地价比周边房价还高大几千！南京顶级豪宅将陆续上市 颠覆想象

作者：季娜

前段时间，我做了一个调查：“南京地价降了，你觉得房价会降吗？”

此次投票共有1570位网友投票，其中738人认为，地价降了、房价会降，占比47%。有36%的人坚持认为，房价不会降。

今年以来，南京的土地市场开始降温，开发商拿地趋于理性，不少区域出现了地价下跌的情况。当大家都在讨论地价下跌、回归理性的时候，很多人为南京的高价地担忧：这些地块后期该如何定价？打造怎样的产品，怎么上市？

最近，有不少高价地有了动静：

江北雨山路的保利云禧首开叠墅，毛坯均价不到2.9万/㎡；

江宁九龙湖的五矿澜悦栖原户型图曝光，售楼处与样板间预计在8月中下旬同步公开；

尧化门的栖霞鲁能公馆建设进度快，虽然目前上市时间和具体产品未定，但是备受周边购房者的关注。

让我们一起来看看南京的高价地，以及最新动态，这些在特殊时期诞生的高价地，究竟过的怎么样？

南京2万+地块 上市的只有……

2015年以来，南京共诞生了36幅2万+地块。

在这36幅地2万+地块中，只有保利云禧、北辰旭辉铂悦金陵、中海桃源里、蓝光黑钻公馆（即之前的京奥港未来墅）、保利天悦5家项目上市，其中北辰旭辉铂悦金陵和保利天悦已经收官，中海桃源里的住宅部分收官，保利云禧最近首开。蓝光黑钻公馆即为之前的京奥港未来墅。

河西中部的北辰旭辉铂悦金陵和保利天悦，是掐准时机上市的代表，现在都已经收官。

而鼓楼滨江的中海桃源里是处于限价的大环境下上市的，虽然项目与限价“博弈”了很久，但是最终还是以38995元/㎡毛坯均价上市，住宅房源首开即售罄，不过项目的住宅整体只有497套，整体体量并不大。

麒麟的蓝光黑钻公馆，即之前的京奥港未来墅，楼面地价为22353元/㎡。项目上市伊始，就宣传“是京奥港在南京继京门府之后打造的又一个高端项目”，但由于产品本身以及市场因素，结果大家都知道了。因资金链等问题，被蓝光接手，打造蓝光黑钻公馆。

江北雨山路的保利云禧，近期首开叠墅房源，整体毛坯均价不到29000元/㎡，具体一房一价，很多房源单价已经突破3万/㎡。保利云禧下叠带地下和夹层，面价较大，单价低，拉低了该项目的整体均价。不过上叠和中叠，最高单价已经突破了3.7万/㎡。

这5幅2万+的地块，有的掐准时机上市，有的还是顶着压力，还有的“易主”，有的多家联合开发，各自寻求各自的出路。

未来的新“豪宅”区域：江浦和九龙湖

江北雨山路保利云禧的上市，为高价地带来了一些经验。

保利云禧上叠和下叠的差价达16000元/㎡，上叠的最高单价为37699元/㎡。据说江北的某家现房销售楼盘正在紧急调整户型，预计也将学保利云禧做地下夹层，其中原因不言而喻。

