日前，广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市，通通被住建部约谈了！值得注意的是，这次住建部是“约谈”，而不是此前的“督导”。当前的房地产和房地产调控，不仅是经济问题，还是政治问题。很明显，调控定性已变得更加严厉，容不得地方政府半点马虎！看到这份名单，也许有人会问：“广州、东莞、合肥不是已经出手调控了吗？为什么还要被约谈？”近期广州、合肥、东莞等城市落实主体责任，针对市场升温问题出台了调控措施，对稳定市场起到了一定作用，要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。看到了没？要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施！言下之意，有人在磨洋工，有人政策还考虑得不够周全！例如东莞2月颁布新政，规定非户籍居民购买二套房要交三年社保，还对离婚购房、新入户购房、企业购房等分别明确了要求。3月东莞也学深圳发布了热点二手楼盘网签价格。但东莞却没有真正从金融端管控楼市，银行并没有按二手房参考价批贷。有粉丝爆料称，东莞目前二手房评估价、网签价、报税价都没有做到3价合一。换句话说，购房者完全可以先做高评估价，拿到更多贷款；同时按二手房原本的售价网签；按更低的价格报税。如此一来，只要搞到购房资格，就能轻松买房。另外，加上供需不平衡和土拍价格走高，结果就是：东莞房价越调越涨！2月房价环比上涨了1738元/平，达到近半年高位。3月热门区域二手房挂牌价均出现上涨，全市二手房挂牌价上涨1.2%。广州，上周发布了调控新政，里面提到要继续对新房预售价格、现房销售价格实行价格指导。新房限价的后果很明显，要么一二手房价格倒挂，导致打新热，要么违规的双合同重出江湖，首付款增加，误伤刚需。合肥，前两天发布了8条新政，包括实施热点学区同一套住宅，6年内只能享有小学1个学位；热点区域二手房限购；热点楼盘实施摇号+限售；严格控制商品住房定价等。后果也差不多，学区房变相限售，有需要的人提前买好，炒房客也可能囤积转手，反而助推学区房更热；二手房限购、新房限价，又可能导致一二手房价倒挂，出现打新热。我上面提到的这些，就是调控新政中容易出现的新情况、新问题，后续都要采取新措施来打补丁。至于宁波和南通，这两个今年没有升级调控的城市，则是因为楼市太火被叫去喝茶的。其实，宁波去年调控过几次，包括扩大限购范围、限地价、严管金融信贷、缴纳契税时扩大家庭住房套数核查范围等。但是依然止不住楼市的火热，2020年宁波大市区商品房成交破25万套，成交建筑面积约1942万㎡，成交金额约3380亿元，成交均价17403元/㎡，4个数值均创历史新高。到了今年3月，市六区商品住宅成交7152套，同比增幅高达114%，环比上涨约50%；二手房成交则环比大涨125%，同比增长约65%。而南通则仍是环沪唯一不限购城市，宽松的政策环境也让其炙手可热。据克而瑞南通机构数据，2020年，南通商品住宅成交均价22753元/平方米，环比增长22%。进入2021年，上涨势头不减，2月南通商品住宅成交均价为25833元/平方米，环比上涨6.68%。同时，土拍市场也相当火热。今年年初，海门区一块商住地楼面价就创了海门区新高，最终也以19.24%的溢价率拍出；3月15日，通州新地王诞生，成交楼面价14095元/平方米，溢价率为28.13%。所以，住建部的意思很明显了：你俩楼市太热了，赶紧出狠招给我摁下去。其实，从这次住建部约谈的态度来看，目前的调控不仅仅是要求打补丁这么简单了，而是要求滴水不漏，让各地政府部门没有松懈的空间和理由。1、广州、东莞、合肥已经出过调控，所以升级调控将是大概率事件。