说市丨麓谷：“中部智造”引领下 板块发展更上一层楼

麓谷板块作为长沙乃至湖南的低碳绿色企业聚集地，政策支持力度大，人才吸引力强，住宅需求旺盛，而板块房价处于内五区较低水平，未来上涨空间大、动力足。随着板块居住环境及各项目配套的逐步完善，未来有望成为全市楼市健康快速发展的“引擎”之一。

城市解读
从“中部制造”至“中部智造”

作为中部崛起的“引擎”之一，长沙在打造中三角乃至全国“智造之都”的情况下，近几年经济发展迅速，产业结构不断优化，对人才的吸引力不断增强，智能制造已成为长沙的另一张名片，未来长沙将打造成为全国智能制造的中心城市。

“中三角”三核中心城市之一

国家政策和社会资源支持力度大

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长株潭城市群作为“中三角”的 “一核”，是中部崛起的“引擎”之一，直接承接着长三角和珠三角的双重辐射。长沙作为长株潭城市群的核心城市，其政策及资源优势更集中。

长沙产业基础牢固

结构不断优化升级

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纵观长沙近10年的产业结构，第三产业逐步取代第二产业成为全市经济主导产业，而第一产业一直处于较低水平，符合经济发展规律，但与中部其他省会城市产业结构的横向对比来看，长沙第三产业占比较相对低，提升空间较大，其第二产业对经济的拉动作用不可忽视。

制造业是长沙的立市之本，而智能制造业是强市之基。长沙产业发展以传统支柱产业——装备制造业为主体的上下游产业链扩展联动模式，通过技术引进，从传统“制造之都”向“智造之都”转变，其中专用设备制造业、汽车制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业、化学原料和化学制品制造业占比较高，水的生产和供应业、汽车制造业、化学纤维制造业、医药制造业发展迅速。

三一重工、中联重科、铁建重工、山河智能同时上榜“2019全球工程机械制造商50强”，长沙已拥有国家级智能制造试点示范和专项数量27个，仅居于北京、上海、重庆三个直辖市之后，在全国省会城市中排第一，跻身全国“智造”第一方阵。智能制造已成为长沙的另一张名片，未来长沙将打造成为全国智能制造的中心城市。

产业发展格局
“十”字型产业布局

长沙产业逐步由城郊结合部向城市边缘转移，其“十”字型产业布局呈现西重东轻的结构，西部产业群主要发展低碳绿色的产业，比传统产业能级更高，政策支持力度更大，发展更迅猛，其核心区——长沙高新区全国综合排名靠前。 

西部产业集群依托政策优势

迎来新的发展契机

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目前优势产业集群基本与重点产业园区重叠：西部高新区及望城产业集群，东部经开区与隆平产业集群，中部芙蓉中央商务区，南部雨花天心产业集群，北部金霞经开区集群。

长沙中心城区产业规划为“一主两次五组团”的格局，即城市主体、岳麓片区、星马片区、暮云组团、金霞组团、坪浦组团、空港组团、黄黎组团。长沙大型的产业园区主要位于岳麓区及长沙县，且以国家级为主，主力发展方向多为高技术含量领域，并结合教育科研区，发展教育、科研、生产一条龙的知识产业。

长沙高新区在多重利好政策的支持下

抓住“低碳绿色”机遇，快速发展
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图：2019年度国家高新区综合排名&湖南省2019年高新区创新发展“体验报告”

在国家及省市政府的大力支持下，长沙高新区发展迅猛：科学技术部火炬高技术产业开发中心发布的2019年度国家级高新区评价-综合排名显示：长沙高新区综合排名第11名，是继2018年度在全国高新区中综合排名升至第12名之后，长沙高新区又一次实现了进位提升。同时在湖南省科学技术厅2019年高新区创新发展“体验报告”中，长沙高新区位列国家级高新区排名首位，遥遥领先长沙其他新区。

长沙高新区包含“一区四园” (岳麓山高科技园、星沙工业高科技园、隆平农业高科技园、远大高科技园和市内政策区)，其中岳麓山高科技园(又称"麓谷")是高新区直管核心园区及核心区域。

作为中部崛起的“引擎”之一，长沙在打造中三角乃至全国“智造之都”的情况下，近几年经济发展迅速，产业结构不断优化，对人才的吸引力不断增强，智能制造已成为长沙的另一张名片，未来长沙将打造成为全国智能制造的中心城市。

中部最大信息产业基地，湖南“软件王国”

长沙低碳经济增长的绿色引擎

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麓谷科技新城(简称麓谷)是湖南省和长沙市重点建设的高新技术产业聚集区、新型工业化的示范区和生态新城的样板区，主要分为信息产业园、湖南麓谷信息港、中电软件园和长沙光伏产业基地四个重点园区，并支撑起长沙工业经济的半壁江山。

片区内聚集了15家世界500强企业，集中全省70%以上的软件企业，90%的移动互联网企业；在致力于打造中部最大信息产业基地的目标下，重点发展低碳绿色产业，是长沙实至名归的"绿色经济"增长区。

麓谷板块解读
从工业园区至科技新城的价值蝶变

麓谷最早以“工业园区”的身份出现，起步于1988年，2009年由国家科技部批准为国家创新型科技园区试点园区，随着政府对片区规划发展的逐步落地，麓谷已由工业园区升级为以高新技术产业主导的科技新城。

