城读 │为什么房价上涨快于收入增长？重思土地与住房的经济学

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为什么房价上涨快于收入增长？重思土地与住房的经济学

当前的住房危机、金融不稳定和日益加剧的不平等，都与土地经济密切相关。

Josh Ryan-Collins, Toby Lloyd and Laurie Macfarlane. 2017. Rethinking the Economics of Land and Housing. Zed Books.

Sources: http://blogs.lse.ac.uk/lsereviewofbooks/2017/09/04/book-review-rethinking-the-economics-of-land-and-housing-by-josh-ryan-collins-toby-lloyd-and-laurie-macfarlane/

https://www.ucl.ac.uk/bartlett/public-purpose/sites/public-purpose/files/ucl_bsp-iipp_talk_25_01_17.pdf

为什么房价上涨快于收入增长？金融系统与土地价格之间有何关系？

为了回答这些问题，《重思土地与住房经济学》提供了一个基于“一点儿历史、一点儿经济和一点儿权力与法律”的视角，揭示了现代经济面临的许多关键挑战，包括住房危机、金融不稳定和日益加剧的不平等，都与土地经济密切相关。

简单的回答：地价上涨。

1950年至2012年间英国房价增长的四分之三是由于地价上涨，而不是建筑成本上涨。英国并不是唯一地价上涨的国家。在整个发达经济国家里，同期房价增长的81%是由土地价格上涨造成的。

土地有几个属性使得它作为生产要素是独一无二的。土地所有权的道德地位一直备受争议，因为它同时为土地所有者和非所有者提供了经济自由和排斥。土地既是自由又是盗窃。盗窃是因为拥有土地必然会剥夺其他人不能没有的东西；自由，因为拥有土地——拥有稳定的所有权和销售权——带来了经济力量。通过创造信贷，利用土地作为抵押品的能力构成了现代金融的基础。正如温斯顿·丘吉尔1909年所说，“土地垄断不是唯一存在的垄断，但它是迄今为止最大的垄断——它是一种永久垄断，是所有其他形式垄断之母。"

当土地所有权高度集中时会导致食利行为，从而出现一系列经济和政治问题。大卫·李嘉图、亚当·斯密和约翰·斯图尔特··密尔明白这一点。亨利·乔治在《进步与贫困》中认为投机和集中的土地所有权是“镀金时代”经济不平等的原因，并提出征收土地增值税作为补救措施。埃比尼泽·霍华德在20世纪之交提出的“田园城市”，首要的尝试是把土地价值的增值用于公共改善，而不是私人占有。

新古典经济学诞生之时，对土地的概念处理不当就已经存在，并且这个分析弱点一直延续。早期的新古典经济学家摆脱古典经济学的规范性关注，追求“客观科学”的地位，试图从不同的政治、法律和文化背景中抽象出对土地的理论探讨。经济学“边际革命”的先驱，例如John Bates Clark 和Philip Wicksteed，认为土地应该被视为一种普遍可替代的资本形式，忽略了土地的独特之处：稀缺性、不动性和永久性。

在英国，政府不可避免地通过土地使用条例来解决由私营部门主导的城市化所产生的基础设施不足和住房供应不足的问题。这种行为主要是为了缓解来自土地增值税和土地公共所有权等更为激进的提议的压力。最终导致了1947年《城乡规划法》及其相关立法出台。土地所有权留在私人手中，但开发土地的权利被“国有化”。这为“凯恩斯主义土地经济”奠定了基础，开发需要规划许可。房屋贷款协会严格的贷款模式支持业主自住的稳定增长，而国家通过向地方政府提供低成本贷款，支持公共住房建设，达到前所未有的水平。尽管这种方法与经济增长和生活水平的提高相适应，但它的主要弱点是放弃了对“增值”征税的早期努力：即通过授予规划许可而产生、非劳动所得的土地增值。

尽管学术界和媒体的共识表明，英国的规划体系是住房负担危机的主要原因，但本书作者认为，为了理解住房和土地价格的行为以及经济中更广泛的不平衡，抵押贷款才是“房间里的大象”。在放松金融管制之后，银行将储蓄存款循环用于生产性投资的传统角色被银行利用土地抵押品创造信贷的系统所取代。这导致地价上涨，并推动房价上涨。在许多家庭工资停滞不前、养老金减少以及福利国家受到侵蚀的背景下，房主的资产增值抵押借款是大缓和的基石，实际上是“私有化凯恩斯主义”。随着住房从居住之地转变为一种资产、一种为某些所有者积累非劳动所得财富的工具，住房负担能力危机也随之发生，这是一个新的镀金时代。

目前，房产是英国最大的财富来源，占家庭总资产和净财富的一半。抵押贷款债务占银行贷款和家庭债务的大头。维持这些资产价值是压倒一切的宏观经济焦点。尽管全球金融危机暴露了这种模式的局限性，但基本趋势并没有发生改变。托马斯·皮凯蒂等人绘制的财富不平等增长主要来自住房，而不是其他资产，反映了潜在的土地价值。住房金融化是英国生产率表现不佳的根本原因——住房挤压了更多的生产性投资。本书作者们提出了一系列经过充分论证的政策建议，其核心是土地增值税和国家土地银行。考虑到与土地相关的财富规模，这个建议看起来很有说服力，尽管它会面临来自食利者的政治反对。

学术和正统政策极度关注土地使用监管，认为这是经济效率低下的主要原因。相对而言，土地使用抵制住了放松管制的潮流，据称这在其他市场带来了效率的提高。但是作者对土地利用规划如何与土地和住房的金融化相互作用论述较少，此外，他们只用了一页篇幅讨论金融化的空间动态，而实际上非劳动所得的财富积累主要发生在伦敦及泛伦敦地区。量化宽松进一步抬高资产价格，更扩大了区域差异。

本书对英国失败的土地和住房政策进行有力的批评，并提出了一套雄心勃勃但可信的备选方案，值得认真讨论。

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