龙湖、华润、绿地组团涌入，南宁商业这“半壁江山”支棱起来了！

Original 钟丹敏胡子慧赢商云智库 2022-09-13

收录于合集 #商圈观察 14个

本系列旨在研究：商圈是什么？它们会出现在哪里？边界何在？又是什么造成了它们的繁荣、衰败？

此篇为，南宁商圈观察（下篇）。

图片来源丨除特别标注外，图片均来自项目官方渠道

撰写丨钟丹敏胡子慧

编辑丨熊舒苗潘伊纯主编丨付庆荣

视觉设计丨一卡拉

南宁，逐“区域性国际消费中心城市”浪潮而动。

南宁商圈观察（上篇）（☜点击查看），重点解读了撑起南宁商业“国际范”新Flag的3大市级商圈——埌东-凤岭商圈、五象新区商圈、朝阳商圈。

此篇，聚光灯转向南宁商业的另外“半壁江山”——15个区域级商圈。

据《南宁市建设国际消费中心城市商业网点规划和行动计划（2021-2025）（征求意见稿）》（以下简称为《规划》），“两轴三核十五圈”商圈格局中，15个区域级商圈现有商业存量约430万㎡，约占18个商圈商业总存量的55%；至2025年，商业规划面积总量将控制在605万㎡以内，约占18个商圈商业规划总量的56%。

在百万级存量规模的全貌下，南宁15个区域级商圈也有不同的细分特性。

新区潜力股：五象玉洞商圈、龙岗商圈

知名企业或知名商业产品线的“广西首站”：凤岭南商圈、凤岭北商圈、兴宁东商圈、青秀万达商圈、沙井商圈

不甘落后的老城区商圈：北湖商圈、淡村商圈、大学商圈、安吉商圈、古城路-七星路商圈、大沙田商圈

交通枢纽型商圈：火车东站商圈、空港商圈

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五象玉洞商圈+龙岗商圈

五象新区“潜力CP”

五象新区是南宁市“重点向南”催生的新区，打造新CBD。规划高起点，商业配置“豪华”。新区内不仅有1个城市级商圈——五象新区商圈，还组合了2个区域级商圈——五象玉洞商圈、龙岗商圈。

五象玉洞商圈

万科、华润、合景、宝能等知名企业抢先布局

五象玉洞商圈，位于南宁五象新区的新兴商圈，范围为玉洞片区地铁2号线和3号线上盖周边。

◎五象玉洞商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

商圈内现有存量商业面积约17万㎡，重点商业项目有南宁五象万象汇、魅力万科里、祖龙ACMALL、瑞和·购物公园等。

2016年，万科商业南宁首秀——魅力万科里，拓荒五象新区。该项目为万科魅力之城的社区商业配套，主要配置了健身中心、幸福街市以及餐饮、药店、社区超市等居民日常所需的业态。

五年后，五象玉洞商圈开始“热闹”起来。

2021年9月，华润万象生活南宁首座万象汇——南宁五象万象汇开业，带来华南首家超4000㎡的超市万家CiTY、广西首家meland club高端旗舰店，以及五象新区首家MUJI、URBAN REVIVO、POP MART等高人气零售品牌，带动了商圈的迭代升级。

◎南宁五象万象汇

同年11月，祖龙集团旗下首座购物中心祖龙ACMALL亮相，引入了广百家超市、中影龙宇国际影城等150+品牌，还带来了持续9个月的清明上河图科技艺术沉浸展，为五象玉洞商圈补充了多元化的消费体验。

◎清明上河图科技艺术沉浸展

增量方面，根据《规划》，五象玉洞商圈2025年商业规划面积将控制在30万㎡以内。

筹备期项目有合景·悠方（南宁天汇）、南宁五象宝能城、翡翠中央万科里等，预计带来近18万㎡商业增量。如这些项目在2025年前陆续开业，五象玉洞商圈的商业规模将达到35万㎡，超过现有规划。

