三亚商业：免税店封神，在地项目还有看头吗？
城由市而兴起，商业繁华离不开城市兴盛。本系列，以城市视角，呈现商业存/增量、商圈更迭、商场调改等多维数据及鲜活案例，挖掘城市商业潜力。
此篇为，“自贸港商业观察系列”之三亚。
封面及头图丨三亚市旅游推广局
撰写丨夏尔 罗嘉欣
编辑丨熊舒苗 主编丨付庆荣
视觉设计丨一卡拉
滨海风光，金字招牌，旅游立市，三亚稳操胜券。
这座东方夏威夷、中国马尔代夫，近年旅游业增势强劲。2021年，全市旅游总收入达747亿元，占据海南全省半壁江山，“旅游度假天堂”名副其实。
免税红利，境外消费回流，高端mall火热，三亚商业繁盛生长。
2021年，三亚离岛免税销售额361亿元，占全省比例逾七成，成为海南经济增长“扛把子”。
免税商业之外，三亚商业图谱中，还有哪些惊喜点？又留下了什么彩蛋？
三亚“升级打怪”
城市基底正在焕新中
海南自贸港建设，除省会海口外，三亚亦是推动经济增长的重要区域。GDP、人口、城市消费力，都呈现着持续向上趋势，基底不断夯实。
从GDP来看，2021年，三亚市GDP达 835.37亿元 ，增速为20.13%，位居海南省第二。其中，第三产业尤为突出，年增速达到16.1%，在三大产中占比高达73.9%。
从人口来看，与2010年第六次人口普查数据相比，全市总人口增长了50.48%至103.14万人，年平均增长率为4.17%，其中15岁-59岁的劳动年龄人口占比为71.92%；大专以上文化程度增幅达150.5%。人口基数日渐庞大，消费规模日渐增长。
从消费力来看，2021年三亚全市社会消费品零售总额545.19亿元，同比增长43.1%；增速全省第一；城镇居民人均可支配收入达到44199元，环比增长31.4%，高于省会城市海口。其中，通讯器材类、烟酒类、化妆品类等零售额增速排名靠前，印证着三亚的消费水平不断提高。
基底渐厚，三亚的免税业、旅游业、房地产表现抢眼，不仅领衔海南商业发展，与国内同行相比亦排名靠前，以先锋者之势拥有行业话语权。
坐拥海南3/5免税店
2021年，海南离岛免税购物金额495亿元，其中，三亚离岛免税销售361亿元，占全省逾七成。此外，三亚坐拥海南3/5免税店，包括累计销售离岛免税品超1000亿元的三亚国际免税城。
独享海南6个5A级景区
2021年，三亚旅游业收入747亿元，占据海南首位，是海口的2倍。独享海南仅有的6个5A级景区，以及必打卡地——七星酒店三亚亚特兰蒂斯、天下第一湾-亚龙湾等。
此外，三亚又以高端旅游消费著称。据2021年春节假期旅游消费数字显示，三亚人均旅游消费以3713.67元领衔全国各市，是排在其后的苏州、上海、海口、青岛、南京等的三倍之多。
中老年候鸟消费市场庞大
“三线城市”三亚，国内唯一一个可以同时领略热带雨林和海洋风光的城市，冬季温暖如春，是全国避寒胜地，吸引着全国人的目光，尤受东北人喜爱，素有“东北省三亚市”之称。
其中，中老年候鸟人群是三亚房产最大买家。据三亚楼盘网统计，2021年三亚新房平均房价为28113.58元/m²，几乎与部分热门新一线城市相媲美。另据此前媒体报道，三亚每年冬天吸引60-70万中老年候鸟人群。
三亚城市商业发展现状分析
特征一：存量商业高度集中在吉阳区、天涯区
据赢商大数据统计，三亚全市存量商业总体量近280万㎡，其中体量≥3万㎡的商业体29个（包括购物中心、独立百货、免税商场、文旅商业和裙楼配套商业）。项目多以中小体量为主，且开发/运营商多为三亚本土商企，外来企业较少。
区域分布上，上述项目近七成位于吉阳区，该区拥有三亚市43.37%的人口，较多的人口分布为其商业消费奠定基础；
1/4落座天涯区，为35.37万人提供购物场所。
值得注意的是，海棠区目前仅有三亚免税城分布，但该区拥有不少高端住宅，未来商业可期；
而崖州区作为三亚市人口最少、位置较偏的区域，仅有乐购超市等传统商超购物广场，暂无购物中心分布。
纵向来看， 2011-2020年三亚年新增商业体量波动较大，且在2014年达到一个小高峰，对应的数字超过50万㎡。这年，三亚国际免税城、三亚一号港湾城（大菠萝）陆续开业，时至今日两者皆是三亚乃至海南标杆商业体。
特征二：免税商业扛起旅游消费大旗