除了保利云禧之外，江浦还有金隅紫京叠院、悦风华、中建国熙台二期等多幅2万+地块，其中悦风华也将首开“叠墅”产品，金隅紫京叠院也含有叠墅产品。

可以预计的是，随着这些“叠墅”产品的上市，区域内同质化产品的竞争力将加强，对于开发商来说，是一种挑战。

除了江浦之外，江宁九龙湖也有着这样的特色。旭辉银城铂悦源墅、五矿澜悦栖原、葛洲坝融创南京紫郡府都将推出叠墅产品。

高地价催生的两个新豪宅板块即将开启，江浦和江宁九龙湖400万+的时代，来了。

刚需区域“不刚”：麒麟、尧化门和淳化

在南京这么多的2万+地块中，我来重点说说麒麟的蓝光黑钻公馆、尧化门的栖霞鲁能公馆和淳化的保利G05地块。

首先，来看看麒麟的蓝光黑钻公馆。有人说京奥港未来墅失败的原因之一，是产品太“超前”了——在一个刚需的板块做豪宅，刚需买不起、高端改善瞧不上，两头都尴尬。

蓝光接手这个项目，也算是一个比较好的结局。我们最新了解到的消息，蓝光黑钻公馆未来可能会打造精装，是蓝光最高端产品，黑钻系列产品，新产品公开预计会在8月底。

麒麟目前的二手房主要有中海国际社区、启迪方洲等，链家网显示，这两个小区近期的成交价分别是24543元/㎡和24000元/㎡。

6月12日，熙悦首开，精装价近29000元/㎡。有人表示，麒麟站稳了29000元/㎡的精装价。

蓝光黑钻公馆究竟将打造什么样的产品，价格会怎么样……“一举一动”都备受市场关注，熙悦为麒麟定价29000元/㎡，定位高端的蓝光黑钻公馆能否让麒麟房价迈入新的阶段？麒麟的高端改善产品能否为市场关注？最具有发言权的，是市场。

其次是，尧化门的栖霞鲁能公馆。这是网友最近给我发来的现场照片，从图片上看，现场的进度还是很快的。

栖霞鲁能公馆的楼面地价为20171元/㎡，而去年华润幸福里的住宅收官价为18500元/㎡，地价反超房价约1600元/㎡。

“栖霞鲁能公馆是现房销售，所以建的特别快，我买的华润幸福里二期还没交付呢。”一位住在周边的网友告诉我。

前期有消息传出栖霞鲁能公馆预计在今年年内上市，但是我了解到，目前并没有确定今年能否如期上市。项目没有公开售楼处，现场的工作人员也表示，首开时间、户型图、交付标准等一系列详细的内容目前均为待定。

我在365二手房频道，搜索了华润幸福里和金地明悦的二手房价，分别为23746元/㎡和26319元/㎡。

栖霞鲁能公馆的上市价格暂时无法得知，但是，按照项目20171元/㎡的楼面地价，做个假设，28000元/㎡的尧化门，你怎么看？

最后，来看看淳化的保利G05地块。

江宁淳化G05地块2017年3月31日经过75轮竞价，达到最高限价，现房销售，4家房企参与摇号。经过摇号，最终被保利以总价8.05亿拿下，楼面价21612元/㎡。

淳化目前的主要项目有万科和昌金域东方和弘阳禹洲时光春晓，精装价约23000元/㎡。保利G05的地价为21612元/㎡，和新房价格相差不多。

选择这三个板块，主要是因为麒麟、尧化门和淳化整体还是偏“刚需”的，在这样的区域，楼面地价超2万/㎡，这些高价地究竟将打造怎样的产品、以怎样的价格亮相，整个楼市都非常关注。

这么多的高价地，哪款适合你？

在这36幅2万+地块中，时间如上：2015年，4幅；2016年，22幅；2017年，10幅。

2016年-2017年，尤其是2016年是南京土地市场火热的时候，开发商面临着“要么拿高价地”、“要么不拿地”的两种选择，在当时整体的大形势下，硬着头皮拿高价地，成为了很多大品牌房企的选择，小开发商几乎没有拿地的机会，当时外地开发商想进驻南京，也是很艰难的，有的被南京的土地市场吓到而放弃的。

2017年下半年开始，南京土地市场逐渐回归“理性”。今年以来，表现更为明显。

截至目前，今年南京诞生万元地7幅，这个数量是近6年来的最低值。不仅数量少了，高价地也没有了，万元地地价集中在1-2万/平这个区间。

从今年宅地的总体成交结果来看，很明显的一个特点就是南京地价真的降了。

6月20日，江北新区G04地块经过38轮竞拍，被金地以总价33.5亿总价拿下。距离最高限价50亿，差了16.5亿。虽然地块非住宅用地也不少，楼面价不好算，但还是有业内人士估计，江北新区G04地块的地价大约在1万7、8的样子。

6月22日，江浦G21地块经过33轮竞价，最终被中粮地产以15.2亿元拿下，楼面地价17922元/㎡，未达到最高限价，无需现房销售。较区域最高地价23235元/平，直降超5000元/平。