龙岗商圈

立足龙岗商务区建设，吸引力逐渐释放

龙岗商圈位于邕江南岸，商圈范围为江湾路以南、新邕路以北区域。这个商圈不仅在五象新区规划范围内，也归属于龙岗商务区，计划打造为商务商贸、文化娱乐结合的区域级商圈。

◎邕宁区龙岗商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

龙岗商圈现有商业存量约15万㎡，主要代表项目为南宁万达茂。

2017年，万达旗下首座“万达茂”——南宁万达茂开业，拉开龙岗商圈Mall时代序幕。这是万达第四代产品“文商旅综合体”，也是广西首个规划室内大型主题乐园的文旅项目，已于2019年被评为国家4A级景区。

项目开业时引入了万达影城、蹦床公园、大玩家、宝贝王等游乐型主力店，以及超40家特色餐饮品牌。项目内的“桂文化室内恒温乐园”配有漂流、室内速降跌落过山车等多个游乐项目，消费者逛Mall游乐两不误。

◎南宁万达茂

据《规划》，龙岗商圈2025年商业规划面积控制在30万㎡以内。但从赢商大数据初步统计的筹备期项目来看，这一容量有望突破。

合景泰富将在综合体项目合景·天峻广场中加载旗下商业产品线“悠方”；

体量约19.5万㎡的南宁宝能环球汇龙岗店，也进一步扩充商圈容量；

威宁集团将打造2座威宁邻家广场，主打一站式邻里商业。

另外，占地335亩的英伦风情文旅小镇——中国锦园，规划了约18万㎡地下商业空间。

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知名企业的广西首站

那些“冒尖”的区域级商圈

五象新区“潜力CP”被众多名企青睐外，南宁凤岭南、兴宁东、青秀万达、沙井等区域级商圈亦被龙湖、新城、绿地等企业“相中”，成为它们进入广西市场的首站。

凤岭南商圈

龙湖天街广西首站，保利筹谋商业大组团

凤岭南商圈，南宁“东扩”发展带动的新兴商圈。商圈范围为青环路以东，民族大道、柳南高速以南，蓉茉大道以西，邕江以北区域。

◎凤岭南商圈示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

目前，该商圈发展尚不成熟，现有存量商业主要包括保利·时光里、保利·若比邻、东方广场等，以及创意文旅街区——东方之梦商业街。

东方之梦商业街，由广西恒大企业集团开发建设，占地80亩，商业面积约6万㎡，设计融入了广西、安徽、东南亚等地的民族建筑元素，引进了广百家超市、香天下火锅等品牌。但由于地理位置较偏，且周边楼盘入住率不高，客流较少，招商受阻，未能有效带动商圈升级。

◎东方之梦商业街

根据《规划》，2025年该商圈的商业规划面积将控制在30万㎡左右。

2022年，广西首座龙湖天街将重磅亮相。其位于凤岭滨江板块，商业体量12万㎡，引入了华为广西独家千坪智能生活馆、全棉时代广西最大旗舰店、孩子王广西首家智慧旗舰店、优衣库区域标杆形象店、URBAN REVIVO南宁东首进形象店等标杆品牌高量级店型，还将打造北京华联全国首家城市定制旗舰店、博纳影院南宁首发城市元素店等城市定制店。

◎龙湖银河南宁青秀天街

此外，保利领秀前城带来21万㎡大型商业组团，涵盖保利商业全系产品——时光里、若比邻、保利广场，中央公园主题街区、滨江风情商业街（江景主题商业）。目前，时光里与若比邻已经开业。

凤岭北商圈

居住氛围成熟，广西首座万科广场即将开业

早期以南宁“中央居住区”为规划，凤岭北近10年先后涌现了一大批住宅小区。居住人口逐步集聚，凤岭北商圈随之应运而生。商圈整体范围北至凤岭北路，南至云景路，西至厢竹大道，东至凤凰岭路、翠竹路。

◎凤岭北商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

凤岭北商圈现有存量商业面积约25万㎡，代表商业项目有德利AICC、威宁·金菊邻家广场、霖峰壹號时代里等。根据《规划》，该商圈2025年商业规划面积将控制在35万㎡以内。

德利AICC开业，填补了凤岭北无大型商业的空白。近两年，因引进金色阳光超市以及爸爸炒料牛排老火锅、JX蹦迪星球、TRIPHOUSE气泡等网红品牌，项目人气有所提升。但因业态组合以餐饮为主，类型较单一。