例如广州会收紧购房资格、出台二手房指导价、严管学区房、增加租赁住房供应等，合肥扩大限购、限售政策范围，东莞二手房根据指导价批贷。不过，这三个城市的市场实在太热，就算调控加码了，效果也不会立竿见影的，子弹还得飞一会儿，预计要到下半年才会迎来拐点。2、宁波、南通一定会迎来大杀招，没有任何悬念可言。既然住建部都已经约谈了，这俩城市再不出手，真有点说不过去了，难道真的要点名批评？所以，不用多想，宁波和南通接下来一定会出调控，而且是要快准狠，最快两三天，最慢一周，大家等着瞧吧。但是，最近想买这两个城市的朋友，我劝你们还是先等一等吧，别急着把钱给了，不然政策一出，购房资格说没就没，呆一边哭去吧。3、其他热点城市，包括刚出台调控的以及没出台调控的，要小心了。对于成都、西安、杭州这种刚接受完住建部督导，调控出完不久的网红城市，如果接下来房价上涨势头依然没有得到遏制，还是出现“万人摇”，那就要被拉去二次训话了。而像南京、厦门这种还没升级调控，楼市依然很热的城市，住建部这次约谈也是明显在杀鸡儆猴，再不动手就会是下一批约谈对象。总而言之，态度决定一切，不懂的请反复细品那句：切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来。
多城跟进二手房限价，一首凉凉响起？
文|樱桃团队 来源|樱桃大房子
现在调控就跟打地鼠似的，你敢冒头上涨，调控大锤就会立马把你打下去。
最近锤的是哪几所城市呢？
广州、宁波、厦门、南京。
先说说宁波。
约谈一周后，宁波调控新政这只悬在半空的靴子总算落下了。
1、扩大限购限售区域，将家庭住房核查范围扩大至市内六区。
2、建立热点学区二手房交易参考价发布机制！
3、加大土地供应，优化房价地价联动机制。
4、赠与行为也被纳入监管之中。
5、严查首付资金来源，缴纳契税，住房核查范围扩大至市六区。
不得不说，在住建部的压力下，宁波这次调控还是很有“料”的。
首先是扩大限购限售区域，将家庭住房核查范围扩大至市内六区。
去年宁波“七七新政”后，限购对象只是扩展到市五区，导致限购圈外的区域越来越受投资客欢迎。
另外新房限价后，也诞生大批的一二手房倒挂红盘，这无形中又将房子的金融属性放大，投资客“打新”的热情又将重新被点燃。
所以即便去年宁波调控升级了，但是市场依旧火爆。
根据国家统计局数据，宁波3月二手房环比上涨0.8%，轻松成功进入70城价格上涨的前十名。
3月，宁波“市六区”全月共成交7152套新建商品住宅，环比增幅约50%；二手住宅成交7643套，环比增幅高达125%。
上图可以看到，尤其是不限购的江北、鄞州、镇海等热门区域，成交量非常大。
现在这几个区域被正式纳入限购限售区域了，并且首次将奉化纳入限购圈内。
宁波是本地人限购两套，外地需要两年社保才能限购一套。
现在限购范围扩大了，短期内可以堵住一大批外地投资客，降低市场的热度。
另外建立热点学区二手房交易参考价发布机制，并落实交易参考价格在金融信贷等应用。深圳地方小，好统计，而且概念多，业主很容易抱团操控房价，必须全面执行。但是宁波是二线城市，一般兴风作浪带头上涨的是学区房为主，控制了学区房，宁波房价就稳了一半。只是宁波这次只划定了九个学校，那其他相差不大的优质学区房是不是可以任意上涨？另外赠与行为被纳入监管、还有严查首付资金来源，这些都是为了抑制出现投资炒房过热的情况，现在基本上大部分一二线城市都已经执行了。加大供应的理想是好的，新房货量充足，大家也不用焦虑买不到房了。只是大部分城市提出来的计划供应，和实际供应是两码事，而且要是供应的全是郊区，那市区依旧保持高热度。宁波这一次调控，对于二线城市来说，“房住不炒”诚意是很足的。短期市场肯定会冷静一下，成交量毫无疑问会下滑，这是一般的规律。但具体还是要分区域看，这轮调控受影响较深的还是新增的限购区。