房地产集团税务风险管理研究（上）

Original 2017-12-15 朱光磊陈正坤 房地产财税咨询

点击上方"蓝色字"可关注我们！

房地产财税学习平台

微信号：fdccspx(←长按复制)
☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！
——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！
2017年最新房地产财税专题课程将于【重庆】【长春】【成都】【郑州】【深圳】等地举办
——诚邀您莅临参加！预约报名:010-52106881 佟军老师

点击链接,回顾前文

第三章：公司设立环节税务风险控制关键点

第七章：竣工后环节税务风险控制关键点（上）

第七章：竣工后环节税务风险控制关键点（下）

第八章：营改增对房地产开发各环节及相关税种的影响

房地产集团税务风险管理研究（上）

我国对税务风险管理的研究还处于初级阶段，没有形成规范的理论系统，也没成熟的研究方法，加上房地产业务的特殊性与所涉税种的复杂性，要求房地产公司的税收管理需要掌握房地产管理及税法两种知识，将两套知识结合起来才能熟练掌握房地产税务风险管理，但是以财务为背景的企业财务人员的法律知识储备较少，以法律为背景的税务机关或中介人员不熟悉房地产管理，导致了整体上房地产公司税务风险管理水平比较低下，因而研究房地产集团的税务风险管理以降低房地产集团整体税务风险，有非常现实的指导意义。

税务风险是企业风险的一种，税务风险管理实际上是企业全面风险管理的一个有机组成部分，笔者借鉴全面风险管理的一般理论与方法，结合房地产税收政策与房地产行业的特征，运用规范研究和案例分析相结合的方法，探求建立房地产集团的税务风险管理体系，主要思路如下。

首先，从风险理论入手，分析税务风险的概念与税务风险产生的原因。由于税务风险在外部主要由立法层面、政策层面、经营环境产生，内部主要由依法纳税观念薄弱、税法知识缺乏、偷税与滥用税收优惠带来，因而针对税务风险的产生原因，以内外部环境、纳税观念作为切入点，完全可以建立起系统化、一体化的税务风险管理体系。这是基于以下两点原因，第一企业可以全方位监控涉税业务与流程，第二内控制度的存在为税务风险评估提供了可能，因而税务风险是可以控制的，系统化的税务风险管理体系也是可以搭建的。

其次，根据税务风险内控制度的构成要素，构建税务风险内控制度的动态框架；对税务风险内控制度动态框架中的风险评估（包括风险评估的一般过程、关键点、评估方法）、风险管理策略进行重点研究。

最后，将理论与实践相结合，这也是本研究的重点部分，以苏州A集团公司作为案例，对其税务风险管理体系进行分析。以税务风险管理体系的构成要素作为主线，逐一分析该房地产集团的税务风险管理目标与管理策略、税收控制环境、税务风险识别与评估实践、设计与实施税务风险管理的能力、税收信息与沟通、监控并改进税务风险管理的能力，在分析讨论的过程中以真实的案例与工作文书作为实证，并对该房地产集团可以完善之处提出了改进意见。在本章的最后得出结论并提出思考。

第一节
税务风险理论

一、税务风险的概念与分类

澳大利亚的一个税务研究者MichaelCarmody（2003）认为，税务风险是一种不确定性，来自内部和外部两个因素，而外部因素是企业不可控制的，因而所谓的税务风险管理是指对内部因素的控制，即纳税人通过经营活动或个人事务活动的合理安排，实现合法纳税、规避税务执法机关的检查，并力图实现缴纳最低的税收。

目前国内主流观点认为，税务风险就是企业在所有涉税活动中所面临的一种不确定性。税务风险具有税收上的不确定性。在生产、经营过程中，企业面临着各种各样的决策，每一项决策都要考虑效益和成本的关系，不可避免地会涉及税务问题。不同的决策引起的税收负担不同，即使相同的经营决策也会由于纳税人的主观原因和外部环境的客观原因不同而税负各异。