霖峰壹號时代里为综合体项目霖峰壹号的商业配套，整体为「开放式街区+盒子」形态。街区部分已开业，以教育培训、生活服务、餐饮业态等社区配套为主，盒子部分暂未开业。

◎霖峰壹號时代里

邻里商业中心威宁·金菊邻家广场于2020年12月开业，以“公共服务+社区商业”为特色，除商超、教培业态，还引入了瑶长府凤岭旗舰店、清漫音乐派对餐吧、THE ONE天吧等餐饮品牌，聚焦周边社区居民的日常消费体验需求。

◎威宁·金菊邻家广场

广义的凤岭北商圈范围内，还包括长虹路万科里和长虹路万科广场两大项目。

2020年，长虹路万科里开业，聚焦“家庭欢聚中心”，围绕创新邻里社交、精品购物、休闲美食空间、儿童成长陪伴等功能进行业态布局。

长虹路万科广场计划于2022年底开业，这是广西首座万科广场，定位为“南宁东品质生活探索地”，以“长虹时光”为主题打造七彩商业空间。填补长虹路商业空白的同时，助推凤岭北商圈商业结构从“社区商业为主”的单一形态升级为“社区商业+综合型品质Mall”综合形态。

◎长虹路万科广场

兴宁东商圈

成长中的新商圈，新城、首创钜大的“广西首站”

兴宁东商圈范围涵盖那安快速路以南，秀厢大道、长虹路以北，邕武路以东的区域，是兴宁区的新兴区域，商业存量约23万㎡，不及同属兴宁区朝阳商圈的1/3，代表商业项目有兴宁吾悦广场、首创奥特莱斯等。

◎兴宁东商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

2018年，新城商业进驻广西的首个商业项目——兴宁吾悦广场开业，为兴宁东商圈带来了200余家品牌，包括永辉超市、星轶影院、多奇妙儿童乐园、马尚云端等广西首店。

◎兴宁吾悦广场

2021年，首创钜大在广西的首个奥莱项目——首创奥特莱斯正式开业。这是广西首座纯正欧式奥莱小镇，引进了全国首家爱德华香草农场、步步高超市、PRADA、ARMANI、GUCCI等300多家品牌，进一步提升兴宁东商圈的品牌丰富度。

◎首创奥特莱斯

从赢商大数据初步统计的筹备期项目来看，至2025年，兴宁东商圈商业规划面积或将突破规划中的25万㎡容量。由盛天商业打造的兴宁东郡盛天地预计今年开业，“街区+公园”的购物空间进一步带动兴宁东商圈商业形态的多元化。

青秀万达商圈

万达携第3代综合体入局，绿地造国家3A级景区

青秀万达商圈范围北至清厢快速路，南至祥宾路，西至长湖路，东至厢竹大道。

◎青秀万达商圈示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

商圈现有存量商业面积约40万㎡，2025年商业规划面积不超50万㎡。已开项目主要包括青秀万达广场、绿地289上海天地、广西富安居（国际）家居建材广场、内街文化创意园等。

2014年，南宁青秀万达广场开业，正式拉开该商圈的发展序幕。这是万达在广西首个第3代综合体项目，也是广西第2座万达广场。开业时引进了万达百货、万达IMAX影院、大歌星KTV等8大主力店以及130余家品牌。

开业当天，客流量近30万人次，销售额近2000万元，刷新了南宁购物中心的单日客流及销售纪录。

◎南宁青秀万达广场

2017年，绿地集团进入广西的首个商业项目——绿地289上海天地，进一步扩充了商圈阵营。该项目为“商业街区+mall”形态，街区设计融合上海传统石库门里弄文化，海派风情浓郁，于2020年获批国家3A级景区。

◎绿地289上海天地

沙井商圈

超488万㎡华南城奠定商圈雏形，广西首座杉杉奥莱今年开业

沙井商圈范围为由沙井大道、上津路、三津大道、南站大道围合而成的区域。官方统计，商圈现有商业存量约92万㎡，但实际上，南宁华南城作为沙井商圈的核心项目，已极大地扩展了此容量。

