南京无好房？冲出重围抢到了福利盘，就该忍受缩水？

明明是第一次开盘，明明刚选好房，明明还没有签买房合同！

南京的这家热盘为什么就遭遇到了准业主的维权？

热盘维权为哪般？ 往下看。

精装标准缩水？核心区热盘的“罗生门”

有一位网友向我爆料：上周南京楼市近9000组人想买的楼盘维权了。

在交流中，我大概总结了以下三点原因：

1、开盘后精装标准与前期差别大，开盘后，开发商在售楼处重新公示了一份精装标准，与之前的宣传相比，有所缩水；

2、如果使用组合贷款，商贷利率要上浮至30%；

3、交付时间与网上房地产不一样，网上房地产公示的时间为2020年12月，但根据置业顾问说的时间，实际晚了9个月左右。

现在，开发商和准业主正在商榷中，并没有结果出炉，签约时间也暂时延迟了。

关于这个问题，我特别咨询了一位“准业主”：“我也不了解什么情况，就是莫名其妙有人就维权了。虽然组合贷，商贷利率上浮，但是整体还是划算的。关于精装缩水，我并没有看到最新的精装标准。”

还有网友表示：自己是想签约的，但是由于维权的事情，导致签约时间延迟了。现在不知道怎么处理。

据我了解，不少业主表示自己想签约的，但是现在不知道怎么处理，毕竟是从近9000人中脱颖而出的好运气，但是只能等待开发商的通知。

由于其中的细节较为模糊，我们先不给这次维权下定论。

限价盘，究竟是“福利盘”，还是“维权盘”。中学的时候，老师教我们用辩证的眼光看问题，在南京的限价盘里，“福利”与“缩水”往往并存，很容易导致“维权”的结果。以下是今年以来，比较出名的“维权案例”。

楼盘一：城东仙鹤门一盘

城东仙鹤门一限价热盘。买一楼的业主被强制买负一楼，买的时候，房子已经建好，当时地下室并没有公共管道，收房时却发现全是管道。漏水、渗水问题，反映之后，开发商也只是用最简单的方法堵住，但治标不治本，现在装修只敢装修楼上，楼下都不知道该怎么处理。

楼盘二：位于城北燕子矶

业主们吐槽这家央企的品质还不如拆迁安置房，周边小区都贴瓷砖就他们小区单元门那边不贴砖。买房时一大卖点的绿化当时宣称八大景观绿野仙踪，现在全是树，高层出电梯后漏空不封闭，刮风下雨出电梯还要打伞……真是一言难尽。

楼盘三：位于江北核心区

即将于今年10月底交付的房屋，在看工程进展的过程中，业主发现屋顶出现严重渗水现象。

楼盘四：江北新区热门楼盘

宣称4000+元/㎡的精装标准，在买房人看来有缩水迹象，引来业主不满…

福利与维权并存，在南京目前严格的限价政策下，不少开发商内心如此：我能怎么办啊？我也很绝望啊！

但是市场如此，开发商依旧是要卖房子的，政策下面自然有对策，开发商是怎么应对限价的呢？

限价下 开发商的生存策略

对于顶着庞大资金压力的开发商来说，“限价”压缩了利润空间；现房销售拉长了上市时间，自然也在一定程度上导致了资金回笼的压力。

如何应对这些问题？从南京楼市目前的情况来看，大致可以分为以下几种策略：

1、“障眼法”，例如江北新盘保利云禧，房价只比地价贵了7000左右，真的亏了吗？

2、“乾坤大挪移”。限价？现房销售？不怕，住宅不急，商铺、公寓先上市。

3、被迫拖延症。“上市时间什么时候？我们也想知道啊！”连开发商都不知道项目到底什么时候可以上市。

先让我对这些“对策”来进行一一解读。

硬着头皮上市 开发商真的亏了吗？

雨山路纯新盘保利云禧在最近拿到了项目首批房源的销许，整体毛坯均价不到29000元/㎡，而项目的楼面地价约2.2万/㎡，是江浦高价地块首个上市销售的楼盘，具有划时代的意义。保利云禧的这个价格，网友纷纷戏称“不少高价地正在瑟瑟发抖”。

保利云禧这个价格到底亏不亏？整体毛坯均价不到29000元/㎡，到底有没有突破江北3万/㎡的限价？先来看看网友怎么看的。

从评论可看出，大部分人认为：这个价格，不亏。为什么呢？这就要说到保利云禧的产品。

保利云禧此次拿到的是叠加别墅房源的销许，具体的一房一价，很多房源单价已经突破3万/㎡。保利云禧下叠带地下和夹层，面价较大，单价低，拉低了该项目的整体均价。不过上叠和中叠，最高单价已经突破了3.7万/㎡。

江北目前整体被限价在3万/㎡以内，保利云禧先推别墅房源，也是在严格限价下的一种巧妙的生存方式，虽然保利云禧这一波操作“不亏”，但是这个价格依然让不少江北的高价地瑟瑟发抖。