从不同的角度看，可以对企业税务风险做不同的分类：从风险涉及的环境理解，税务风险包括企业外部税务风险和企业内部税务风险。企业外部税务风险与税收立法风险、税务执法风险、交易对象税务风险等风险相关；企业内部税务风险与纳税人税收观念薄弱、纳税人专业知识的缺乏等相关。从企业的生产经营涉税处理环节上看，税务风险可以分为税收遵从风险、税收筹划风险和会计处理风险三类。

二、房地产公司常见税务风险

房地产行业税种多、负担重，涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税等几乎全部税种，房地产是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，房地产公司常见税务风险如下。

（1）发票风险。发票风险即取得虚开、代开发票及假发票的风险，克隆票、真票假开从形式上企业难以识别，因而造成的危害也最大。

（2）合同条款的风险。由于合同条款中没有关注税务风险，会带来不必要的税收负担。

（3）税收筹划风险。税收筹划风险是纳税人的财务活动和经营活动针对纳税而采取各种应对行为时，所可能出现的筹划失败、偷逃税罪的认定及由此而发生的各种损失。随着越来越多的企业税收筹划意识的加强，税收筹划风险也成了现代企业最常面临的涉税风险。

（4）特殊业务风险。合作建房、公司重组是房地产行业的常见业务，但是对于这种特殊业务目前的税收规定仍然并不明了，给房地产公司带来了潜在的税务风险。

（5）税务环境风险。企业主管税务机关的执法理念、征管习惯，甚至当地政府依法行政的开明程度，都对房地产公司的税务风险产生不同的影响。

第二节
税务风险产生的原因

我们已经认识到税务风险产生的原因来源于企业外部的税收制度、执法理念以及内部的控制环境、控制制度等因素。一方面税务风险有其存在的客观原因，税法规定的每一次变动，都对企业经济利益造成深远影响。税收法规与其他经济法规有着千丝万缕的联系，同一项经济行为往往涉及多项法规。纳税人经常会由于对税收法规缺乏全面了解而产生风险。另一方面，是主观方面的原因，纳税人有降低税负的需求，会受利益的驱使规避国家税法，从而产生税务风险。税收法规的浩如烟海以及变动频繁，让纳税人很难做到知法守法，缺乏对风险的正确判断，有时甚至不惜偷税抗税；对税务机关的错误处理，由于没有依法纳税的观念，从而不敢用法律武器保护自己；不能及时发现问题，或者对发现的问题不能采取正当的补救行为。以上是造成税务风险的主要原因。

一、源于外部产生的风险

1．立法层面产生的风险

（1）我国的税法体系建立在首先保障国家利益的基础上，通过税法条文，可以看到对于国家行政权力的保护远远大于对纳税人利益的保护。税收立法时就对税务机关做了倾斜性保护，以《税收征管法》第三十五条规定和《税收征管法》第八十八条规定的税收保全、复议前置以及税收核定为典型代表。

（2）我国目前仍然没有一部税收基本法，以一个程序法《税收征管法》部分替代基本法的职能，实体法部分按税种划分，分为二十几个单行税种，对于体系的搭建至今没有文件进行明确与规范，导致税法体系的混乱与先天不足。

2．政策层面产生的风险

（1）政出多门文件繁杂。2009年，江苏省国家税务局网站公告发布的文件为1014个，平均一个工作日4个，这仅是国家级及省级的已公告的文件，不包括未公告的及各市、县级的税务文件，也不包括其他政府部门发布的与税收相关的文件，更不包括数不胜数的操作口径与地方税务机关执法问题解答，纳税人产生了非常大的税法遵从成本，需要大量的时间与精力学习与研读税收法规。

（2）朝令夕改。《企业所得税法实施条例》第十八、十九、二十条分别规定利息、租金、特许权使用费按合同约定的日期确认收入的实现，自2008年1月1日执行，改变了过去（国税发〔2007〕10号）依产品销售方式或提供服务方式和货款结算方式确认收入的方法，区别于以前企业所得税法确定纳税义务会考虑有现金流入作为保证（若无现金流入可递延纳税）的精神，更突破了企业所得税中的权责发生制原则与配比性原则两项原则，采用了收付实现制，是对企业所得税收入与成本确认原则的一个修正，显得很有创新意义。该三条规定参考美国联邦税制，在《企业所得税法实施条例》出台时，曾作为重大亮点宣传。