◎江南区沙井商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

2007年，华南城宣布进驻南宁，规划了总建筑面积超488万㎡的南宁华南城，分两期开发。

南宁华南城一期总建筑面积约200万㎡，已开业面积约60万㎡，囊括华盛奥特莱斯、1688广场购物中心、阿尔特麦仓储超市等商业业态，以及家居建材、电动车城、纺织服装、窗帘批发、茶叶交易等专业市场，还有东盟国家产品展示中心、体育产业园、新能源汽车产业基地、乾龙物流等，沙井商圈雏形由此奠定。

尚未开放的南宁华南城二期，也成为沙井商圈继续扩容的重要变量。

根据《规划》，该商圈2025年商业规划面积控制在110万㎡以内。预计今年11月，沙井商圈将迎来广西首座杉杉奥特莱斯广场。

2021年，杉杉商业拿下位于沙井大道以西的202亩商业用地，计划借鉴南宁扬美古镇民居风格，以“城市中的公园+商业综合体”组合，打造广西首个轻旅游度假奥莱广场。

届时，沙井大道上将集聚2个奥莱项目，差异共生推动沙井商圈进一步升级演化。

◎南宁杉杉奥特莱斯广场

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老城商业蝶变

北湖、淡村、大学等商圈实力抢镜

老城区商业蝶变，不止于朝阳市级商圈，更多丰富的细节落在了区域级商圈——它们或积极谋变，焕发新生；或囿于困局，等待向上跃升的机会点。

北湖商圈

老工业中心积极寻求商业升级

北湖商圈范围南至清厢快速路、望州路，东至邕武路，北至地铁3号线，西至安吉大道、友爱路。位处南宁老工业中心，味精厂、南棉厂等旧改项目的推进成为商业新生之机会点。

◎北湖商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

北湖商圈现有商业存量约23万㎡，代表商业项目有南宁大唐天城（项目前身为南宁味精厂）、江宇世纪广场等。

2019年，北湖商圈迎来集中爆发——江宇世纪广场开业，带来沃尔玛、万达影城、海底捞、诺伯曼、耐克、麦当劳等200多家品牌。

南宁味精厂“变身”商业综合体南宁大唐天城，引进南宁首家跑跑迷卡、漫拉迪动漫城，以及西乡塘区首家沃美影城、星巴克、必胜客、韬智书店等。

◎南宁大唐天城

根据《规划》，2025年北湖商圈商业规划面积将控制在40万㎡以内。但随着旧改推进与商业氛围提升，北湖商圈对知名开发商的吸聚力日益凸显，商业容量将突破前述规划规模。

华润拿下北湖片区南棉厂旧改地块，将在此打造北湖万象汇；

融创与广西路桥集团联手，将在望州路打造体量约8万㎡的路桥融创茂。

淡村商圈

不断进阶的江南区“人气王”

淡村商圈位于南宁烟火气浓厚的老城区——江南区，是目前江南区3个区域级商圈中客流吸聚力最强的商圈，范围为北至五一路、福建路，南至那洪大道、五象大道，西至壮锦大道，东至江南大道。

◎江南区淡村商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

目前，淡村商圈集结了江南万达广场、南宁蓝鲸世界等购物中心，以及江南盛天地、百益上河城等开放式商业街区，现有商业存量面积约55万㎡。

2011-2016年

以五一路为中心，多个项目形成商业集群

2011年9月，梦之岛百货江南店开业，带领淡村商圈向现代化商业进阶。

随后，南城百货江南购物广场等项目入市。至此，梦之岛百货江南店、淡村商贸城、南城百货江南购物广场等商业项目形成了五一路上的商业集群。

2017-2018年

商业形态逐步丰富，格局基本形成

江南万达广场于2017年6月开业，这是江南区第一座真正意义上的购物中心，也是彼时江南区体量最大、业态最全的购物中心，带来了万达影城、Zara、优衣库等190+家品牌、40+家江南区首店。

同年12月，南宁第2座盛天地——江南盛天地以“城南新区首个年轻家庭的一站式生活广场”的商业定位亮相，呈现了潮流、休闲的都市商业街区。

◎江南盛天地

2018年，由南宁绢纺厂旧厂房改造而成的百益上河城开街，集文化创意园区、展览演艺、小剧场、工业文化长廊、非遗生活馆、艺术酒店、音乐酒吧等于一体，成为南宁新晋网红打卡地。

