楼市突变！南京土拍取消现房销售政策，全面推行竞自持面积！未来……

作者：夏娟&季娜

昨天（7月17日）傍晚，突如其来的土地出让公告让媒体小编们措手不及，也引起了南京业内强烈关注。【点击了解地块详情】

因为这并不是一次简单的土地出让公告，公告中透露的信息将开启南京土地拍卖新的征程：土地拍卖环节取消“现房销售”要求，全面推行“竞自持面积”。

重点如下：

①当住宅、商住地块的网上竞价超过起始价45%时，超出部分不计入房价准许成本。

取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛，以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求，这就意味着此前的现房销售的要求被取消。

②当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。

而在此之前则是要求竞建保障性住房，需建好后无偿移交政府，而如今改成“竞自持”，对开发商而言，商品住房是自己持有，开发成本有所降低的。

另外，本次出让的5幅地块，均设置了最高限价，但最高限价均低于板块内最高地价：

此次江浦板块两块地的最高限制楼面价均在2万/平以下，雨山路板块楼面限价在1.5万/平以下，与周边地王金辉G102地块的楼面价23235元/平相比，低了不少；江宁滨江两块地的最高限制楼面价为8999元/㎡，而周边的鲁能硅谷公馆的楼面价11077元/平相比，也有所下降。

这次土拍新政有着怎样的影响？看业内人士的观点。

一举多得！有利于稳定地价房价  有效增加供应量

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，此次变化一举多得：

①全面取消现房销售；②竞建保障性住房改为竞自持商品住房；③此次挂出的5幅地块的最高限价均低于板块内最高楼面价。

此次变化有利于加快土地开发和住房上市节奏，增大供应，同时竞自持有利于加快建设租赁住房，最高限价降低也有利于稳定地价房价、缓解地价对房价的助涨压力，可谓一举多得！

365淘房南京新房总编曹维嫦认为：

现房销售带来的连锁反应，开发商方面的资金压力，谁拿谁知道。

对购房人来说，现房眼见为实，最终也只是阶段性的利好。不竞买保障房了，改竞买自持，租购并举，租提到更重要的位置，南京又要引领潮流。

也有业内评价，这个政策一举多得，增加了市场供应量，有利开发商现金流需求，也能在租赁用房上增加供应。

在此次土地新政中，除了取消现房销售之外，“竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积”成为一大看点。

2017年8月，南京推首幅“竞自持”地块——西善桥G43，中海43.2亿夺地，未触顶最高限价，未进入竞自持阶段。

随后，南京也成交了多幅租赁用地，辐射仙林、燕子矶、江宁、麒麟等多个区域，其中仙林的目前动静最快，案名定为仙林东南青年汇。

此次出让的5幅地块均有“竞自持”的要求，也是为了加大租赁住房的供应，落实购租并举的政策。

此举并不是南京首先实施的，杭州就是一位先行者。

2017年8月22日，杭州出台了《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。

近期，杭州出台了进一步加强自持商品房租赁管理的通知。

加强了对自持商品房屋租赁方面的管理，规定了——

①自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年；

②单次收取租金的期限不得超过1年；

③开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权；

④并对开发企业租赁备案时申报的租赁价格作了相应限制，明确租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调。

南京在土拍上已经开始全面竞自持面积，这一新政看齐杭州，不知后期的细则是否会与杭州有所差异，我们也会保持密切关注。

南京历年土拍政策：从摇号到现房销售到竞保障房面积

近年来，南京的土拍规则进行了多次调整，下面我们就一起回顾一下：

2016年2月26日，南京出新政，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。 

2016年5月27日，南京发布新政，土地出让超最高限价的终止出让，土地溢价超45%以上部分的保障房建设资金，不计入房价的准许成本。 实行土地出让最高限价办法，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。

2016年8月11日，南京发布房产新政，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

2017年6月2日，南京土地出让规则变化，当网上竞价达到最高限价的90%时，商品住宅必须现房销售。当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积。摇号被取消。

以下是我们统计的，南京30幅地块需配建保障房、人才房的情况。

不难看出，这两年通过土地拍卖产生的保障房建设面积大大增加，且分布区域较为广泛。

与此同时，今年5月，南京市要求市住房、安居部门和有关各区加快建设保障房，确保2020年基本建成。为此南京规划建设38个保障房总面积1000万平方米的地块，其中市级重点片区三个。

南京重点保障房片区

（红色为已建成的四大保障房片区，蓝色为今年底前要开工的三大市级重点保障房片区）

根据南京部署，孟北、白水、绿洲机械厂三大市级保障房片区要在今年底前开工，预计2020年建成。这是南京时隔6年重启重点保障房片区建设。

由此可见，南京保障房建设又上了一个台阶，且进行了全面部署，短期内不再需要通过土地拍卖中增加供应来解决。

南京已有67幅现房销售地块 ，未来……

昨天土拍政策一出，不少人感叹：那些现房销售的项目怎么办啊？

从现房销售的政策要求以来，南京共出现了67幅现房销售地块，多个区域均有所涉及。

目前南京楼市已经上市的现房销售项目只有桥北的弘阳燕澜七缙，正在正常销售中。

2016年9月，该地块被平安以16056元/㎡的楼面地价拿下，与弘阳联合开发。今年6月22日，弘阳燕澜七缙拿到首批房源的销许，精装均价近28000元/㎡，在区域内价格最高，目前还在销售中。

此外，最早一批拿下现房销售地块的项目正在酝酿三季度或四季度开盘。

近期，我和一个拿了高价现房销售项目的营销负责人聊过，压力可想而知，现房销售对开发商的资金要求很高，不到卖房的那一天，钱就无法回笼，所以他们选择了跟其他开发商合作，也算是分摊风险的一种方式。

他们现在已经开始启动宣传，也算是提前引发关注，但是前期积累的客户能不能等到他们销售的时候，也是无法预料，因为下半年上市量增加后，购房者选择更多。

但这位负责人也坦言，公司后期也通过拿了其他地，对现房销售项目进行了一定的平衡，不至于压力那么大，但是对于那些手上只有一块现房销售项目的开发商来说，需要尽快上市才能缓解资金压力。

所以，不难发现，近期的南京楼市不少现房销售地块加快了节奏，有的公开样板间，有的公开售楼处，同区域相似产品的楼盘甚至出现了在竞品项目门口截客的现象。

对于现房销售项目来说，更难的在后面，如何在区域上市量加大、区域同类型产品增多的情况下卖出去，这个让很多开发商头疼。

此次土拍政策的改变，在一定程度上加快了土地开发和上市的节奏，无论是对于购房，还是开发商来说，都是不错的消息。

但是，别忘了，南京67幅现房销售的地块，还将“站岗”，他们的上市对部分区域房价或竞争格局会有一定的改变。随之而来的是，不需要现房销售的项目慢慢赶上他们的节点，与现房项目一起出现在市场中。

孰优孰劣，买便宜的还是买贵的，决定权交给了买房人。

部分来源：地产杭州客

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