乾坤大挪移：公寓、商铺先上市

前两年高价地频频拍出，不少高价地的住宅部分需要现房销售。

按照开发商的开发节奏，从拿地到上市，一般需要2年左右的时间，对于开发商来说，这有着很大的资金压力：项目放在那边一天，就是一天成本，如何能够尽快地回笼一部分资金？

那就推出不需要现房销售的产品——公寓等商办类产品。

于上周公开案名的燕子矶纯新盘——华发华润置地·万象天地就是燕子矶需要现房销售的项目之一。

但是，万象天地首批即将推出的是公寓产品，为4.5米精装挑高LOFT产品，主要有约33㎡、约42㎡和约58㎡。而住宅的部分，置业顾问告诉我，最快预计明年下半年上市。

此外，溧水的卓越景枫·蔚蓝郡虽然不需要现房销售，但是7032元/㎡的楼面地价，与整个区域内限价约12000元/㎡的价格相比，开发商的压力并不小。而且，卓越景枫蔚·蓝郡打造的是高端精装产品，按照目前溧水1万1、2左右的价格，住宅房源的上市难度很大。

所以，卓越景枫·蔚蓝郡率先上市的是商铺房源，并非住宅，这也是在当前严格的限价政策下，开发商“独辟蹊径”的一种方式。至于住宅何时上市，还要看溧水的限价情况。

我们做个假设，如果卓越景枫·蔚蓝的住宅能批到14000元/㎡左右的价格，而对面的亚东同城逸境·九筑精装价为11200元/㎡，如果是你，你会选哪个项目？

所以，纯新盘的定价，不仅仅看的是限价的情况，也要根据市场的接受度情况来定。

均价突破27000元/㎡的高新区精装新盘弘阳燕澜七缙，首次推出1、2、3、4、5、6、7号楼销许，共316套房源，不需要公证处摇号，直接低调选房。对于购房者来说，27000元/㎡的高新区还是需要一定时间来接受的。

被迫拖延症：连开发商都不知道自己什么时候能开盘

“你们项目到底什么时候公开啊？什么时候开盘啊？让我们买房的心里有个数可以不？”

“啊，说实话，我也想知道我们项目什么时候能开盘啊！”

自从鼓楼滨江的纯新盘桃园世纪放出了即将公开的消息之后，这段对话便成为了鼓楼滨江购房群里的常态。

从一季度公开到5月公开，再到6月公开，现在一直到了7月初，桃园世纪的售楼处和样板间也一直没有正式对购房者和业内开放。开盘时间更是迟迟未定，这让不少购房者等得“心塞”。

除了桃园世纪之外，鼓楼滨江的另外一家纯新盘当代万国府ΜΟΜΛ的售楼处已经公开了一年多，但是户型图和样板间也一直没有对外开放，开盘时间更是没有定论。最主要的原因就是价格。“谁都想卖个好价格，但是目前还没有定论。”前期有媒体报道该项目的精装价超5万/㎡，但鼓楼滨江目前整体的均价依然被限制在4万/㎡以内。

对于想买房的购房者来说，这将会导致以下结果：

①你想买的房子上市时间迟迟未定，这是一件非常让人焦虑的事情；

②等到这些楼盘上市的时候，买房成本可能会有所提升，同样，这也会让人非常焦虑和担惊受怕。

总之，买房是一件很痛苦的事情，让人焦虑、不安和抓狂。

有幸抢到了福利盘，就应该忍受缩水吗？

限价盘？还是福利盘？不少限价盘，买了就赚，被称为福利盘。有幸抢到了福利盘，就该忍受缩水吗？

针对这种现象，也有两种不同的声音。

第一，开发商造房子要有“良心”

排队、摇号、买房……

有人辛辛苦苦摇了一年多的号，终于买到房子。

辛辛苦苦买了一辈子的房子，收房的惊喜却变成了维权的“惊吓”，搁在谁身上，谁都会生气。不论限价与否，开发商都应该好好把房子建好。

第二，买卖自由，商业规则如此，买房的时候就应该料想到

对于购房者这来说，既然你有幸买到了“福利盘”，就要有一定的心理准备接受交付时的问题。江北核心区的热盘，开盘结束后就维权，但是你愿意退房吗？在大家心知肚明的升值潜力面前，恐怕没人愿意退房。

就像商场里打折的产品一样，要么有瑕疵或者断码，消费者在消费的时候，就应该想到了承担后果，买房更别说了，大家都是手握几百万的成年人了，在法律支撑的前提下，合理、有效、理性的维权，才是一种相对正确的态度和做法。

关于这个问题，你怎么看？

365楼市更多精彩文章，请戳以下链接：

【热点资讯】

仁恒江湾城业主一下买到2套河西南|南京这里一二手房价倒挂4000元！一大批买房人正在赶去抄底的路上 | 万科55.6亿拿下江宁巨无霸地块！城南地价降到17209！|今天南京新盘大雨开卖！赌球输了买房不能输！2000多号的白来了？|今天，南京三盘开盘两家卖光！有人顶着高温给幼儿园儿子买房

【买房政策】

落户南京 | 南京安居新政 | 40岁以下本科落户 | 南京最新买房流程 |  公积金贷及提取 | 购房税费政策 | 不动产登记 | 南京落户政策 | 房产证上加减名字 |  限购政策 | 南京租售并举政策 

【板块分析】

【买房必看】

落户南京操作指南 |  手把手教你办理不动产权证 | 南京下半年哪些盘值得买 | 哪些区域是买房雷区 | 南京土地储备 | 溧水楼市粮仓 | 南京楼市一季度分析报告