统计数据显示，截至目前，海南已开的10个免税商业中，4个位于三亚——三亚国际免税城、三亚凤凰机场免税店、三亚海旅免税城、三亚中服国际免税购物公园。
其中，12万㎡的三亚国际免税城，领衔全国。截至今年4月，cdf三亚国际免税城已累计销售离岛免税品超1000亿元，成为海南首家销售额破千亿元的免税店。
三亚国际免税城位于海棠区，距离市中心位置较远，因其商业体量，自成一个商圈——国际免税城商圈。靠着齐全免税商品，成为游客来三亚的必游之地。
cdf三亚国际免税城一期开业于2014年，建筑面积12万㎡，是彼时全球规模最大的单体免税店，进驻品牌已增至逾700个。cdf三亚国际免税城二期于2020年开业，建筑面积6.4万㎡，引进法国自然博物馆、最美书店之一的“方所”、米其林推荐餐厅等，诠释旅游休闲体验，与一期的零售氛围形成差异化互补。
◎cdf三亚国际免税城一期
◎cdf三亚国际免税城二期
另值一提的是，cdf三亚国际免税城一期正在扩建，二号地商业项目加紧建设中，主要包含免税商业和酒店。目前，总建筑面积约7.4万㎡商业项目已完成主体钢结构封顶，预计2023年6月全面竣工。
◎三亚国际免税城一期二号地块建设情况，图片来源：三亚发布
2020年末面世的三亚海旅免税城，亦表现出众。暴涨的销售业绩，成为海旅免税公司2021年扭亏为盈的关键——年收入达到24.6亿元。2022年，海旅免税公司业绩涨速更快，一季度收入13.8亿元。
值得注意的是，除上述免税店外，三亚目前筹备中免税项目，还包括珠海免税旗下的“三亚合联中央商务区项目”——规划了7万㎡高端商业，预计2023年入市。
特征三：主城区商业呈现三大看点
三亚国际免税城商圈，因免税生意飞速发展，自成一派，后劲十足。而将观察视角转向三亚主城区，则会看到成熟的解放路商圈、大东路商圈，以及新兴的中央商务区、月川版块之别样商业之景。
1.一条解放路串起繁华城区商业
代表项目：金润阳光购物广场、胜利购物广场、三亚明珠广场、一方百货、三亚国际购物中心、中服三亚国际免税购物公园、蓝海购物广场
一条解放路串联起吉阳区与天涯区，形成了三亚最热闹的商圈。商圈内集聚6个商业项目，数量约为三亚全市三成。商圈内多为小体量、社区型商业，满足周边居民生活娱乐所需。
一方百货，三亚首家大型综合百货商场，是三亚商业兴的里程碑式项目。虽体量较小，但离繁华区解放路步行街近，商场多年人气不减。商场内多教培机构，主力瞄准家庭客群。2020年6月，一方百货引入盒马鲜生三亚首店，后者迅速成为商场引流利器。
三亚明珠广场，2010年以前是三亚最大、人气最旺的商场。可随着商场设施老旧，其对年轻人的吸引力也在减弱，但基于其突出的服饰、亲子和生活方式品牌组合，聚客优势尚在。
◎三亚明珠广场，图片来源：三亚微势力
三亚国际购物中心，2010年开业，迄今仍为商圈内最大的购物中心。项目体量6.8万m²，高人气主力店为国际百货、旺豪超市两大本土商业品牌。值得一提，近年该项目人气稍显没落，虽历经升级改造，但仍在探索之中。
毗邻解放路商圈，近年来新开业的青春颂广场和蓝海购物广场，面积虽小，人气爆棚。
蓝海购物广场，新晋的人气商场，于2019年开业，场内设计比较新颖，品牌整体价格亲民，吸引不少年轻人游逛。
青春颂广场，三亚夜经济“网红项目”，引进时下热门品牌，场景打造出彩，成为三亚不少年轻人的心头好。
2. 大东海形成休闲消费商圈
代表项目：三亚夏日百货、三亚一号港湾城
大东海商圈，顾名思义，因背靠大东海旅游景区而得名。头顶4A级标签，大东海却是三亚首家零收费开放式景区，常年人气火爆。2022年春节，大东海旅游饭店客房开房率高达85.25%。
游客络绎不绝，大东海商圈的商业氛围浓厚。
三亚夏日百货，2005年末开业，步行可达大东海，是三亚最早开业的购物商场之一。时隔多年，该项目依旧坚挺，与其定位清晰、焕新程度高密不可分。场内覆盖时装、餐饮、珠宝、亲子等多种业态，品牌多档次一应俱全，满足周边吃喝玩乐一站式购物需求。
◎图片来源：大众点评
一号港湾城，2014年开业，以13.5万㎡的体量，成为三亚现存商业面积最大的项目。酷似大菠萝的外形，成为大东海代表地标。场内有64家美食店铺，以及多样可选的服装、精品配饰、亲子品牌，备受本地人和游客青睐。开业以来，改项目一直注重焕新，时至今日人气不减。