◎百益上河城

在这之后，淡村商圈进入一段平稳期。直至今年年初，定位“奇趣生活新地标”的南宁蓝鲸世界开业。

这是龙光商业旗舰产品线“蓝鲸世界”首次落地广西，该项目引进了广西首家覔书店、南宁首家KKV以及江南区首家永辉超市、meland、星际传奇等超200家品牌，以近40%江南区首店、20%新形象店的品牌阵容，带动淡村商圈商业升级。

按照《规划》，淡村商圈2025年商业规划面积将控制在80万㎡以内。预计有华润五一路TOD商业项目、璟悦时光·江南等入市。

大学商圈

高校云集，烟火气十足但缺乏优质商业

大学商圈范围为北至秀厢大道，南至明秀西路，西至鲁班路，东至秀灵路。商圈内集结了广西大学、广西民族大学等10余所高校，高校师生是主力消费人群。

◎西乡塘大学商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

目前，商圈内既有南宁百货奥特莱斯广场、相思湖购物公园、华成都市广场等商业项目，又有火炬路、农院路夜市美食街、广西大学站|MOREFUN126地铁商业街，现有商业存量约69万㎡。

发展初期

以火炬路、农院路夜市美食街为主

火炬路与农院路相连，汇聚了不少美食小吃，是周边高校学生的“深夜食堂”，也是南宁代表性的美食打卡地之一，奠定了大学商圈的“烟火气”。

2013-2016年

新项目接连入市，兴起一轮供应潮

2013年，随着南宁百货（新世界店）的开业，华成都市广场、正恒商业广场、陈东购物中心接连入市。

2016年，地铁1号线开通，南宁首个具有集装箱风格的地下商业创意空间——广西大学站|MOREFUN126地铁商业街随即开业。

2018-2021年

持续向西扩展，年轻化进阶

2018年，相思湖购物公园开业，大学商圈向西扩展，同时瞄准高校师生升级的消费需求，积极谋变。

2020年，南宁百货（新世界店）从传统百货商场向奥特莱斯转型，以“南宁百货奥特莱斯广场”的新名字亮相，引进了李宁、华为、喜茶、泸溪河等人气品牌。

2021年，农院路夜市美食街整改，增加了灯光灯幕、七彩灯光打卡点，进一步丰富游逛体验。

但沉淀多年，“接地气”的大学商圈整体商业形态仍较传统，且缺乏优质商业，与其以高校师生为主的“年轻化”客群结构并不匹配。

不过从政府规划来看，这一局面或将改善。以“打造融合商业、文化、生活服务等于一体的区域综合性商业中心”为方向，大学商圈将提升地铁商业街活力，同步发展“年轻新潮”的新型商业，重点引进艺术展、咖啡吧、剧本杀等体验式娱乐业态。

安吉商圈

万达广场一枝独秀，新玩家已在路上

安吉片区位处南宁老城区西乡塘，于2013年被规划为“安吉CBD”，升级定位为“南宁西部新中心”。南宁高新区生物医药产业园、南宁·中关村等产业园接连落地于此，安吉商圈随之兴起，老城区西乡塘商业格局亦变。

◎安吉商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

安吉商圈范围北至地铁3号线，南至秀厢大道，东至安吉大道，西至科园大道。目前，商圈内核心商业项目为安吉万达广场，此外还有大商汇国际家居博览中心、安吉青苹果家居城、福安家家居名品城等大型家居卖场，现有商业存量面积约32万㎡。

2015年，安吉万达广场正式开业，当天客流量达28万人次，引入了万达影城、万达宝贝王、苏宁易购南宁首家旗舰店等150+品牌，安吉商圈雏形初现。

随后6年来，安吉商圈商业增量并无明显扩充。根据《规划》，2025年商圈商业规划面积将控制在35万㎡以内。其中，盛天商业将在此布局旗下全新产品线的首个项目——安吉盛天汇，将打造为安吉城市会客厅，预计补充3.5万㎡商业增量。

