88年的房子，50多平，127万，赤壁路小学学区房，算是成功的投资吗？

“今年1月份，我投资了我人生中的第一套房，鼓楼区傅佐路小区的二手房，但是户型不成套，未来还有升值空间吗？我是买对了吗？”

前几天下午，一对95后大四情侣来我们公司拿了地图和学区房手册，然后很认真的询问我们。

大四，投资了一套房，不知道算不算成功，但现在打算投资第二套房。

故事还没讲完，到最后我来揭开谜底。

看一眼2009年的南京房价，现在你就懂了……

上周，365楼市副主编万昕就“鼓楼滨江和南站，你怎么选？”这个问题，直言其实就是问哪个升值潜力更大。

一张2009年的南京房价图，答案已经很明显了。

2009年南京各区房价是多少？差别有多大？

2009年，南京的白下区和下关区还在，鼓楼滨江和南京南站规划也才刚刚开始实施。

从在售楼盘的价格来看，南京各区房价差距较大，而不少区域内部房价差的也很明显。

数据来自2009年秋季南京在售楼盘项目一览表，仅供参考

1、2009年，南京5区在售楼盘价格普遍过万

白下区、建邺区、秦淮区、鼓楼区、下关区这几个区域楼盘价格均在10000元/㎡以上，其中鼓楼区有盘卖到了35000元/㎡。

2、2009年，各区域入手门槛与河西相比最高差1万/平

从上图在售楼盘来看，河西入手门槛是15000元/平，

秦淮区、鼓楼区、下关区当年的门槛价在15000元/平左右，与河西旗鼓相当；

白下区、玄武区、雨花区当年的门槛价在10000元/平左右，与河西相比差了5000元/平左右；

栖霞尧化门、江宁九龙湖、桥北当年的门槛价在6000元/平左右，与河西相比差了1万/平左右

3、2009年，南京的房价洼地在桥北，房价4300元/㎡

2018年南京各板块房价是多少？与2009年相比差别有多大？

一转眼快10年过去了，南京这些区域发生了哪些变化？

1、2018年，南京入手门槛提高至1万/平，相比2009年，涨了近6000元/平

2、2018年，南京各区域入手门槛与河西相比最高差2万/平，相比2009年翻了一倍

河西的入手门槛价在3万5/平，而主城其他板块入手门槛价与河西的差距相比2009年，扩大至2万/平，翻了一倍。

3、2018年，南京的房价洼地在江宁的禄口、六合、高淳、溧水

2009年，你没有买河西，2018年，你买不到河西。

2009年，你与河西差了1万/平；2018年，你与河西差了2万/平。

这话虽然说的有点绝对，但新城的发展确实是打了你一个措手不及。

升值潜力？二手房的变现能力

2009年南京最贵最便宜的楼盘，现在的涨幅如何？

二手房数据来自365二手房频道

1、2009年，你买的高价盘未必比低价盘赚的多

2009年栖霞的迈皋桥高价盘比尧化门的低价盘贵了一倍，但近10年过去了，二手房价格反而是低价涨幅大。

2009年，中电颐和家园新房11300元/平，2018年，二手房价34597元/平，翻了2倍

2009年，赞成佳邻美居新房6000元/平，2018年，二手房价23220元/平，翻了2.8倍

2、新房价格相同，二手房价格相差近1万/平

2009年江宁区的九龙湖和禄口新房价格都在5200元/平，近10年过去了，现在的二手房价格相差近1万/平。板块规划发展对房价是有直接性的影响的。

2009年，奥斯博恩庄园新房5200元/平，2018年，二手房价16990元/平

2009年，合家春天新房5200元/平，2018年，二手房价26552元/平

但值得一提的是，合家春天目前还是九龙湖的谷底价，而奥斯博恩庄园也是江宁禄口的谷底价，他们完全是根据区域的发展走的。

区域房价涨，他们就涨，反之，他们也有可能扛不住。

眼下，南京各板块的二手房变现能力，zf已经给你指了一条明路。

（以上数据仅供参考）

从上图来看，新房与二手房倒挂情况大致可以分为三挡：

新房与二手房倒挂＞5000元/平：河西南、江心洲、仙鹤门、河西北、河西中、南站、高新

新房与二手房倒挂4000-5000元/平：板桥、禄口、青龙地铁小镇

新房与二手房倒挂＜4000元/平：九龙湖、江北核心区

升值潜力？老城干不过新城

2009年，新街口房价超过河西，秦淮、鼓楼等区域的房价与河西差距不大，但现在，除了传统的紫金山富人区之外，主城很多地方的房价远不如河西。

老城干不过新城，这会是一个趋势。

河西现在千般好、万般好，未来会不会被南部新城、鼓楼滨江、江北新区干掉呢？

把规划交给zf，把发展交给时间，自住的选择当下，投资的请把眼光放远。

1个月赚了50多万？钱不多，如何投资？

回到最一开始，95后大四情侣投资“88年的房子，50多平，127万，赤壁路小学学区房”，算成功吗？

数据来自链家网（左图）、我爱我家（右图）

从两家今年的成交价格来看，她1月份花127万买的，2月份成交价180万，1个月，赚了53万。

她买房时机卡的准。年前，大家心思都在过年上，基本都是观望，等年后楼市的发展情况，这个时机买房，捡漏的机会很大。

但必须要注意的是，她买的房子存在特殊性——户型“不成套”，厨卧分离。也就是说，她虽然买的便宜，但未来涨价幅度会打折扣。

现在，她打算投资第二套房。卖掉再买？还是抵押贷？

想要卖掉，等3年。抵押贷的利息较高，而她的房子三成首付买来的，最多能贷出三成首付的8成，最多30万左右。

30万的首付款能买哪？六合、溧水、高淳，然后还两边的利息。

那么，她算投资成功吗？买便宜的盘，赚便宜的钱，比不投资好。

不过，这都基于她买的房子有学区。

老城房子配套成熟、买到就能出租，回报是现得的，但是如果没有较好的学区的话，未来房价基本属于稳中带升；而新城的房子由于限价，未来涨价的空间也不小。

纯投资的话，我个人认为老城不带好学区的房子是不如新城的。

怎么买房更赚？开始有结论了;

1、有规划并逐步落实的新城区会比老城区更有前途，更赚，而且差距会越来越大

2、从变现来看，贵的楼盘未必比低价盘投资回报率更高

3、相同价位的楼盘，区域发展潜力决定未来的房价

再跳出来看，95后大四情侣已经开始考虑投资第二套房，说明了什么？

——全民投资房产意识的觉醒。

为了跑赢通货膨胀，在没有更好的渠道的时候，大家能做的就是投资房子。

是贪心，也是自保。

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