从弹丸之地到中西部地区增长极

麓谷为高新区核心发展区，2000年高新区岳麓山高科技园（麓谷）破土动工，第一批入园企业开工，2009年被科技部正式批准为部、省、市共建的国家级创新型园区试点园区，麓谷战略地位不断提升，成为中西部地区发展新的增长极。 

“麓谷制造”向“麓谷智造”

一业主导至多元产业集群

麓谷最初以先进装备（工程机械）产业为主导，经过多年对节能环保、高端装备制造、汽车电子等新兴产业的大力发展，逐步形成“一业特强，多业为辅”的产业集群，集制造、研发、服务三位于一体的产业体系。

麓谷源源不断创造高新技术产业产值

占据全市重要地位 

2018年，麓谷产业园区以仅占全市1%的面积、5%的人口，创造了全市17%的高新技术产业产值和20%的财政收入，成为名副其实的“西引擎”。

麓谷规划定位为生态科技产业区

涵盖完善的居住与生活配套 

目前整个麓谷板块规划主要分为麓谷二期、三期，麓谷信息产业园和麓谷新区三大片区，其中麓谷二、三期为最早开发区域，成熟度高，随后向北、向西扩张，板块规划总面积已达4800公顷，规划总人口34万，除工业产业区外，规划功能涵盖住宅、教育、医疗、商业、景观等完整配套，在产城融合下逐步成为宜居宜业的科技产业新城。

麓谷板块地处湘江新区核心区，园中园区位优渥，产业起步早，政策扶持不断加码，经过30多年的发展，麓谷孕育了电子信息、先进制造技术、新材料、新能源和生物医药等高新技术产业，产业类型前景广阔。同时，麓谷引进和培养了大批高科技人才，为板块注入新活力，人才的聚集衍生更多需求。随着规划配套设施的逐步落地，麓谷成为中部地区科创高地，向世界递出“中国硅谷”名片。

麓谷楼市解读
政府与企业共创区域发展

麓谷板块以产业发展为主导，房地产市场起步较晚，2018年之前麓谷板块一二级市场交易冷清，2018年开始政府积极推地，品牌房企纷纷入驻，近年片区市场容量迅速蹿升至全市中上水平，成为长沙重点热门板块。

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政府积极供地推进片区建设

近三年麓谷板块土拍市场热度升温明显，经营性用地成交自2018年起大幅上涨；从1-6月同期来看，2018年上半年和2019年上半年分别仅成交2宗和1宗经营性用地，而2020年上半年在疫情黑天鹅背景下仍成交5宗地块，同比涨幅明显。

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新房成交再引市场目光

大盘时代（保利麓谷林语）后区域供应量短缺，近两年大量新建项目入市，楼市交易活跃，区域首改置换需求旺盛，产业区域地缘性需求更强。

• 岳麓区板块中，成交仅次于梅溪湖

近几年商品房供求量价整体呈上涨趋势，与一级市场呈正相关关系。2019年一批全新项目集中入市，新房市场取得突破性增长，成交均价首次破万。从近一年各板块成交量价来看，麓谷板块成交面积92万方，排名全市第4，在岳麓区板块中仅次于梅溪湖板块。

• 首改置换需求旺盛，产业地缘性需求强

近几年客户置业面积段逐年增大，2017年麓谷商品住宅成交面积以80-100㎡刚需户型为主，2019年以100-120㎡刚需户型为主，2020年以120-140㎡刚改户型为主，区域改善需求旺盛。

板块内部分布有大量产业园、科技园、大型企业等，衍生更多居住需求，目前置业客户以本区域企业员工为主，占比60%，其次为受市中心、梅溪湖及其他区域价格挤压的外溢客户，占比30%，另有10%来自望城、宁乡等周边县市。

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头部房企注入活力，标杆项目带动区域热销

近两年品牌房企纷纷入驻，助力板块热销，轨道交通、教育资源、商业配套、品牌房企、稀缺产品等共性较大。

• 品牌房企进驻提升板块品质

目前板块内入驻品牌房企近20家，从最初的保利一家独大发展为现在的多家齐放，大部分为近两年首次进驻，主力分布于尖山湖公园周边。

• 地铁、学校、商业资源等成为客户选择共性

近两年热销项目有万科金色梦想、长房云时代、龙湖湘江星座等，其中万科金色梦想为麓谷板块网红大盘，地铁上盖、临近师大附中实验学校、近步步高梅溪湖大型商业中心是其热销原因；2020年保利恒伟时光印象跃升为新进热点项目，去化流速快。

综合各项目特征，临近地铁和重点学校、规划完善的商业配套、稀缺品质产品、品牌房企效应等成为购房者选择因素。

总结

近两年政府在麓谷板块积极推地，品牌房企纷纷入驻，成交规模已跃居全市第四，但成交均价仍处于较低水平，成交趋势向上，入市仍存机会。完善优质的教育资源，便捷的交通和商业，稀缺高性价比产品以及品牌效应等成为吸引市场目光的因素。

来源：克而瑞湖南撰写/刘志能、陈佳审核/刘芳、蔡嫣