古城路-七星路商圈

曾经的“白富美”，如今的“奥莱专业户”

古城路-七星路商圈是南宁传统商圈之一，因汇集各大机关、企事业单位小区，形成了南宁市早期的“富人区”。目前，商圈范围为古城路及七星路沿线一带。

◎古城路-七星路商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

古城路-七星路商圈现有存量商业面积约20万㎡，重点商业项目包括梦之岛奥特莱斯广场（原古城路梦之岛百货）、新梦百货、香港鼎丰·城市奥特莱斯、南宁京东城市旗舰店等。

1995-2004年

梦之岛百货拉开商圈发展序幕

1995年，梦之岛百货于古城路5号正式开业，影响力渐渐辐射至周边；叠加着七星路一带的沿街服装零售店兴起，商圈雏形开始显现。

2002年，梦之岛集团在民族大道中段打造了第二座梦之岛百货，俗称“新梦”，商圈版图进一步扩张。2004年，“重磅玩家”王府井百货首进南宁，落子七星路与新民路交汇的华星时代广场，商圈影响力进一步提升。

2011年前后

国际品牌纷纷入驻，迎来“高光时刻”

2010年12月，LV广西首店进驻古城路梦之岛百货，专柜面积超500㎡，轰动一时。之后，这里又聚集了菲拉格慕、巴宝莉、阿玛尼等国际一线品牌。

“新梦”也迎来了国际奢侈品牌GUCCI以及欧米茄、施华洛世奇、雅诗兰黛、兰蔻等一众大牌。彼时，古城路-七星路商圈俨然成为南宁先锋、时尚的代名词。

同期，南宁王府井百货在经历3年的闭店调整后，“变身”为王府井百货奥特莱斯再度开门迎客，这也是广西首家奥特莱斯。

2016—2020年

跌落“神坛”，变身“奥莱”

随着城市商业格局变迁，新兴购物中心的崛起，古城路-七星路商圈高光不再。2016至2017年，GUCCI、LV等一众国际大牌相继撤出，后“迁徙”至南宁万象城。

2020年，古城路梦之岛百货“走下神坛”，转型为大众化的梦之岛奥特莱斯广场，主打“低价+折扣”。

◎梦之岛奥特莱斯广场

同年，王府井百货奥特莱斯宣布闭店，黯然退出了南宁市场。之后，这里被鼎丰集团（香港）投资有限公司接手，变成了如今的香港鼎丰·城市奥特莱斯。

2021年，华南首家京东电器城市旗舰店的到来，为这个传统商圈带来了新鲜血液。该店坐落于民族大道广西民族艺术宫，新梦百货旁，总面积超1.5万㎡，拥有线上线下超10万款潮玩商品，汇聚华为、苹果、小米、海尔、美的、格力等家电数码品牌，多个品牌展厅和主题互动体验区，提供沉浸式、年轻化消费体验。

◎南宁京东电器城市旗舰店

根据《规划》，该商圈2025年商业规划面积将控制在30万㎡以内。云星集团将带来近3万㎡购物中心——云星城，以美学⽣活为概念，时尚消费为主题，带动传统商圈年轻化进阶。

大沙田商圈

人口密集度高，商业发展滞后

大沙田商圈所在区域是南宁发展较早的老城区，也是人口最密集的区域之一。

商圈范围为银海大道、五象大道西段以及这两条道路的围合区，北至五象大道，南至玉洞大道，西至银海大道西片区，东至阳光新城小区。

◎大沙田商圈范围示意图图片来源：赢商大数据-城市商业地图

大沙田商圈现有存量商业约10万㎡，代表商业项目为百佳华百货、金盛商业广场等，商业级次较低，以服务周边居民日常消费的中低端餐饮及服饰、小商品零售为主。

根据《规划》，该商圈2025年商业规划面积将控制在15万㎡以内。作为良庆区“十四五”规划推进建设的“五大商圈”之一，大沙田商圈将进行商业功能迭代，丰富品质购物、休闲娱乐、文化交流等功能，对现有零售网点进行改造升级，同时优化商圈整体交通、景观环境。

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两大交通枢纽型商圈亟待破局

发展方向各有不同