开发商自持物业！十年长租不涨租！你会动心吗？

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周末：随机

开发商自持物业亮相十年长租不涨租金

作者：齐俊杰看财经

去年的时候我们多次探讨过长租房的话题，然而租房的朋友多吐槽，租期短涨房租，居住不稳定，也不能落户办理子女教育这是现阶段租房的痛苦，当时我们就说要破解这些困难，指着现有的租房模式是跑不通的，必须引入B端企业，让企业成为房子的主体，这样他跟租客之间才不是排他关系，才有可能破解住房福利的问题。而在去年开始，开发商自持物业租赁地块也在全国遍地开花，很多土地都是要求只租不卖，即使商品房地块，招拍挂的规则也改了，先竞价，当价格到达限制之后，就开始竞争自持物业面积。同等价格下，谁能够做到只租不售的面积更大，土地就给谁。如果说去年还只是模式探讨阶段，如今这个东西终于要跟大家见面了。

最近，北京市首个开发商自持物业项目，万科翡翠书院，即将启动预租赁，此项目位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块。为100%开发商自持物业租赁地块。如果您要承租10年，则一次性签订10年的租期合同，10年间租金不变，他们号称让房子回归“住”的属性。

此次万科也是主打中关村的高收入程序员们，算是面向高端了，推出了两种户型一个是90平米的三居，在整个项目中占比70%，另一个是180平米的四居，至于价格上，不少人可能要骂街了，90平米三居室的月租金为1.5万-1.8万元，180平米复式四居室的月租金为3万-4万元。由于复式户型的布局和装修标准主要参考别墅，使租金明显高于普通产品。对此万科正在积极的和多家银行探讨金融方案，估计也是要让租金可以贷款。

当然这种贷款，不是说你每月的租金贷款，而是你的一笔长租费用，比如租90平米的，每月15000，一年18万，十年是180万，你要跟银行做这笔贷款，然后银行帮你付给开发商，你再慢慢的还银行。

那么这个房子值不值呢？我们看看周边的房价，西二旗这是码农聚集地，周边有不少2000年左右的房子，三居室90平米的价格在6500元左右，这个只占到翡翠书院43%，即使考虑每年涨租金10%，10年后的租金也才大约是17000元。我们把这10年的租金都算出来，然后分别相加，一共得到了一个数字，大概是120万，所以很显然，翡翠书院的租赁价格明显偏高了50%，虽然是新房精装修，而且有十年的稳定租约，但估计也会有不少人觉得不划算，毕竟10年亏掉60万，实在有点太多了。而且你要在周边整租3居室，租期应该也相对稳定，只有合租的或者群租的才会经常被房东驱赶。租的房子越高端越稳定，房东巴不得你长租呢，因为他再找个租客也不容易。如果周边房源6500的租金，你跟房东说，我给你1万每月，10年不涨租，他弄不好都会同意。

当然还有一笔账要算，那就是利息，180万一次性支付，你要去银行做按揭，怎么也得是基准利率吧，每年4.9%，如果你贷款100万，一年下来也得是5万多的利息。相反如果你有180万，你一笔给开发商，按照每年4%的理财无风险利率算，也损失了每年7万多的利息，要知道这笔利息，足够你在周边租一个同等面积的三居室了。

但如果你跟买房来比较，又是完全不同了，这个房子周边的房价是5万一平（万科的房租估计得买到7万），一套90平米的房子要450万，也就是说按照租金算，开发商得租25年他才相当于卖房的回款。

所以这个事情现在有点尴尬，普通租客觉得食之无味，而开发商同样觉得吃了大亏，这么高的房租，很难打开市场，真正做到房子是用来住的。但你让他大比例降低租金到跟周边二手房基本持平，那么他就得50年才能收回款项，要知道一栋房子的建设寿命一共才50年，30年以上的房子就会迅速贬值，所以其实开发商也很郁闷，只能这么硬着头皮往外租，先试试看。先打一打10年长租，不涨租金的牌，看看能不能打动租户。

所以综合来看，在现有的土地价格，房价和租金的关系，几乎无法形成有吸引力的租房市场，开发商自持物业这盘棋其实相当艰难，也是一种市场博弈。如果没人去租，那么他估计也就只能降价了。毕竟这么高的价格再去炒租金的可能性并不大。所以打开租房市场的关键可能还要看两点，一是没有土地成本的集体建设用地转租赁，二是楼市价格预期逆转。

租赁和购买，都是金融的一种手段，租赁获得使用权，而购买获得的是产权和使用权，所以对一个不断上涨的商品，当然是购买最划算，而对一个不断贬值的商品当然是租赁最划算。所以开发商自持物业这个生意要想变得有利可图，吸引租客，就必须得让房价跌下来才行。否则房价一直涨的话，那么租赁也就怎么都不划算了。

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