“隐形冠军”重庆商业：存量超1600万㎡，龙湖时代天街日客流峰值破55W丨城市商业报告

赢商云智库 2023-12-25

The following article is from 西南商业地产汇 Author 赢商网

回看2022城市商业答卷，标杆mall的韧性生长闪闪发光。头顶光环，它们将亮相5月的广州，在第18届中国商业地产节【中国城市商业馆】大放异彩。

此为，重庆篇。

封面及头图来源丨摄图网

撰写丨李小菁

视觉设计丨一卡拉

重庆，在“网红城市”标签之外，商业势头越发迅猛。

2022年，重庆GDP达2.9万亿元，同比增长2.6%，超越广州位列GDP第四城，人均GDP在全国各省区市排名第10。多措并举促消费之下，全年实现社会消费品零售总额1.39万亿元，尽管经历了疫情三年的波折，重庆经济稳中向好的基本面以及商务高质量发展的态势没有变。

2023年，重庆政府抛出目标，GDP、社会消费品零售总额分别预期增长6%以上，城镇新增就业60万人以上，城乡居民收入增长快于经济增长。（数据来源：重庆市政府工作报告、重庆市商务委）

随着轨道5号线北延伸段建成通车，重庆已建成500多公里“环射+纵横”的轨道交通网络，284座轨道交通站点高效串联起机场、高铁站、各大商圈、大型居住区等重要功能节点。出行通达性、便捷性、舒适性持续提升，将有效推动线下消费的意愿增强。

政策红利、消费基础与便民配套的综合推动之下，2023年的重庆商业大有可为。本文以商圈、项目、品牌视角，复盘重庆商业发展情况，展望2023年趋势。

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2022年存量全国第二

下沉趋势明显

存量：约1650万㎡，仅次于上海

2022年重庆存量商业达1650万㎡，位列全国第二，仅次于上海的2666万㎡，从整体走势来看，存量增速有所减缓。

增量：从购物中心增量来看，近五年重庆新增供应波动较大，2022年受疫情影响增量跌至近五年最低，而次年疫情相对稳定后增量达到近五年峰值，尽管新增体量较2018年、2019年时期有所减少，但仍然位居全国前列。

对比赢商网2022年初统计的《重磅！2022年西南拟开133个商业项目》，重庆项目开业率仅约30%。除市场环境以外，疫情反复、极端高温以及电力资源紧张等黑天鹅事件的综合影响导致各大商业项目工程进度及开业计划生变。

从2022年新开业项目来看，主城九区新开7个项目占比过半，当中渝北新开3个，表现突出。下沉趋势明显，重庆的江津、万州、大足、云阳等非核心城市均有商业项目开出。其中江津表现亮眼，新开3个，分别是重庆双福爱琴海购物公园、重庆江津万达广场、重庆江津吾悦广场，3个项目均为中型项目，合计体量29.86万㎡。

重庆新开项目中有3个为龙湖商业开出，且品牌和商铺开业率都保持在了较高水平，足以看出龙湖的品牌号召力和对重庆市场的信心。

亮点项目

龙湖重庆时代天街E馆瞄准年轻消费者，以创新化非常规业态为亮点，引入众多自带潮流基因的品牌，开业之时项目入驻品牌共计170余家，其中30+品牌为西南、重庆首店、城市旗舰店、概念店，以重构空间角色，突破感官体验新边界，探寻生活新意与灵感，焕新生活方式。

重庆 T CITY桃源天地购物中心是区域内首个体验式森态购物公园，融合“亲子成长陪伴”、“家庭欢聚互动中心”、“悠享生活空间”三大场景，打造出多个极具生态感、时尚感、趣味感的消费空间；同时规划品牌250余家，其中重庆首店、空港首店以及主流标杆品牌等80余家，多元的全业态品牌，一站式满足目标客群有关全品类高质量零售、欢聚互动、休闲生活等多种消费需求。

龙湖重庆高新天街是龙湖在重庆布局的第九座天街，定位为“新π全能生活圈”，引进130多家品牌，横跨零售、餐饮、娱乐、家居家电、服务等多个业态领域，区域首店比例超过50%，开业首日招商率达到99%，开业率超过97%。

重庆双福爱琴海购物公园是江津区规模最大的一站式商业综合体，以“城市更新场”为标签，打造适应不同客群的特色休息区、VR综合科技乐园、屋顶篮球体验区等创新体验场景；同时汇聚150+品牌阵容（超50%为区域首店品牌），通过全新一站式业态组合及创新场景，提升本土生活品质。

重庆江津万达广场是区域内商业体量最大、品牌数量最多、品牌级次最高的商业体，汇集近60个区域首进品牌，近200个优质品牌搭建起一个极具竞争力的高能级品牌矩阵。项目将品牌、业态、空间、场景有机融合，为消费者提供“全能欢聚场、敢潮引力场、时髦焕新场、童趣梦工场”四大主题定位的消费新体验。

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传统商圈、新兴商圈battle

快速迭代、纷纷升级

目前，重庆“多中心”商圈格局已十分成熟，解放碑-朝天门商圈、观音桥商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈、杨家坪商圈形成的 “五大核心传统商圈”奠定重庆基本商业格局。