但是紧跟着同样在2008年，国税函〔2008〕875号对特许权收入的确认时间做了修改，规定“属于提供设备和其他有形资产的特许权费，在交付资产或转移资产所有权时确认收入；属于提供初始及后续服务的特许权费，在提供服务时确认收入”对《企业所得税法实施条例》第二十条进行了实质性修改，前后时间不足一年，即以国家税务总局的规范性文件国税函〔2008〕875号事实废止了《企业所得税法实施条例》第二十条。

3．行政征管产生的风险

税务机关的开明程度与执法水平是影响企业税务风险的重要因素。由于现行法律法规缺少对税务机关的税法解释权和自由裁量权进行约束，造成了部分税务机关滥用自由裁量权，侵害了纳税人的合法权益，同时造成纳税人税务风险的上升。并且在税收征管时，对税收政策的解释往往宁左勿右，从有利于税务机关的角度解释税收法规，极易误导纳税人。更有甚者，一些税务官员利用自由裁量权进行寻租，造成了许多纳税人认为学习税法不如搞好关系。

二、源于企业内部的风险

1．纳税观念带来的风险

由于观念陈旧和法律意识淡薄，许多纳税人不充分发挥内因的决定性作用，以个别税务官员的私人意见作为税法政策或税法解释，热衷于“搞关系”，认为私人关系远甚于对税收政策的掌握，以个别税务官员的口头承诺代替税收政策。但是税务机关与纳税人是两个矛盾冲突的利益体，税务机关不会主动做出有利于纳税人的解释。目前我国大部分纳税人的纳税观念仍未充分转变。因此提高纳税人依法纳税的意识显得尤为重要。

2．税法知识缺乏带来的风险

由于税法的繁杂及变动频繁，税务专业人士也只能合理保证控制税务风险，这样产生了两个结果：一是缴了不该缴的税；二是该缴的税没缴。缴了不应该缴的税直接导致经营成果的损失；应该缴的税没有缴，导致纳税人严重的法律后果。许多纳税人主观上没有偷漏税的动机，却有偷漏税的结果，身陷税务陷阱，产生罚款与滞纳金，大部分纳税人的税务风险来源于此，由于税法的繁杂及变动频繁与纳税人自身知识的薄弱而带来税务风险。

3．偷税带来的风险

纳税人履行纳税义务，将经营成果无偿支付给国家，无论纳税在理论上对维护企业的共同社会利益而言是多么重要或必要，也无论税制本身制定得如何公正、公平、合理，对于每个企业而言，纳税是政府对其财务成果的一种无偿占有。企业得益于社会秩序、市场环境的改善具有不可计量性，并且受益程度与其纳税多少不具有对等性，没有明显线性相关性，因而减少交税是企业的内在动因。一些纳税人心存侥幸，不惜铤而走险，通过做假合同、买假发票、收入不入账、成本虚增等虚假交易的方式偷税，这是有明显意图的偷税行为，也是税务机关严厉打击的对象。另有一些纳税人滥用生产型企业两免三减半优惠等税收优惠政策，这种行为具有短时的避税效果，但是税收政策的变动就会带来税务风险。

第三节
风险管理整合框架在税务风险中的应用

分析归纳出税务风险产生的原因，就可以将税务风险产生的源头作为切入点，合理运用全面风险管理的理论与方法对税务风险进行分析与管理，形成税务风险管理体系。在深入分析税务风险产生的内外部环境因素、树立正确的税务风险管理理念的基础上，逐一分析税务风险管理的要素，初步构建税务风险管理的架构。