这两幅地块成交结果，其实还是出乎很多人意料之外的。

近几年江北的热度有目共睹，但即便如此，江北核心区域的地价还是以低于预期的价格被卖掉，这真正说明南京地价在回归理性，房企不再盲目斥巨资抢地。

对于前两年拍出的高价地来说，后期有两个困境。

第一，是南京严格的限价政策，在这种情况下，定价是一件很让人抓狂的事情，既要考虑限价，又要考虑成本。

有一位业内人士表示，自家的2万+地块面积太小，结合区域的房价来看，无论怎样测算，都亏。

第二，后期成交的地块，不仅地价相对较低，而且很多还不需要现房销售，这些地块的上市节点很是灵活，定价也自然少了一些压力。

有不少高价地的产品和定位已经出炉，我为大家整理了主要项目，看看有没有适合你的：

豪宅派：

第一梯队：葛洲坝南京中国府、金茂府、绿城云栖玫瑰园、桃园世纪、当代万国府ΜΟΜΛ、高科紫微堂

①河西南的葛洲坝南京中国府和金茂府，一个楼面地价4万5，一个3万7，定位之高端，不用说了。

②西善桥的绿城云栖玫瑰园，绿城在南京城市定制的原创级新中式院墅，主要打造合院、叠墅、洋房三种产品，其中洋房面积为110-170㎡、叠墅面积145-215㎡、合院面积为225㎡，价格嘛，应该会很美丽。

③鼓楼滨江的桃园世纪和当代万国府ΜΟΜΛ。

桃园世纪是招商、仁恒和保利联合打造的，备受高端改善购房者的关注，一句话，大家都在等着这个项目上市。包括建筑面积约100-200㎡的高层、小高层、洋房，建筑面积约200-300㎡的院墅洋房。

当代万国府ΜΟΜΛ，这家楼盘之所以入选，主要是前期放风总价千万左右，共计140套科技精装住宅，据悉将打造230-250㎡大平层。

④仙林湖的高科紫微堂，高科在仙林湖的又一高端产品，规划232套平墅和18套合院别墅。其中平墅面积153-371㎡，精装交付；合院别墅面积545-656㎡，毛坯交付。

第二梯队：金隅紫京叠院、保利云禧、悦风华、银城颐居悦见山，主要集中在江浦和江宁九龙湖

1、江浦的金隅紫京叠院预计2018年下半年上市，打造32万方新中式院落，20栋瞰山洋房建筑面积约110㎡、125㎡、130㎡、144㎡、170㎡，22栋山墅叠拼及4栋退台类双拼叠拼建筑面积约185-220㎡。

2、江浦的保利云禧分为叠加住宅和小高层住宅。目前在售售毛坯叠墅，中叠132㎡、下叠247-270㎡，销许均价28252-30818元/㎡，一房一价。

3、江浦的银城颐居悦见山项目预计今年首开164套叠墅产品，具体时间待定。叠墅的面积段为上叠170㎡，中叠140㎡，下叠220㎡。一梯两户，毛坯交付，现房销售。

4、江浦的悦风华预计7月底8月初首开，首开134套叠墅（11、12、14、18、19、20、21号楼），面积段为125、135、140、240㎡。

5、江宁九龙湖的五矿澜悦栖原和葛洲坝融创紫郡府，虽然楼面地价没破2万/㎡，但关注度很高。

五矿澜悦栖原共计打造25栋住宅楼，其中5栋19—20层住宅，8栋13—19层住宅，12栋6层叠墅或洋房产品，预计8月公开售楼处和样板间。

葛洲坝融创紫郡府，高层面积段为96-142㎡，叠加别墅上叠面积为163㎡，中叠面积为185㎡，下叠面积为185㎡。预计2018年下半年推出120套叠加别墅产品。

改善派：

星河天赋、蓝光黑钻公馆、中建国熙台二期

1、新玄武的星河天赋，星河地产在南京拿下的首个项目，楼面地价30006元/㎡，项目整体体量不大，共规划6栋建筑，规划显示，项目有4栋高层住宅（17-25层），一栋小高层住宅（8-9层）。

2、麒麟的蓝光黑钻公馆，从区域上看，我个人认为是“偏刚需的改善”，但是蓝光给这个项目定位“最高端的产品系”，还可以值得期待。

3、江浦的中建国熙台二期预计7月底上市，具体时间待定。预计首开1、2、3、5号楼，具体信息待定。项目规划建造4栋28层高层住宅，共计443户，户型面积95㎡、96㎡、110㎡、127㎡、128㎡。

偏改善的刚需派：栖霞鲁能公馆

栖霞鲁能公馆打造8栋16-18层的高层住宅，上市时间和具体产品待定。

在这么多的产品中，高端改善和豪宅占据了主力，有没有你期待的？

偏刚需的项目不多，高地价下，留给刚需的机会，也越来越少了。

当然，留给投资客的机会也不多，高地价加上三年限售，风险可想而知。

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