蛋壳公寓，疫情“不可抗力”不是这么用的！
全民战“疫”进行时，亦是一次面向所有行业和公司的全民大考。许多人挺身而出众志成城，却也有一部分人借此赚起了“聪明钱”。长租公寓服务商“蛋壳公寓”则正站在被指责的队列中——
艰难时刻，在万达、融创、华润置地等房企陆续减免了旗下商户租金获得喝彩后，作为二房东的蛋壳公寓也紧随其后“效仿”此举。
有网友在微博爆料：蛋壳公寓强制要求房主免租，同时却不给租客免租，照常收钱，趁着疫情两头赚钱，发国难财！
名为自愿，实为强制？
据闻，此次蛋壳公寓此次强制免租了约7万房主，要求武汉地区业主免租3个月，其他城市业主免租30天。为此，蛋壳内部还准备了专门的话术技巧培训。
培训技巧中强调，沟通中避免“商量、协商”这样的词汇，此次免租期是强制执行，不能让业主感觉有商量的余地。
如果业主不接受，因疫情属于“不可抗力”，公司解约退房将不予赔付，业主离开了平台，房子将会更难出租。
来源：知情人士曝光的内部文件
时代的一粒灰，落在每个人的头上都是那么重的一座山，蛋壳此举惹得房主和租客两头都怨声载道，部分没有收到租金的房主把愤怒转嫁到了租客身上，断水断电、换锁、强制退租......明明已经交了租金的租客，顶着疫情复工，却还面临着无家可归的困境，怎一冤字了得？
更有甚者，还有网友投诉：受疫情影响，蛋壳公寓已经停止了保洁服务，但服务费却也没有停止收取。对此，蛋壳公寓回应称：服务费不止包含保洁服务，因此不能免除。
目前，蛋壳公寓相关话题累计发帖破万，超2000万人次参与讨论。
暗藏猫腻，难见诚意的首次回应
迫于舆情压力，2月3日蛋壳公寓向租客发布一封信，推出租金返还措施，退还武汉租客一个月租金，其他城市租客按照因疫情延期返工天数返还租金。
细心的你一定发现了其中的猫腻，首先，蛋壳公寓此前向房主要求的可是武汉3个月免租，其他地区1个月免租，可是返还给租客的租金呢？
武汉租客只退还1个月，其他地区直接按延期返工天数算，这一来一去，也明目张胆地薅了一大把羊毛。
第二，返还金额并不能提现，只能用于抵扣蛋壳App内的服务费、维修费、水电燃气费等一系列账单费用。合着你退给我的钱，我未来还必须一分不落地花在你身上？
可想而知，蛋壳公寓难见诚意的回应依然无法让群情激愤平息，更是没有解决问题的根源——你强制房主免租的法律依据为何？疫情的“不可抗力”在这里真的适用吗？
二次回应：免租是“协商”不是强制，绝不发国难财
2月17日，蛋壳公寓于官方微博和公众号再次发布《致广大房东的真心话》，一改口径，文中表示：对于房主反映的单方面通知免租的情况，蛋壳公寓确实存在部分员工与房主沟通时的问题。让本该有的协商，变成了一种“通知”，对此表达由衷歉意。
蛋壳公寓还称，向房主寻求免租期爱心支持是用于对租客进行补贴，绝不会趁疫情大发横财，因此获得的任何额外收益，将全部返还房主。
然而在该文公众号下方的评论中可以看到，有许多房主表示此前是被电话单方面通知强制免租，至今蛋壳也没有以任何书面形式与其协商、确定合同变更方案。
此外，蛋壳公寓也没有对租客返还租金无法提现一事作出任何回应。
那么问题来了——
新冠疫情在此种情况下是构成“不可抗力”，还是适用“情势变更”原则？
一
免租请求的法律依据
合同当事人有约定
民事法律关系充分尊重当事人“意思自治”，若蛋壳公寓与房主的租赁合同中本来就存在关于大规模传染性疾病期间免除租金的相关条款，或者双方事后协商一致，蛋壳公寓提出要求后房主自愿减免租金，则应视为合同当事人真实、有效的意思表示。
合同当事人无约定