一、税务风险管理的构成要素

税务风险管理贯穿于公司经营活动的各个部门，因此税务风险控制的关键在于协助过程责任人来识别、量化并管理风险。过程责任人需要一个风险管理框架，以便理解这种以过程为导向的方式方法。制定税务风险管理过程的框架是公司税务风险管理的基础与前提。根据COSO《企业风险管理整合框架》（2004），风险管理要素分为内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通、监控，因而税务风险管理要素也脱胎于此。根据毕马威等四大会计师事务所的实践成果，税务风险管理要素分为以下几个。

1．建立税务风险管理过程

根据COSO《企业风险管理整合框架》（2004），风险管理是一个过程，是为了合理保证战略目标、经营目标、报告目标、合规目标的实现。因而税务风险管理也是一个合理保证目标实现的过程，建立在税务风险框架和适当的人员责任分配基础之上。税务风险管理和企业战略、经营、报告、合规目标相结合，并用业绩考核来监控风险管理的实施效果，并改进风险管理的能力，是一个全企业集体支持风险管理的过程。

2．评估税务风险

评估税务风险是对公司具体经营行为所涉及的税务风险进行识别和明确责任人，是公司税务风险管理的核心内容。

（1）了解内外部环境。税务风险识别的方法有很多，但首先都要了解企业内外部环境、人员和资产的情况以及企业涉税业务。对企业面临的税务风险进行识别判断，是风险识别的核心，实践中可以按照业务流程的顺序进行分析，也可以按照税务风险承受对象逐一排查。

（2）分析税务风险特征。综合了解企业情况后，列表分析企业可能由于哪些原因产生税务风险，其各自具有怎样的特征，列出可能面临的税务风险。

（3）识别税务风险类型。分析税务风险的影响是财务损失还是非财务损失。在实践中，这一步经常是和上面一步结合在一起的。税务风险不仅有过去曾经面临的类型，还有面临的新的税务风险，需要不断补充税务风险的类型，因此，识别税务风险类型是一项系统性的持续工作，它是税务风险识别的关键。

（4）量化风险。在税务风险识别的基础上，估算损失发生的概率和程度，并依据企业的风险态度和风险承受能力，对税务风险的重要性进行分析，量化税务风险。税务风险评估既有定性评估也有定量分析，需要一定的专业技术知识，税务风险估算中有概率统计的应用，税务风险估算是一项复杂和困难的工作，尤其是对于那些发生概率低且损失巨大的税务风险，由于缺乏足够的历史数据，很难应用传统的统计方法进行评估，必须寻求新的途径。得到税务风险估算的结果以后，企业还要根据自身的税务风险承受能力，得出一个主观的认识。即使对同一个税务风险，不同的承担者对它的感知也是不同的。

3．建立税务风险管理策略

税务风险管理策略与税务风险管理目标紧密结合，是应对税务风险的策略。企业根据自身条件和外部环境，围绕企业发展战略，确定风险偏好、风险承受度、风险管理有效性标准，选择适合的风险管理工具的总体策略，并确定风险管理所需人力和财力资源的配置原则。税务风险管理策略与公司整体发展策略需要统一，税务风险管理策略是建立在对企业目标和风险全盘了解的基础之上的，从整个企业的角度而不是从狭隘的部门或职能角度，选择能够实现风险收益最大化的风险管理策略，充分考察各种税务风险管理策略，测量不同税务风险管理策略的后果。

4．设计、实施风险管理

设计、实施风险管理是指通过组织分工、授权、考核等制度与流程，明确税务风险管理人，指派风险责任人，并且通过构建体系、推进过程、设计并提供报告实施既定的税务风险管理策略。在了解现有的税务风险管理能力基础上，将现有的税务风险管理状况与理想状况进行比较分析，改进风险管理流程。收集整理系统的税务风险数据，建立数据库。

5．监控并改进税务风险管理能力

对税务风险管理体系进行持续的监控，对重大事项如公司重组、合作建房进行个别评估，形成报告上报，对现有管理体系中存在的缺陷提出改进意见，并将监控结果与团队或个人业绩考核挂钩。

