当前形势下房地产的投资策略（深度好文）
当前形势下房地产的投资策略漫谈
五、投资房地产的收益
首先我要强调的是：不是因为我是地产经纪我才说房子是最好的投资品种，我是从房地产投资受益后，想更好的利用这个投资工具才决定考地产经纪的。快两年的经纪历程告诉我，这个决策对我个人来说有划时代的意义，从2010年到现在，我所投资在房地产的资金翻了4倍，如果前期全部资金都投入计算的话，应该到达6倍了。其实坦率地说：前三年我其实是个普通跟风群众，没有在理论上详细分析过投资收益，因为心里没底，也没有全力投入，所有的投资都是基于“打铁无样，边打边像”。考地产经纪的学习过程实际是带着问题去学习的，等到自己成为地产经纪后再验证，对投资有了更深入的了解，并能够充满信心去投资。详情请参阅我的第二名获奖文章《谁说加拿大赚钱难？----现身说法，轻松实现资产增值》。
当然你可以说我赶上了好时候，我是喜欢用数据说话的人，以下这组数据的是想说明：
Ø 从多伦多45年来的房屋平均价的历史数据来看，平均10年翻一翻；
Ø 多伦多45年来房价增长的平均值比CPI的平均增长值高3.5%；
Ø 杠杆对投资收益有放大作用；
Ø 用平均涨幅计算投资收益，一个普通的独立屋年复合增长达到18.47%
Ø 用实战例子证明好的投资年收益高达100%
1、多伦多平均房价历史数据（1971年----2016年）
2、加拿大1997-2016 CPI 数据
2017年4月同比CPI 1.9%
3、房屋增长百分比VS CPI增长百分比
从表中我们可以看出：45年来多伦多房价增长的平均值高于CPI的增长平均值3.5%。所以说房价的平均增幅是跑赢CPI的，这还是从没有杠杆的前提下以平均值计算的，如果以35%的首付粗略计算3倍杠杆，则房屋增长的平均值将比CPI增长平均值高10%。
另外独立屋的升幅按历史数据是最高的，也就是说购买独立屋的增长百分比将会比平均值10%更高。
4、平均数据前提下房产投资的收益计算
下面我就用官方数据来计算并说明在平均数据的前提下，房地产投资的收益到底是多少。以下数学模型基于目前的哈密尔顿的市场状况，并以整租为前提。投资50万独立屋为例，首付35% ，平均每月租金$1800， 贷款以5年固定计算，30年还款期，利率2.4%,假设房东没有其它收入。
收入：年租金
1800*12=21600
支出:
投入本金：首付35%*500，000=175000，土地转让税：6475，其它费用3000总计：184475
月供贷款：$1265,本金：$656，利息：$608
年本金利息:656*12*5%=394,
贷款利息:608*12=7296
房屋保险：2000/年
地税3500/年
维修费1000/年
1）年租金收益率:
净收入:21600-394-7296-2000-3500-1000=7410
收益率:7410/184475=4%
税后年租金收益
假设房东没有其它收入,税后年租金收益4%
5年后的投资回报
以多伦多45年来房价平均复合增长7.33%为基础计算。
卖房应付佣金以5%计算663521*5%=33176
买房时的LAND TRANSFERTAX 6475
买房时律师费，验房费等：3000
卖房时律师等：1500
贷款余额：285623
投资复合收益：663521-33176-6475-3000-1500-285623-175000=158747
纳税额：79374，应交税：17112
税后收入：158747-17112=141635
5年来的税后租金收入：5*7410=37050
总收入：141635+37050=178685
总收益百分比：178685/184475=97%
年平均复合增长率：18.47%
5、实战证明投资房屋年收益高达100%
以我的几个投资物业来进行说明会更有说服力一些。
2）2015年12月买入价45.4万，现在市值70万，首付35%，同样假设租金刚好覆盖所有支出（其实这个租金高达2400/月），毛利率：103%；
3）2016年4月买入价45.8，现在市值70万，首付35%，同样假设租金刚好覆盖所有支出（租金2000/月），毛利率：135%；
4）2016年4月买入价70.5，现在市值100万，首付40%，同样假设租金刚好覆盖所有支出（租金2200/月），毛利率：96%；
我要承认这些并不是最好的例子，如果我能胆子大点，不去考虑容易出租的话，炒地皮的收益也许更大（INCOME交税），当然风险也更大。我也不知道什么时候政策出台，如果房价下跌，砸在手里就痛苦啦。有出租的就可以熬过冬天等春天，没有租金要投资者用现金来扛，不知道扛多久，精神上物质上都是折磨，何况这些扛的钱也许可以做其它更有意义的事情。当然事后诸葛也毫无意义。
（未完待续）
作者往期精华：
奥克维尔（Oakville）购房专题系列（已完结）
伯林顿（Burlington）购房专题系列（更新中）
投资专题系列（更新中）
（文章图片来自相关网页）
熊婕，Jie Xiong, 创富地产资深投资型地产经纪，2016白金奖得主。
个人爱好：投资管理，美食烹调，散文写作。
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