案例研究|出卖人未以明示方式表示撤销要约、解除房屋买卖合同，又与案外人签订合同构成根本违约！

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编号│易居律师团案例库YJFC191030

编者│易居房产律师团案例研究部

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出卖人未以明示方式表示撤销要约、解除房屋买卖合同，又与案外人签订合同构成根本违约！

---唐某等与徐某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

房屋买卖合同 变更买受人 撤销要约 解除合同 根本违约

【要点提示】

本案中，原买受人与出卖人订立了房屋买卖合同，并通过变更协议将权利义务全部转移给了新买受人，出卖人在买卖合同及协议中均签署了名字，表明其发出要约且接受要约的意思表示的约束。出卖人未以明示的方式表示撤销要约或解除合同，故所签合同及协议成立且生效，各方应按约履行。

出卖人与案外人签订新的房屋买卖合同，其行为已导致出卖人与买受人之间的的合同无法继续履行，且出卖人的根本违约行为与合同不能履行存在因果关系，故法院判决适用定金罚则，出卖人需双倍返还定金，并按约定赔偿律师费。

【当事人信息】

原告：徐某（买受人、被上诉人）

被告：唐某、甄某（出卖人、上诉人）

原审第三人：某公司

【案情简介】

2018年7月25日，唐某、甄某（出卖人）与王某（买受人）拟订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，成交价格为1450万元，签订本合同前，买受人向出卖人支付定金100万元，该定金于过户当日时抵作本房屋成交价款。当日王某支付了唐某定金10万元。

同日，唐某、甄某（出卖人）与王某（买受人）拟订《补充协议》，双方约定出卖人或买受人任何一方违约，违约方除按约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费。

同日，唐某、甄某（出卖人）、王某（原买受人）、某公司（居间方）和徐某（新买受方）拟订《变更买受方协议书》，四方约定：就王某与唐某、甄某签订的涉案房屋买卖合同及补充协议中王某的权利义务全部转移于徐某，徐某同意受让前述合同项下的全部权利义务。因为中介费问题，王某在上述协议中并未签字亦未支付剩余定金，因协商未果，唐某、甄某于2018年7月27日从某公司将部分合同取回。后王某于2018年7月28日给付唐某定金90万元并于当日对上述合同进行了补签。

2018年7月31日，唐某向王某发微信表示：“谢谢，结束了，通过中介提供收款帐号，我把你打到我账号的资金给你打回去。这样，今天我们还算是友好结束的。”

2018年8月1日，唐某、甄某与案外人杨某就涉案房屋签订了网签合同《北京市存量房屋买卖合同》，且在签订该份网签合同之前，唐某、甄某与案外人杨某已签订了纸质合同。

徐某向法院诉请：1、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年11月6日解除；2、唐某、甄某向徐某双倍返还定金200万元；3、唐某、甄某赔偿徐某支付的佣金15万元；4、唐某、甄某赔偿徐某为主张债权而支付的律师费19万元；5、唐某、甄某承担诉讼费、保全费。

【法院判决】

【一审】：

一、确认徐某与唐某、甄某签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除。

二、唐某、甄某双倍返还徐某购房定金2000000元。

三、唐某、甄某给付徐某律师费190000元。

四、驳回徐某的其他诉讼请求。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、出卖人未以明示方式表示撤销要约、解除房屋买卖合同，又与案外人签订合同构成根本违约！

要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约到达受要约人时生效。要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。

本案中，法院认为，王某与唐某、甄某订立了房屋买卖合同，并通过变更协议将权利义务全部转移给了徐某，唐某、甄某于2018年7月25日在买卖合同及协议中均签署了名字，表明其发出要约且接受要约的意思表示的约束。虽唐某、甄某于2018年7月27日取回了部分合同，但并未明确表示撤销要约或解除合同并告知某公司和徐某。且王某于2018年7月28日给付剩余定金90万元后完成了合同签字，因此，王某、徐某作出承诺前唐某、甄某并未以明示的方式表示过撤销要约。故王某与唐某、甄某订立的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和王某、徐某与唐某、甄某《变更买受方协议书》成立且生效，上述协议内容均系各方的真实意思表示，应按合同约定履行各自的权利义务。

唐某、甄某于2018年7月31日明确表示不再履行合同，且于2018年8月1日与案外人再次就同一房屋签订了网签合同，故唐某、甄某构成根本违约。

徐某向法院诉请解除买卖合同，因徐某于开庭当日明确该项诉讼请求，唐某、甄某当庭知悉，故房屋买卖合同于当日解除。

二、房屋买卖合同所约定的定金是立约定金or履约定金？是否适用定金罚则？是否应该赔偿律师费？

徐某主张已付定金属于违约定金即履约定金应当双倍返还；唐某、甄某主张已收定金属于立约定金，因王某原因导致交易失败，故定金不予退还。

法院认为：首先，需明确立约定金与履约定金的区别。立约定金是指在合同订立前交付，目的在于保证正式订立合同的定金；履约定金即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。本案中虽定金条款约定“签订本合同前，买受人向出卖人支付定金”，但该条款系主合同中的一部分条款，且双方以实际履行的方式在签订合同当日和其后完成了定金的给付，通过双方当事人的交易履行过程可见双方并无交纳定金以保证正式订立合同的意图，而应系以交纳定金以担保合同的顺利履行，故本案中的定金属于履约定金，即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。其次，履约定金的法律适用。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，即适用定金罚则，需具备以下条件；（一）适用定金罚则的前提是存在违约行为。违约行为是指不按合同的约定履行债务的行为，其表现形式有很多，但这里所指的是根本违约行为，即指导致合同不能履行的违约行为，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态；（二）必须有合同不能履行的事实。合同不能履行，是适用定金罚则的基本条件。这里仅指主合同的直接目的和主要目的；（三）违约行为与合同不能履行之间有因果关系。违约行为或合同不能履行，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。本案中因唐某、甄某已与案外人签订新的房屋买卖合同，其行为已导致唐某、甄某与徐某的合同无法继续履行，且唐某、甄某的根本违约行为与合同不能履行存在因果关系，故本案可以适用定金罚则，唐某、甄某双倍返还定金。

另双方在《补充协议》约定，出卖人或买受人任何一方违约除承担支付违约金等违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，故唐某、甄某应赔偿徐某律师费19万元。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》

第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十六条 要约到达受要约人时生效。 采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。

第十八条 要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

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