6．风险决策需要的信息

信息与沟通是税务风险管理的重要内容，税务风险管理必须依赖于企业现有的内控制度、管理流程、会计信息系统，税务风险管理人应及时收集税务风险过程控制的有关信息，通过人工或电子手段传递给企业核心部门，以便进行分析与汇报，使税务风险信息能够在企业内部及时实现共享，并为管理层决策所用。

第四节
税务风险管理的动态框架

图13-1列明了一个有效税务风险管理过程的框架及其基本构成要素，通过切实有效的措施，下述税务风险管理过程可以实现两个目标：第一，为明确过程和风险责任人、确定税务风险管理的实质内容提供了一个有用的框架；第二，为形成和提升综合风险管理能力提供系统化的管理过程。

图13-1 税务风险管理动态框架

一、税务风险评估

1．税务风险评估的过程与关键点

评估税务风险就是对公司具体经营行为所涉及的税务风险进行识别和明确责任人，是公司税务风险管理的核心内容。不能识别与测算税务风险，税务风险的管理就会处于盲目的状态，因而必须识别、管理公司的税务风险，以确保公司商务模式的成功。税务风险评估的步骤分为识别、分析、测算。

（1）风险识别。风险识别步骤的关键点是：使用预先确定的标准来评估税务风险，并依据公司高层已认定的关键性风险框架来进行税务风险识别和税务风险排序。

（2）风险分析。是否存在受外因驱动的税务风险？如果有，是哪些？是否存在受内因驱动的税务风险？如果有，是哪些？

（3）风险测定。税务风险对收入、现金流、信誉，及其他关键业务指标的影响是什么？导致税务风险发生的可能性有多大？一旦风险被识别后，就可以依据其严重性和发生的可能性来绘制风险控制图。该步骤的关键点是严重性与可能性，管理者将根据其能接受的标准来确定税务风险的严重性。其中衡量严重性的标准，时间因素是必须明确的另一个重要因素。例如对于任何税务风险，按日加征的滞纳金不容忽视。在可能的情况下应进行重要性排序。针对部门、过程、关键性业绩指标或主要风险类别制定风险控制图。

2．税务风险的识别方法

税务风险的识别方法很多，如流程图法、财务状况分析法、决策分析法、风险清单分析法等。ISO/IEC 31010（2009）更是提供了头脑风暴法、风险矩阵、情景分析、德尔菲法等31种方法。税务风险识别应该从不同方面、不同角度进行，在实操时，视企业具体情况运用（见图13-2）。

图13-2 ISO/IEC 31010（2009）风险识别技术

但是在实践过程中，对于税务风险识别与评估主要还是运用头脑风暴法或专家经验法，通过企业的数据库积累来建立税务风险识别关键点。

二、税务风险管理的策略

公司的税务风险管理策略包括规避、保留、减少、转移和利用税务风险。

1．规避税务风险

规避风险是指为避免风险的发生而拒绝某种行为。规避税务风险就是企业对超出企业承受度的税务风险，选择放弃或停止与该风险相关的业务活动以避免或减轻损失的策略。通过退出一个市场或地域，或者抛售、放弃一个产品类别或业务来避免税务风险。禁止不可接受的高税务风险活动、交易。通过重新定义目标、重新设置策略并配置资源，以停止特定的活动。规避税务风险策略可以避免企业的风险损失，但具有一定的局限性：一是税务风险可能导致的损失频率或损失额极高，超出企业获得的收益时，选择规避风险是正确的；二是实施税务风险规避措施而付出的成本极高时，应避免税务风险；只有在税务风险可以避免的前提下，选择规避策略才有效果。但是有的税务风险是无法避免的，如税收政策变动，市场环境风险等。因此，规避税务风险策略对许多税务风险并不适用。

2．保留税务风险

保留风险是指经济主体自我承担风险所带来的经济损失。保留税务风险策略是企业在权衡成本效益后，不准备采取控制措施降低风险或减轻损失的策略。保留风险策略符合成本效益原则，通常选择保留策略的税务风险成本较低，而化解税务风险所需的成本费用更大，所以理性的企业会选择保留策略。例如，取得真票假开或克隆的发票是许多企业面临的风险，但是由于这种假发票的鉴别成本太高，所以大部分企业采取了保留税务风险的策略。

