注意！这些城市的住宅库存，太大了

空置率排名之后，且看各大城市库存量排名！

近日，克而瑞发布了2022年7月末各大城市商品住宅库存排名以及去化周期排名。

对买房人来说，这是一个重要的决策参考。

先看楼市库存，截止7月末，青岛、武汉、沈阳商品住宅狭义库存位列全国TOP3，库存总量均超2000万平方米。

其中，青岛库存量连续11个月登顶全国。

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各大城市库存量排名

克而瑞统计的“商品住宅库存量”是指：已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

以下是各大城市商品住宅库存量排名👇

图源：丁祖昱评楼市

从上图可以看到，青岛、武汉、沈阳的“商品住宅库存量”位居全国前三，均超过2000万㎡，分别达到2441万㎡、2125万㎡、2117万㎡。

排名前十的城市还有惠州、成都、太原、天津、临沂、佛山、长春。

排名11~20名的城市是广州、北京、郑州、烟台、昆明、兰州、大连、呼和浩特、徐州、长沙。

TOP20城市中，既有普通地级市，也有行政等级高的直辖市、副省级城市、计划单列市等城市。

问题来了，商品住宅库存量高的城市都不能买吗？

并不是，库存偏多只是一个维度，更重要的是要看楼市去化周期，以及一个城市产业实力、人口吸引力等指标。

20城中的北京、广州、武汉、成都，其GDP都稳居全国TOP10，四个城市产业实力雄厚，对全国人口都具有较强的虹吸能力，楼市潜在购买力还是相当强的，这4大城市还有较强能力发展新区，往往也是新区和郊区拉高了库存量。

其他城市的话，买房尽量选择人口净流入区域。

需要注意的是，克而瑞每个月发布的楼市库存排名都不一样，因此库存数据是流动的，所以这个只能作为短期参考依据。

上文说了，青岛已连续11个月库存量登顶全国，下面简单分析一下青岛。

青岛作为副省级城市、计划单列市，行政等级也比较高，在GDP和人口方面均排名山东第一，此外上市公司数量也是稳居山东各城市第一，所以青岛的城市基本面还是很好的。

不过山东省发展相对均衡，省会济南发展也较快，济南汇聚的资金总量（本外币存款余额）已超过青岛，虽然青岛经济总量省内第一，但首位度并没有那么高。

据中指研究院数据，目前青岛新房可售库存最多的三个区是黄岛区、胶州区、即墨区，也就是说去化压力主要还是在郊区。

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库存去化周期排名

相比库存量，去化周期更具参考意义。

克而瑞发布了7月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市：

从上图可以看到，可售新房去化周期最长的是福建福清市，去化周期超过70个月，广西北海排第二，去化周期超过60个月，紧随其后的是呼和浩特、铜陵、哈尔滨，去化周期超过50个月。

据此前自然资源部发布的文件，消化周期在36个月以上的，应停止供地；

消化周期36~18个月的，要适当减少供地；

消化周期18~12个月的，维持供地持平水平；

消化周期12~6个月的，要增加供地；

消化周期6个月以下的，要显著增加并加快供地。

所以，上图中的20个城市有8个去化周期超过了40个月，属于停止供地之列，它们分别是：福清、北海、呼和浩特、铜陵、哈尔滨、烟台、兰州、梅州。

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