，物业管理业务比例已经远超房地产开发业务比例，中航善达目前的主营业务已经变更为物业管理服务，而中航物业就是其主体。

从中航善达的利润分布来看，随着房地产业务剥离，物业管理服务所占毛利率的比例有所上升。2018 年底，中航善达的房地产业务依然占大头，物业管理服务仅有房地产业务的一半，至 2019 年中，中航善达的物业管理服务已经占据了主要利润来源，但对于物业领域来说，中航善达的整体盈利能力还待提升。

在已上市的 20 家企业毛利率情况来看，中航善达目前的业务毛利率仅有 19.64%，这与其业态布局情况以及项目运营模式有关，中航物业主要服务政府、公建等重要场所，对于服务品质、设施设备的的专业管理能力要求较高，此特性要求企业的成本投入较大，所以致使整体毛利呈现较低的情况。

非住宅业态龙头企业的强强联手

「招商物业」是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业，隶属于招商蛇口。业务遍布全国 40 多个城市，并跟随「一带一路」战略开始了海外拓展的脚步。目前，员工规模 17000 余人，在管物业逾 500 个，服务面积超 7500 万平米，服务客户人数超百万。

截至 2018 年底，招商物业总资产 16.98 亿元，年营业收入 29.2 亿元，拥有下属机构 61 家（全资子公司 12 家，分公司 44 家，合资公司 5 家）。招商物业服务范围覆盖居民生活、企业机构、城市公共共三大类、20 多种业态，服务对象包括中央及地方公权机构、金融机构、国内著名企业、跨国集团。

图片来源：招商物业官网

招商物业与中航物业虽然在非住宅业态同属龙头企业，但是由于企业背景不同，所以专攻的领域也有所不同，由于招商物业背靠招商蛇口，在管理的业态范围中，京东集团总部、深圳邮轮母港、华晨宝马动力总成工厂等具有研发、生产性能的产业园区物业占据着优势地位，这类企业对于物业服务企业在设施设备维护、标准化管理方面有着较强的要求。

根据中物研协《产业园区物业服务发展报告》可知，目前 500 强企业中，仅半数企业涉足了产业园区物业，其中 56.6% 的企业产业园区物业在管面积在 100 万平方米以下，仅有 3.7 % 的企业管理面积大于 1000 万平方米。由此可以看出，产业园区物业行业整体量级都偏小，企业管理规模都还有上升空间。

而中航物业在政府类、公众类的业态项目中也有着强大的影响力，例如在粤港澳大湾区占据着重要交通枢纽作用的港珠澳大桥就归属中航物业管理。对于公众场馆物业服务项目来说，获取存在一定门槛且项目服务品质要求高，单点布局成本高，而公众场馆的公众属性决定了建筑项目要具备同时为大量公众服务的能力，任何一个服务的实施和调整都可能带来巨大的影响。

从非住宅类业态服务来看，招商物业与中航物业的合并将会在此类业态的拓展中占据着较大的优势。

将合并后的招商物业和中航善达置于上市企业的数据中，可以看出招商积余的各项数据均位居前列。

注：新大正物业与南都物业使用面积为合约面积

根据官网披露，目前，招商物业的在管面积达到了 7500 多万平方米，而中航物业的在管面积 6500 多万平方米，两者的体量相当，所以合并之后，招商积余的在管面积达到了 1.4 亿多平方米。在上市物业服务企业 2018 年底的排名中位居第 6 名，次于中海物业。

至于企业的营收方面，二者的联合甚至可以达到第 2 名的绝对优势，仅次于绿城服务，两者相差不到 1 亿，与后方企业拉开了绝对距离。

由此看来，招商物业加入中航善达，在一定程度上，增强了整体实力，合并后的招商积余不仅在对外扩张中占据优势，在企业盈利能力方面也占据优势。

国资企业接连上市促使物业形成板块效应

在此次敲钟之前，物业管理行业仅有中海物业一家国资上市企业，不禁显得形单影只，而招商积余的加入，壮大了队伍。随着物业管理行业发展，越来越多的企业加入资本市场，而国资背景企业进入无疑是为行业的发展把薪助火，将优质资源带入行业中来。

12 月 19 日，保利物业也将会在香港交易所正式进行股票交易，让我们一起期待，更多强实力的企业加入，形成物业管理行业在资本市场的板块效应，协同发展。

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