3．减少税务风险

减少风险策略是指那些用以使风险程度和频率达到最小的努力。减少税务风险在于降低风险发生的可能性，减轻风险损失的程度。合理调整业务操作模式，减少税务风险触发机会，通过内部税务操作规程控制，将不可预见的意外税务风险事件降低到可接受的程度。减少税务风险策略要求企业从两个方面入手制订方案：一是降低税务风险发生的概率；二是控制税务风险发生的频率和降低风险的损害程度。

4．转移税务风险

转移风险是将风险转嫁到参与风险事件的其他人身上，一般需要合约的形式进行公证，借助他人的力量将企业税务风险化解。可以选择购买保险和签订合同两种方式，实现税务风险的转移。购买保险的方式是将税务风险转嫁给保险公司，将企业不确定的损失转化为确定的费用。签订合同的方式是将风险转移给其他当事人承担，将企业的风险损失彻底转移。例如，一些外地的房地产商到当地进行房地产开发，由于对当地的税务环境不熟悉，会引入一个当地房地产公司合作，进行税务风险转移。

5．利用税务风险

通过有效的方法在公司内部化解税务风险，并产生收益。通过转变公司的经营模式将财务、生产、销售及公司组织进行改造。通过重组、分立、合并、合作建房、BOT模式等手段充分利用税务政策，享受税收筹划收益。这是一种积极主动型的激进税务风险管理策略，税收筹划大多属于此类。

图13-3是税务风险管理策略选择流程。

图13-3 税务风险管理策略选择流程

第五节
税务风险管理案例分析

一、A集团概况及发展历程

1．公司历史沿革

2005年9月，A集团的前身——苏州工业园区城市发展有限公司正式成立，注册资本金为18亿元。其战略定位为：配合园区城市化发展战略，承担园区主要商业载体的开发建设，持续提升商业地产价值链的生产力，发展成为地产行业中具有国际知名度和竞争力的专业化、市场化、品牌化的商业地产运营主体。

2007年9月，由城发公司出资先后成立了A商业物业管理有限公司、A投资管理有限公司、A阳澄半岛开发有限公司，并将苏州工业园区城市发展有限公司改组为苏州A发展集团有限公司。

2009年苏州工业园区城市营运商——地产经营管理公司将持有的A集团公司25％股份转让给中新苏州工业园区开发集团股份有限公司。

2010年，A集团完成异地拓展，在南通设立南通A房地产开发公司。

2．公司的股权结构和组织结构

A集团的股东会由三家股东构成，其中，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司占股比为25％，苏州工业园区地产经营管理公司占股比为73.61％，苏州工业园区国有资产控股发展有限公司占股比为1.39％；而后两家公司都为园区管委会的全资子公司。A集团的组织架构如图13-4所示。

3．股东介绍

（1）中新苏州工业园区开发集团股份有限公司。1994年2月26日，中国和新加坡两国政府在北京签署了《中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于合作开发建设苏州工业园区的协议》，成立了中新联合协调理事会。同日，苏州市政府与新方财团代表中新两国政府签署了《苏州工业园区商务总协议》。上述中新两国签署的文件成为组建中新苏州工业园区开发有限公司的基础。1994年5月12日，经对外贸易经济合作部批准，同年8月13日，经国家工商行政管理局批准，由中国苏州工业园区股份有限公司（中方财团）和新加坡-苏州园区开发私人有限公司（新方财团）合资组建的“苏州工业园区开发有限公司”正式成立。1994年11月，公司更名为“中新苏州工业园区开发有限公司”。

图13-4 A集团组织架构

2009年6月24日，经商务部批准、江苏省工商局注册登记，中新苏州工业园区开发股份有限公司更名为中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（简称：中新集团）。目前，公司已形成了土地一级开发、房产开发与经营、公用事业、多元化服务四项主营业务。土地一级开发包括以中新生态科技城、苏通科技产业园项目为代表的综合开发，房地产开发与经营包括以本部为代表的工业房产和以中新置地为代表的住宅房产业务，公用事业包括以中新公用为代表的市政、水务、电力、燃气等业务，多元化服务主要包括招商代理、工程代理、国际教育和物业管理等业务。