与此同时，随着城市外拓，以大坪商圈为代表的区域成熟商圈以及以金州商圈、中央公园商圈为代表的新兴商圈崛起，多商圈结构形成，正处于快速迭代阶段。

焕新升级，解放碑-朝天门商圈再次进阶

2022年，渝中区编制出台了《渝中区关于建设国际消费中心城市核心区的工作方案（2022-2025）》，明确建设世界级核心商业地标、塑造全球品牌集聚高地等八大工程68项具体任务，为后续着力提供了方向性指导。

回顾2022年，解放碑-朝天门商圈积极启动升级焕新工作，致力打造国际消费标志性商圈且成绩斐然。

品牌焕新方面，重庆时代广场引进引进Maxmara等国际知名品牌，八一广场打造西南运动旗舰中心，引入李宁九代形象旗舰店全国首店，英利大融城将原H&M调改为全国第二家Nike Rise；

业态拓展方面，PARK108国泰优活城市广场聚焦青年社交人群，引进了精品咖啡品牌NO NAY（重庆首店）、潮玩手办&餐酒集合店TipTop、网红韩食小酒馆podopodo葡萄仓库、鮨·桥山烧鸟居酒屋、咖啡&精酿兼营业的怪兽咖啡等潮流品牌，连通戴家巷打造轻饮酒吧街区，新开THE WAREHOUSE by时堂、奥特乐等一批流量先锋商业，来福士立足“去旅游化”标签，引进华为全屋智能家居体验店等项目；

产品升级方面，大都会东方广场启动“蝴蝶计划”，通过升级改造焕新城市商业地标；渝都酒店升级为万豪高端系列MOXY品牌酒店，引进了龙湖集团整体盘活日月光广场，打造“半岛天街”时尚潮流地标；以及华润集团携手新华书店集团，整合“新华时尚城—新华老楼—邹容支路”三大地块，打造的具有引领性、创新性、标志性西部潮奢项目——重庆解放碑新华项目。

◎解放碑步行街 | 图源：摄图网

与此同时，2022年解放碑-朝天门商圈加速迈向千亿级商圈，成功入围全国首批智慧商圈试点。自此，解放碑-朝天门商圈已成功集齐“全国示范步行街”、“国家级夜间文化和旅游消费集聚区”、“全国示范智慧商圈”三块国家级“金字招牌”。

大坪商圈奋起直追，推动渝中加快建设国际消费中心城市核心区

大坪商圈近年来持续保持快速发展势头，社零规模持续提升。

2022年10月28日，作为龙湖重庆时代天街的10年收官之作E馆正式开业，自此协同已开业的ABCD馆，龙湖重庆时代天街五馆体量合计超百万方，成为亚洲单体最大的城市商业综合体。

龙湖重庆时代天街汇集全球2500余家品牌，集零售、餐饮、休闲娱乐、儿童亲子、夜间经济等诸多业态于一体，同时网罗多家首店品牌，引进近百场品牌展，国际范、集聚效应鲜明。

◎图源：项目方

加之商圈内已有的重庆协信星光天地、重庆大坪英利大融城等项目，如今的大坪商圈，向东联动解放碑、朝天门世界知名商圈、全国示范步行街，向北与化龙桥国际商务区串联，形成三足鼎立之势，构建成了“高端+大众+特色”齐备的多元消费生态，成为渝中区建设国际消费中心城市核心区的中坚力量。

日前，渝中区人民政府办公室发布《2023年区政府工作报告重点工作目标任务分解》方案（下简称“方案”），共细分出171项目标任务，包括且不限于出台国际消费中心城市核心区升级版政策和联动市场主体多轮发布惠民消费券等措施大力度刺激恢复扩大消费，高质量打造解放碑-朝天门、大坪、化龙桥“三大地标商圈”，全方位做靓时尚消费、地标消费、特色消费、国际消费、餐饮消费“五张消费名片”等。

积极的政策导向之下，2023年渝中建设国际消费中心城市核心区的成果值得期待。

交通路网完善，助力中央公园商圈客流提升

贯通东西方向的甘悦大道通车后，中央公园板块的交通格局正在逐步被打破。

2月27日，轨道交通5号线北延伸段正式运营，该线路全长9公里，设置7座站点，其中中央公园西站与龙湖公园天街、重庆大悦城项目的融合设计，实现了车站与商圈的高效接驳，可换乘10号线，通车后将加强中央公园片区轨道线网覆盖，串联起中央公园商圈、重光板块、大石坝板块、国博中心板块、园博园板块以及两江幸福广场板块，惠及沿线约15万人。

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文体娱稳步发展

大力推进“首店经济”

品牌丰富度：5大业态集体收缩，文体娱业态相对较稳

从品牌来看，据赢商大数据显示，2022年前三季度重庆监测的19个城市标杆项目中，新开店991个，新关店1232，开关店比0.8。

从业态来看，五大业态均呈收缩态势，开关店比均小于1。相对来看，文体娱开关店比0.97，相对较稳；而生活服务业态开关店比0.72，是所有业态中收缩最为剧烈的业态；零售、餐饮以及儿童亲子业态开关店比在0.81-0.82之间。