比如奉化，奉化土地供应量也大，未来还有很多待开发的地方，现在限地价，没有地王抬价后，市场很难热起来；投资客也被拦在门外，需求也减少了，将来房价肯定会有影响。新政对宁波本来之前限购的区域影响并不大，尤其是市中心带有优质学位的次新房。最近明湖、鄞州公园二期还出现了炒房客抱团哄抬次新房价格的迹象。但是新政并没有针对二手房加强调控，接下来除非继续打补丁，不然想要稳住也很难。估计广州的调控新政还在筹划着，广州已经被盯上很久了，三月份的房价数据位列前茅，所以一旦出台新政，爆炸的威力肯定不会弱。不过在出台新政之前，昨晚广州政府先约谈天河、海珠、黄埔、南沙、番禺、增城6区负责人。之前一直传言的黄埔限价，可能接下来也会实行，甚至黄埔和南沙的限购有可能收紧，刚需要上车的就要加快了。最无辜的可能就是增城了，本来行情才刚刚开始好转，以为春天要来了，谁知道来的是冬天。所以说郊区房子是最不抗跌的，行情上涨的时候涨得慢，一旦调控来临，往往也是伤的最深的区域。
厦门昨天也出手整治楼市了，主要是以二手学区房为主。厦门虽然没有杭州广州涨的这么疯，但是去年疫情后，房价一直在微涨，新房连涨11个月，二手房连涨5个月。要知道，去年厦门还率先提出了：十四五计划期间，厦门新房年涨幅不超过5%！但是现在福建的热钱加速涌入厦门，尤其是岛内的学区房，涨的非常多，接下来就会慢慢传导到其他岛外区域。就是因为目前厦门的上涨压力非常大，官方才会发文表示接下来重点整治二手房市场的乱象，包括炒作、哄抬房价、散布虚假上涨信息等等。
厦门和杭州深圳一样，都是天生会利用杠杆搞钱的城市，加上厦门面积小，岛内土地更是稀缺，现在市场上钱又这么多，没有实际的调控措施，单纯依靠整治行动，房价真的很难稳得住。接下来厦门房价要是继续上涨的话，不排除就会被住建部请喝茶了。南京倒没有官方发布新政，但是根据风财讯消息，南京将在4月份建立二手房指导价制度。南京现在火爆的就是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域。二手房市场分化也明显，品质好的次新房、学区房涨幅较大，郊区刚需盘还在横盘阴跌，市场仍处于前期分化阶段，未到普涨阶段。如果后面出台二手房估计不会模仿深圳一刀切，宁波的模式会更加灵活一些。这一轮调控有一个特色，就是由住建部提前约谈，不管地方上是有多么不想调控，有了上面的压力，被约谈的城市进一步出台调控措施是肯定的。
细数一下，最近住建部约谈过的城市广州、合肥、宁波、东莞、南通。合肥在4月初发布了调控新政，接下来需要观察一段时间。南通在环沪都市圈中，限购政策相对宽松，尤其是2021年以来，上海、杭州等一二线城市密集发布楼市新政，这让南通宽松的政策环境优势更为凸显。2020年南通新房均价22248元/㎡，同比上涨19.9%，涨了这么多，也到了调控的时候了。
东莞其实很早就调控了，也在不断的打补丁，为何住建部还要继续约谈呢？虽然目前东莞二手房成交量腰斩，但是3月份东莞的房价并没有“止涨”。这里最关键的因素是东莞并没有像深圳一样，从金融端严控楼市。有媒体报道，东莞目前二手房评估价、网签价、报税价都没有做到3价合一。所以买家依旧可以通过高杠杆买房，还可以做高评高贷等等，市场上依旧有漏洞可以钻。虽然东莞没有被纳入70城房价管控中，但是已经被住建部约谈两次了，估计接下来补丁还得继续打下去。调控是今年的关键词，目前越来越多城市学习深圳，建立二手房指导价格。
包括东莞、无锡、成都、西安、宁波、还有即将发布的南京，都在计划制定二手房指导价。但我们从东莞的例子可以看到，其实二手房指导价的价格不重要。关键是金融端的管控，如果银行房贷，还有抵押贷等，依旧是按照市场价来执行，那么这个指导价就是一个摆设。
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