（2）苏州工业园区地产经营管理公司。该公司成立于2000年，是苏州工业园区管理委员会直属国有企业，注册资本为126.8亿元。公司是园区二、三区基础设施的建设主体，承担了区域“九通一平”基础设施建设职能，打造了一流的基础设施建设成果。作为园区的投融资核心平台，公司分别在2003年、2005年发行了共22亿元企业债券，并在上海证券交易所成功上市。同时，公司积极开展多元化的股权投资，对外投资总量达100多亿元。目前，公司正重点推进星海街地下商业广场、月亮湾国际中心（8.3万平方米，国际甲级写字楼）以及湖西180米超高层项目（约13万平方米）的开发建设。

（3）苏州工业园区国有资产控股发展有限公司。园区管委会投资的国有独资公司，代表政府履行出资人职责，维护出资人权益，负责对全区所投资企业及其资产运行情况进行监督管理。

4．A集团业务构成、主营业务模式和盈利来源

（1）业务构成。A集团是以商业地产开发、旅游度假区开发管理、住宅开发、商业运营管理为四大支柱，尤其是以商业地产投资和运营为第一核心竞争力的专业化、市场化、品牌化的企业集团。A集团配合苏州城市化发展战略，加快推进苏州工业园区服务业发展进程，全力开展苏州CBD核心商业地产项目的开发建设。目前，集团公司开发和运营的商业地产体量已超过200万平方米，包括李公堤一期、李公堤二期、李公堤三期（西片）四期（东片）阳澄食街、莲花堤、A大厦、A星座及A时代广场等，项目涉及新城市商业中心、SHOPPINGMALL、商业步行街、时尚娱乐街区、时尚购物街区、特色餐饮街区、写字楼、酒店式公寓等。同时，集团公司还在参与22.4平方公里阳澄湖国际休闲旅游度假区的规划、开发，A集团已成为苏州最具实力的商业地产运营商，A集团还迈开了走出去的步伐，大力拓展长三角市场。

（2）盈利模式。A集团以开发城市综合体为主要业务方向，合理搭配项目的租售比例，整体持有商业物业用于出租，将写字楼和公寓等物业出售以收回投资并平衡现金流。通过集团的商业物业管理公司统一运营、管理、持有物业，提升物业品质、强化集团品牌，并实现物业的最大增值，形成一批具有高收益性、高流动性的优质资产。

5．集团发展历程

经过五年的成长，公司实力不断增强，潜力不断发挥，也更提升了全体A集团人面对风险、直面挑战的能力和信心。2009年，集团开发的A时代广场逆势开业，一炮打响，开创了苏州区域商业地产诸多第一，荣膺“2008～2009年中国城市综合体新地标TOP10”。2009年，集团还被推选为长三角商业地产联盟主席团成员，并荣获“中国购物中心20年风云榜-中国购物中心产业推动奖”。公司项目李公堤亦在同年正式成为苏州市区第一个“中国特色商业街”。2010年，A集团全新力推的国际级生态坡地都市综合体——A星座获颁“中国购物中心2010年度规划创新奖”。2010年11月A集团当选为中国城市商业网点建设管理联合会副会长，李公堤被评为全国商业街先进集体。

未完待续……

本文摘自：房地产税收面对面：实务与案例（第三版）

好文推荐（点击阅读）

1、房地产开发企业项目完工与全税种清算方案设计（课程录音）

2、房地产开发企业会计核算简述

3、房地产的税务审计,你懂吗?

4、干货 | 土地增值税清算要素鉴别方法

5、解决地下车库的“成本倒挂”的一个案例分享

6、房地产会计必收藏的10条增值税问题

7、不要忽视成本核算！房地产开发企业一定要注意

8、房地产开发全程涉税问题解析

9、收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准则第16号——政府补助》的思考