回看近8年，大东海商圈内一直无新商业项目进行持续引流，后续发展有待市场检验。
3. 中央商务区东岸、月川板块：新兴商业蓄势待发
成熟的解放路、大东海商圈外，三亚主城区可圈可点的在营商业，还有吉阳区荔枝沟的乐天城、三亚湾的亿恒购物中心。
而当聚光灯投向三亚主城新兴商业之地——中央商务区东岸、月川版块时，一众新mall蓄势待发。
作为海南自贸港重头戏，位于主城核心区迎宾路两侧的三亚中央商务区，规划为自贸港总部经济及中央商务核心功能。
◎三亚中央商务区地理位置图，图片来源：央广网
截至今年5月，三亚中央商务区新增紫金海控、大唐海外等1259家入园企业。其中，世界500强企业达到14家。区内重点筹开商业项目包括珠海免税旗下合联中央商务区项目、保利国际广场、三亚大悦城、三亚天悦城、世茂三亚国际金融中心等。
——三亚天悦城，位于中央商务区月川经济总部区，商业建筑面积约9万㎡，项目结合特色海南民俗文化，以创新潮流业态，造三亚全新商业体验空间。
——三亚大悦城，位于中央商务区东岸单元，是大悦城控股在海南打造的首个项目，首期商业建筑面积10万㎡，将结合海南独特旅游市场打造一座大有不同的“大悦城”，预计2023年-2024年亮相。
◎三亚大悦城效果图
同时，毗邻三亚高铁站而建的夏日控股旗下夏日站TOD商业综合体，亦是三亚主城区的新商业势力重要补充。
特征四：文旅商业构筑旅游消费中坚力量
旅游立市，免税商业之外，三亚的文旅特色商业应运而生。
作为国家4A级旅游景区，亚龙湾2021年接待游客258.18万人次，总收入67.77亿元。其配套商业——百花谷商业中心、亚龙湾壹号小镇奥特莱斯，则为三亚旅游消费项目的典型样本。
百花谷商业中心，毗邻亚龙湾广场，周边集聚五星级酒店，目标群体多为游客。项目品牌组合中，半数为餐饮门店，此外KTV、酒吧、推拿等旅游配套休闲娱乐业态齐全，精准拿捏游客需求。
◎华宇百花谷商业中心，图片来源：亚龙湾旅游度假区
亚龙湾壹号小镇·奥特莱斯，位于亚龙湾景区，整体建筑面积近9.5万m²，主打名品服饰品牌折扣。据可查数据，三亚免税商业尚未大爆发前，2019年春节期间，上述项目累计销售3731万元。但当下，其面临免税商业与电商价格战的双重冲击，如何接招，重回巅峰，有待观察。
此外，位于海棠湾南端的海昌梦幻海洋不夜城商业主题街区，以及位于解放路的三亚风情街也吸引了不少关注。
三亚风情街，2018年10月开业，地处CBD核心商圈。该旅游主题街区位于解放路中段，全长1023米、宽33米，总建筑面积达7万㎡，建筑风格颇像“威尼斯水城”，适合打卡拍照。但当下场内入驻品牌档次较低，未来发展具有一定挑战性。
海棠湾的海昌梦幻海洋不夜城，于2019年1月开业，是由海昌海洋公园打造的沉浸式海洋主题文娱综合体，累计接待游客量近550万人，综合体内的主题商业街区，因丰富的微醺餐厅和特色美食，成为了三亚新晋的人气夜经济地标和美食打卡地。
◎海昌梦幻海洋不夜城 ，图片来源：三亚市旅游推广局
去年，海昌梦幻海洋不夜城项目作为海南省首批入选《首批国家级夜间文化和旅游消费集聚区》名单。
“免税+旅游”双重发力
三亚商业潜力可期
从旅游首选到免税高地，三亚的城市优势不断蓄能、增强、爆发。未来，三亚还将在这两方面发力，打造国际一流的度假休闲旅游天堂。
新增项目方面，除三亚天悦城、三亚大悦城、三亚夏日站等大体量商业外，另据三亚市政务人员透露，城市正在引进香港太古里、华润超级万象城、北京华联SKP、上海百联等高端购物商业综合体，逐步打造国际高端品牌的亚太区域中心、全球最大的免税旅游购物市场。
其中，国家海岸海棠湾，更是成为这些国内重奢玩家们的高关注地。虽然目前未有明确官方落地消息，但无疑，这里将朝着未来三亚乃至南中国最热门的旅游消费高地目标进发。
在旅游方面，乐高乐园、Hello Kitty主题乐园、国际汽联FE赛车主题乐园、探索乐园等一批新主题公园项目相继签约落户，助力三亚成为全国主题公园最密集的地区之一。
三亚，国际声望步步攀升；三亚，商业新蓝图雄起。
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