在合同当事人无法达成合意的情况下，参考“非典”时期的一些案例，司法实践中既有认为疫情构成“不可抗力”或可以适用“情势变更”的情况，也有不构成的情况，需要通过具体案情判断。
因此，这也是此次在蛋壳公寓未与房主协商一致的情况下，是否能够强制要求房主免租的争议焦点。
二
是否构成“不可抗力”？
在疫情肆虐的大环境下，“不可抗力”已经成为网红条款。此前法工委发言人表示：疫情对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
但是，它在蛋壳公寓与房主之间的纠纷中适用吗？
所谓“不可抗力”，指的是“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。”四个构成要件在认定时缺一不可。
此次新冠疫情，对于合同当事人来说显然是不能预见、不能避免的，然而是否满足“不能克服”呢？
对于蛋壳公寓而言，其盈利模式为与房主订立租赁合同后，对房屋进行标准化的设计、配置后再将其转租给租客。据蛋壳公寓上市时的招股书显示，2019 年有 67.9% 的租客使用“现金贷”模式交付房租，即分期月付。也就是说，租客与贷款平台签下合同后，蛋壳已经一次性从贷款平台那里拿到了租期内的全部租金。
对于房主来说，具有金钱给付义务的蛋壳公寓，在金融体系运行正常的情况下并不存在因疫情而无法付款的情形，所谓的“不能克服”又从何谈起呢？
因此，蛋壳公寓若要以“不可抗力”要求房东免租，显然是走不通的。
三
是否可以适用“情势变更”原则？
首先，我们来看一下法律上对于情势变更的规定，
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
与“不可抗力”不同，情势变更原则的适用需要诉诸于法院，需要论证该情况不属于商业风险且导致继续履行合同对一方当事人显失公平。
对于商业性质的租赁合同（如商铺、写字楼、厂房等），受疫情影响，承租人无法营业，而租金定价已经考虑营业收入的成分，在不能营业的情况下，出租人还需要按原来租金享受收益，对承租人来说确实会存在显失公平的可能。因此，承租方可以尝试主张“情势变更”。
然而与万达、融创、华润置地等不同，蛋壳公寓与房主签订的是住宅租赁合同，合同履行并不完全受到疫情的影响。
可能有人会认为，蛋壳公寓因为疫情错失了年后的租房旺季，手上大量房屋空置，租金白付，这难道不是显失公平、情势变更吗？
首先，本次疫情的确导致了许多房屋空置，但这种“空置”只是物理意义上的“空置”，出租人并没有剥夺承租人对房屋的使用权。通俗地来讲就是，蛋壳公寓你是不是还可以对房子进行管理？是不是还持有房子钥匙随时可以开门进去？
第二，作为二房东的蛋壳公寓，通过赚取转租的差价盈利，必然也要承担转租过程中房屋空置所带来的商业风险，因此不能适用“情势变更”原则。
至此我们可以看出，若蛋壳公寓想要请求房主免租，以求共渡难关，唯一的方法只有与房主友好协商征得同意，强制免租的做法显然于法有悖。
另一方面，蛋壳公寓一面号召房主做公益，将公司的社会责任转嫁给房东，一面却把给租客的补贴限制成无法提现，强制租客二次消费，自己从中获得收益，这是不是不太公益？
租赁市场不仅蛋壳公寓，“自如”也被爆出房租坐地起价，许多租客因疫情无法搬家，只能含泪续租......
疫情之下，本应是所有人同心协力、共渡难关之际，衣食住行在这个特殊时期更显得尤为重要。我们期待面对疫情难关当头，所有人团结一心，同舟共济，才能赢得这场战“疫”。
（本文为授权发布，未经许可不得转载）
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