首店经济：提振加码，利好与看点并行

近三年来，受大环境影响，重庆的首店引进数量有所下降。据赢商大数据监测，2022年重庆新开首店95家，较2021年相比下降29%。

尽管如此，在建设国际消费中心背景下，2022年重庆首店经济依旧活跃。为提振首店经济激发商圈活力，推动消费升级的巨大动能，政府不断完善政策、释放利好，各大企业积极调整招引利好，政企携手搭建平台以吸引更多高质量品牌进驻。

例如，2022年下半年渝中区以解放碑、大坪两大“百亿级”商圈为“极核”带动，在全市率先启动“四首”（首店、首牌、首秀、首发）经济，不仅在行政审批、活动场地等政策规范及标准限制方面提供绿色服务通道，支持国际知名品牌来渝开设品牌首店，还鼓励大型商业综合体集中引进品牌首店，形成集聚效应；同时出台《渝中区关于加快国际消费中心城市核心区建设的扶持办法》，对于引进首店品牌方面明确给予资金奖励。

渝中区从加强政策引导、细化落地服务、赋能品牌运营等多方面全流程深化区域首店经济发展。2022年渝中区三大标志性商圈陆续引进老佛爷西南首店、Gucci香氛、小大董、M-stand、虎头局等知名首店首牌30余个，累计首店数量200余个。HARMAY话梅、H.E.A.T喜燃、李宁1990等7个品牌获评商业品牌首店，龙湖、来福士更是获评“首店引进企业”，约占全市1/3，全方位实施品牌集聚，做靓时尚消费，打造消费名片。

如今，已成功引进西南首家老佛爷百货、重庆首个茑屋书店的重庆印象城，预计2023年9月开业；重庆重奢商业代表——万象城二期也将于近期陆续释出相关品牌，2023年的首店经济将是重庆商业一大看点。

第18届中国商业地产节将于5月17-18日在广州南丰朗豪酒店举行，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，集合全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

点击上图即刻报名

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2023年重庆商业市场展望

据赢商大数据统计，2023年重庆拟开业14个商业项目，新增商业体量115.2万㎡。

从拟开商业项目分布区域来看，中心城区10个项目占据绝对主力，其中又分别以江北区、九龙坡区拟开业项目数量最多，分别新开3个。

随着消费观念的改变以及消费需求的升级催生出巨大市场红利，近几年低线市场广受关注，重庆周边城市也相继开出江津双福爱情购物公园、江津万达广场等多个优质商业项目。2023年，秀山土家族自治县、涪陵区、永川区将成为重点区域，共计将推出4个项目，且从体量上来看均以3万㎡以上的中型、大型购物中心为主。

从拟开项目的开发商、运营商来看，大部分为品牌开发商或运营商在重庆布局的经典产品线，其中最受关注的增量项目莫过于重庆印象城（原重庆100 MALL）与重庆万象城二期。

重庆印象城：2022年末，万科地产区域BG的49个商业项目委托由印力管理，总体量达200万㎡，以“印象系”进行统一命名与运营，重庆印象城就是其中之一。项目位于渝中区化龙桥板块，建筑体量约10万㎡，与458米重庆第一高楼（在建）陆海国际中心高效串联，商业、办公、酒店、观光四大业态场景无界互通，形成高效的垂直多元生活新生态。跨江大桥、城市主干道、轨道交通立体交通网络全覆盖，TOD无缝衔接，将被打造为城市地标级购物中心。

◎图源：印力成都官方公众号

重庆万象城二期：集国际奢侈酒店、超甲级写字楼、商业mall、开放街区、城市高端住宅于一体，汇聚城市最顶级运动、潮流旗舰店、城市独家独立设计师及先锋潮流品牌，并开放城市唯一艺术景观公园，全方位构建创新消费场所。

重庆方圆LIVE：原观音桥金源不夜城，迎来全面焕新。项目聚焦Z世代，通过多元年轻商业形态，打造消费与兴趣共生空间，构建“泛娱乐+“、“泛次元+”生活场，目前已成功引进META CLUB西南首店，NBA唯一官方授权篮球公园NBA HOOP PARK西南首店、跨界娱乐空间POSE CLUB重庆首店等多个首进品牌。

2023年实体消费迎来曙光，1月各地客流快速回弹，复苏信号强烈。据官方发布的数据显示，2023年春节期间重庆主要商圈和重点商贸企业实现零售额156.67亿元，比去年同期增长13%，展现出重庆巨大的消费需求及市场潜力。

另一方面，消费复苏与增长，需要强力政策的引导。《2022重庆政府工作报告》中将“扩内需稳增长”放在了2023年重要工作之首，并明确把恢复和扩大消费摆在优先位置，通过政府投资和政策激励带动全社会投资，激发市场主体活力，加快培育建设国际消费中心城市，推动消费恢复回暖。

积极的政策导向之下，加之即将涌入市场的亮点项目，2023年，重庆商业，看点十足！

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