昨天你被大雨中排队面试的数万名南京家长刷屏了吗？《100人选2！比河西开盘还震撼！今天，南京数万家长冒雨“赶考”！》

朋友圈有人调侃，南京幼升小录取率难于985升学。因为这些民办小学每年录取率都很低，今年比去年还要低，竞争最激烈的南外仙林录取率低于2.2%……去民办学校面试的家长，一半以上都有一套学区房保底，能上民办最好，不行咱也有个学区。

这是最新的南京学区房房价地图，来看看南京学区房阶梯：

鸡血家长选玛莎拉蒂级别：

拉小9.3万/平 力小 8.3万/平 琅小7.5万/平

城市新中产选奔驰级别：

芳草园小学 北京东路小学 6.8万/平 

银城小学 5.8万/平

金陵汇文5.4万/平  

南师附小 游府西街5.3万/平

大部分人选跳一跳的大众级别：

五老村3.7万/平 赤壁路3.5万/平 三牌楼3.9万/平 

看完，你焦虑么？

年度大戏《南京升学大戏》每年上演，遇上暴雨那就更戏剧性了，一边是民办小学门口从早到晚冒雨连赶4场幼升小面试的，一边是公办名校逼近10万的房价，不用太悲情，买到学区房的这几年都涨了。

芜湖出重磅新政抢人才，购房补贴最高可达200万元。城市抢人大战，愈演愈烈。有人告诉你，现在对刚需来说，等待就是最大的伤害，因为跟你抢房的人越来越多，南京落户新政后，每天900新南京人在落户，除非你这辈子真不打算买房，否则全款变首付的惨痛教训以前是1年，未来可能是1个月，房价和越来越多普通人无关了。一旦落户了，更多人将与你的孩子抢上名校的机会了。

听完，你焦虑么？

朋友圈，熬了一大锅焦虑

不知道从什么时候开始，朋友圈成了一口熬制焦虑的大锅。

早上在朋友圈发现自己被公司已经上市的同龄人抛弃；

中午在朋友圈发现买的二手房被家门口的学校鄙视，没法上学；

晚上在微信群有人在问：中美贸易战会不会带来经融危机，会不会加息？

我想砸手机。

朝鲜宣布改革开发，东北丹东房价48小时暴涨了57％，错过了雄安和海南，又错过一次暴富机会，这也焦虑？老乡，这种一有风吹草动就赶紧买套房的反射弧，得有多厚的钞票和胆量?跟普通人真没有半毛钱关系。

70后的焦虑叫“凌晨3点你在睡觉，别人在讨论区块链”，

80后的焦虑叫“你的同龄人都套现15亿了，你却还在抢两块钱的红包”。

90后很佛系，他们早就放弃了买房的执念，“10年租金要价180万”，焦虑，全民焦虑？

最大的焦虑在于下一代

我就是我孩子的起跑线，但是我们的下一代没有从泥土里爬到大城市的过程，我们害怕的是下一代，很快就从社会的中上游，掉到了下游，大概每一代人最大的焦虑都在下一代，而最直接的载体就是学区房.......

小升初面试，某家长一天的“赶考”行程...

南京家长必问题：有没有学上？有没有好学校上？

越是优质的小区，越是幼儿园优秀，越是上起来费劲，永远都供不应求。江宁的金域蓝湾二手房业主今年上不了家门口的幼儿园，河西的业主应声附和：我们也很难上幼儿园。

南京的小学教育，鼓楼一枝独大。其他各区？不存在的，在座的，都是辣鸡。

但是这个评判标准基于南外的录取人数，这个标准对于不冲南外的秦淮和玄武的很多学校是没有参考意义的。而且考南外大多数走的不是高考，而是出国这条路，不是每个人都适合的，老乡。

学区房会永远涨？变局开始了

关于学区房的新局，基本上有这几方面：

1.新区规划必然注入名校资源：带来新区人口导入和房价上涨

新城区的规划，必然要注入名校资源，只有新来人口小孩上学问题解决了，人口才能真正留下来，用规划来吸引开发商，吸引买房人。这就是为什么南京现在到处都是南外分校，江宁到处都是名校分校。

规划落地带来房子升值，买房人自然也就分到红利。新城区必然会有名校,但是教育不是商场，不是你建好了就会有成绩，所以这是个漫长的过程。

跨区办学，多是有心无力。当前鼓楼的名校集团有较多成功案例。民办学校，仙林南外是另一种模版的胜利。要想胜算在握，要么鼓楼，要么民办。

从近年南京出生人口图来看，2018年之后的学区需求是暴增的，2022年将达到高峰超10万人，学区的需求仍然非常饥渴。

2.内部变数：老城区学区房的利润都被房东拿走了 学校没捞着

当大量家长为名校的师资和名气买单的时候，名师和校长没有从学区房涨价，获得更多收益。因为老师和校长不是学区房的既得利益者，他们没必要捍卫学区房的高价。

但是当有实力家长追逐同一所名校时，也客观聚集了优秀生源，更有利于学区房的马太效应。名校的资源是稀缺的，只要需求在，就还是会涨。

3.外部变数：多校划片 顶级学区房受影响最大 

多校划片，名师和校长这套体系资源，存在随时被重新分配的可能。比如名校集团化，一所强校+一堆草小组成集团，老师轮岗。

比如说苏州，我苏州的朋友对于南京的学区房特别不理解，他说苏州园区的学区房价格都差不多，老师轮岗，根本不会造成一街之隔你卖10万，他才卖3万的局面。

多校划片的目的是稀释资源，原本单价10万的南京顶级学区房，以前是100%保底，现在哪怕有99%的可能，都是一个伤害。用不确定性来抑制学区房上涨的冲动，挤走炒房客。

4.影响：原本10万的可能变7万 而原本3万的可能变5万

顶级学校的学区不确定，原本10万报价可能变7万，昨天瑞金北路小学合并了御道街小学（赚了！文件流出，秒变名校学区房！南京学区变局开始了），这种非名校，一秒变名校，学区房价格肯定会有波动，3万的变5万，也是有可能的。

教育部早就已经要求南京等24个重点大中城市：在教育资源配置不均衡、“择校冲动”强烈的城区，合理确定片区范围，缓解学区房问题。

而南京市教育局发言人，在各种场合很直接的表态：我市鼓励其他有条件的区积极稳妥推行多校划片入学，促进辖区内教育资源的均衡布局。

5.趋势：多校划片，将在南京渐进推进。秦淮区是第一个吃螃蟹的，鼓楼可能是最后一个。学区房这个概念依然会存在，资源相对均衡的优质学片是未来最抢手的资源，比如鼓楼区。换句话说，鼓楼名校附近的非名校，可能会迎来利好，但是一定是慎重再慎重，落定时间一定会很漫长。

结束语：学区房政策变数太多，如果不是自用，不建议作为纯投资的项目，南京教的是素质教育，考的是应试的卷子，小学衡量标准是未来出国的南外，各种信息的不匹配。买了学区房不一定就学习好，但学区房价格这些年一直在涨。还可以买吗？自用，可以根据预算来买，从出生人口数据来看，至少到2023年，学区房都供不应求，价格仍会上涨。

其实这都不重要，现实会告诉你：你最后嫁娶的人，你的爹妈、你的颜值、还有家里房子拆不拆迁，都比一场高考更容易改变命运。

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