融创47.5亿摘南开泽川路宅地，楼面价1万8？！

原创 G 克而瑞房产信息 2022-05-16

3月19日下午，延期后重新上架的南开区泽川路A地块顺利成交，被融创以47.5亿元收入囊中。

▌总建面26万㎡，住宅约占75%

津南凌（挂）2018-196号地土地用途为城镇住宅、商服、公共设施，出让土地面积97415.2㎡，总建筑面积26万㎡，住宅体量占比约75%。

该地块为去年6月初天津国土房管局公布的《2018天津中心城区房地产用地计划安排》中提到的重点地块之一，旁边还有其他土地待入市。

其中A1地块为商住用地，土地面积95815.2㎡，建筑面积25.84万㎡，包含19.44万㎡的住宅和6.4万㎡的商服，另外还规定商业服务网点建筑面积1900㎡；A2地块为环卫用地，土地面积1600㎡：

▌融创47.5亿拿地，楼面价1万8？！

该地块去年10月18日就已挂牌，挂牌起始价47.5亿，设最高限价61.5亿，楼面价上限约23654元/㎡。后于11月14日发布第一次补充公告，将摘牌时间由原来的11月16日调整为“自收到第一份有效竞买报价单当日起，至延后的第11个工作日14:30”。

按照最初的挂牌文件，地块原本规定竞买人需配建2万㎡棚改定向安置商品房，定价34000元/㎡，建成后无偿移交给天津市房产总公司，若竞拍到最高限价，还要继续加码配建的棚改房面积。

而通过今年1月8日发布的第二次补充公告，这一要求被明确取消，该棚户区改造定向安置商品房将在南开区近期出让的其他地块中统筹予以安排。另外地块竞买保证金由人民币15亿元调整为17亿元，并不再收取市政基础设施配套费。

此后，该地块于今年3月15日收到第一份有效竞买报价单，最终确定挂牌报价截止时间为3月19日14:30。

对比以往市区卖地的高调热闹，以及前几天远郊宝坻土拍现场的激烈厮杀，此次南开泽川路地块的摘牌，显得有些冷清。最终，融创以47.5亿拿地，合楼面价约1万8，如果刨除公建商服等建面，只计入19.44万㎡的规划居住建面，合楼面价约2万4。

▌竞不竞棚改房，反映市场冷热

泽川路地块经历了“配建棚改房-延期-取消配棚改-上岸-成交”的波折，事实上，“竞棚改”这一要求在天津土地市场已不新鲜，且已有多宗地块终以配建部分棚改定向安置房成交。

比如南开区上一次出让地块——去年4月天保27亿底价摘得的南开保泽道地块，规划建面约10万㎡，住宅体量占比约73%，其中就需配建3800㎡的棚改定向安置商品房。该地块整体成交楼面价26087元/㎡，纯住宅楼面价约3万6，棚改房定价34000元/㎡。

南开招拍挂宅地出让回顾

同样以“竞棚改”成交的市区宅地还有：天房30.72亿拿下的南开迎水道B地块，7000㎡的棚改房约占总建面的11%；更夸张的是首创的红桥西青道地块，总建面约8万㎡，其中2.4万㎡需建棚改房，占比达到43%！两宗地均成交于土拍火爆的2017年，目前都还没有入市。

此外，环城也有“商品住宅搭配棚改房”的案例，2018年2月招商46亿大手笔夺得的北辰道189号地，成交楼面价约1万8，合计需配建棚改房总建面共2.7万㎡，占比近11%，棚改房销售均价为16100元/㎡。如今大运河府项目规划有26栋高层和洋房产品，预计近期开盘高层。

▌土拍预告：

➤ 3月20日：塘沽安置房地块+海洋科技园再推新宅地，片区内待售土地总价超18亿！

➤ 3月29日：津武（挂）2018-052号

➤ 4月4日：蓟州40万㎡土地连夜上架，起始单价仅1100溢价空间却高达329%！

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