【萝卜点评】温哥华房产瞬间雪崩,新加坡为何如此坚挺?
新加坡教育、房产、创业、移民、同城活动、
吃喝玩乐 、资讯八卦、商家优惠……一网打尽。
关注海外房地产的小伙伴们可能已经听说了一个悲伤的故事。。。
温哥华的房产市场崩了。
从七月到八月,仅仅一个月的时间, 温哥华房价暴跌20%,不同区域的成交量暴跌85-96%。
过去10年,温哥华的房产指数是这样的。
过去25年,温哥华的房产中位价格曲线是这样的。
温哥华地区是华人的移民热门地点,房产市场繁荣了好多年,为啥突然一地鸡毛了?
今年7月25号,温哥华宣布,针对外国人买家征收15%的房产税。
这税率,这内容,听起来有点耳熟?
没错,就是新加坡额外买家印花税(ABSD)的翻版!
但同样15%的房产税,在温哥华的效果比新加坡猛多了。
政策一出,温哥华8月的房产销量直接趴地板了。各区成交量暴跌85-96%。
8月的房价曲线俯冲式下降,一个月跌了20%。
市场反应的剧烈程度,让人心惊肉跳了,忍不住喊一声“真是太刺激了”。
对比一下新加坡。
2013年,新加坡上调了额外买家印花税(ABSD)的税率。
新加坡的ABSD政策比温哥华更狠,不仅外国人一律15%的税,本地公民买二套也得交。
效果呢?
看几个官方数据。
第一个,新加坡房产价格指数。
2013年1月,新加坡宣布了外国买家15%税率的ABSD政策。
结果接下来半年,房价根本没跌,继续蹭蹭蹭往上走。
有关部门下巴都掉了。
2013年6月,金管局推出TDSR(总债务偿还比率)框架,勒令所有金融机构遵守。
ABSD叠加TDSR,两个大招儿,一句话形容:
首付得多交税,银行贷不到款。
手里拿着二三十万新币准备投资二套房的家庭这下全消停了。
2013年下半年开始,新加坡房市终于降温了。
根据URA的最新数据,截止2016年第二季度,房产价格从2013年最高点累计下降了9.4%。
你没看错,三年累计下降9.4%。平均每个季度不到1%。
第二个官方数据,ABSD政策前后的新加坡房产销量。
新房销售数据
二手房销售数据
从销量最高峰下滑了约五成,然后稳定在这个交易量。
三个字形容,房坚强。
来自联合早报的综合图表看起来更清楚一点。
2013年,楼市开始降温。
2013年到2016年6月,新加坡私宅价格累计下跌9.4%,到140点。
交易量从最高峰下跌约五成后恢复平稳,2016年第二季度最新成交量4550宗交易。
同样15%的外国买家税,为啥新加坡如此坚挺?
第一个因素,外国买家占房产交易的比例。
根据加拿大国家银行金融分析师的一份报告,2015年,来自中国的买家买走了温哥华1/3的房子。这还没算其他外国买家。
新加坡这边呢?
URA的数据显示,房产最热的2012年和2013年,外籍买家的比率也没有超过总交易量的15%。
到了2014年,外籍买家仅占所有私宅买家的9%。
海峡时报去年的新闻,从另一个角度说明了问题。
新加坡的房产交易,交额外买家税(ABSD)的主力,居然是新加坡本地人。
以为坑外国人,结果掉坑里的都是自己人,这玩法,也是醉了。
新加坡房产市场,本地买家占绝对多数,和温哥华房产市场的性质很不一样。
除了买家身份以外,另外很重要的一个原因,是政府干预的时间点。
我们再来回顾一下温哥华的房产曲线。
2015年6月到2016年6月,温哥华楼市疯狂上涨,一年同比涨幅36.4%,领涨全球37个主要城市。温市西区的一栋独立屋,平均每月上涨6万元。
这曲线,这走势,这疯狂,咱看起来是不是又觉得有点眼熟?
股市,楼市,最后疯狂的曲线都挺像。
温哥华7月出台针对外国买家的政策,成为压断骆驼的最后一根稻草。
但新加坡的房市已经基本稳定了。
我们回过头来看看新加坡过去20年的房产曲线。
重点关注非有地住宅的最后一波房产周期走势,从09年到16年,红框圈出来的部分。
注意看走势奇异的曲线。
为啥说它走势奇异?
一开始迅速反弹,中间缓慢上涨,缓慢下降,最后维持平稳。
对比一下温哥华的楼市曲线,就知道奇异在哪里了。
新加坡这波房产周期在政府的严密监控下,刚加速,就踩一脚刹车,再加速,再踩一脚刹车。
2009年房市复苏,2010年第一次降温措施启动。到2013年,连续出台8次降温措施。
房产周期没有按照经济规律走完,就被政策压下来了。
最后要说的,是新加坡的一个显著特点:人口密度。
新加坡国土面积719平方公里,常住人口554万。
人口密度:每平方公里7697人。这数字还在持续增长。
对比大温哥华地区,人口约230万,占地2800多平方公里。
咱不说加拿大了,就说中国的一线城市。
北京,16411平方公里,常住人口2170万。上海,7037平方公里,常住人口2415万。算下人口密度,都没新加坡的高。
光是人口密度还不够,关键新加坡这儿还是财富聚集地。
看下面这篇报道吧。现实就是辣么残酷。
新加坡每十个家庭里就有一家拥有百万美元资产。
人多,地方小,周围都是海,能填海的地方都填得差不多了,国家又富裕。其他社会方面不评论,就房产这块而言,是个强支撑点。
新加坡房产没崩虽然是好事,但‘房坚强’了,副作用也不小。
那么多轮的降温措施,持续了好几年了,政府现在一个措施都不敢撤。
再回顾一下两任国家发展部长,许文远和黄循财在过去几年的发言吧。
不要小看新加坡政府的政策掌控力。
从两位部长的发言里,可以看出政策的连贯性,和考虑松绑的时机。
再看看最近早报房产的新闻标题吧。
就目前这状态,想要政府松绑房产降温政策,还是遥遥无期。
彭威
新加坡万事通房产专栏作者
彭威:1996年来到新加坡,毕业于南洋理工大学。曾任高级数据分析工程师,现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事。为买家处理银行贷款,房屋选购,联系律师,收房验收,房屋出租的一条龙服务。不向买家收取任何费用。
个人微信号:sugerfigherG
(长按扫描以下二维码,立即添加为微信好友)
相关文章:
【萝卜点评】靠近名校近市中心的盛世名园,也许你未来的家就长这样~
【萝卜点评】2016最新版小一报名数据!不抽签就能进的名校更新~
【萝卜点评】侃一侃全世界只有新加坡有的执行共管公寓(EC)!
【萝卜点评】新加坡人口白皮书2015、外来人口政策,及住房情况!
【萝卜点评】兜里揣着120万想在新加坡买个三室一厅,啥公寓最划算?
【萝卜点评】详谈新加坡中小学教育制度和学区房(附各区名校名单~)
新加坡版本的西部大开发,裕廊区公寓的首选-丽湖景(Lakeville)!
【萝卜点评】新加坡全岛小户型公寓大盘点,总有一款打动你的心~
【萝卜点评】又是新加坡小学报名季, 细数那些不抽签就能进的名校
新加坡乌节路这套公寓被疯抢,付完首付拎包入住,余款两年后再说~
【2016版】全面解析新加坡公寓买卖政策及付款流程(附新政策)