干货！2018上海买房限购、税费、房产税政策！
限购政策
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沪籍家庭购房的限购政策
1.何为沪籍家庭？沪籍家庭包括哪几类情况？
居民家庭成员中至少有一个具有上海市户籍的，即可视为沪籍家庭。上海市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的（户口本上职业处体现学生），不能作为本市户籍人员购房（若已婚名下无房且为在沪在读博士，提供博士在读证明，在沪可购入一套住房）。
2.沪籍家庭购房的限购政策是什么？
①沪籍已婚，以家庭为单位在本市范围内最多持有两套住房；
②对已拥有1套住房的本市户籍已婚家庭（含驻沪部队现役军人和现役武警家庭），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房） ；
③对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
3.沪籍单身购房的限购政策是什么？
①沪籍成年单身在本市未拥有住房的，限购1套住房；
②对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
注：限购政策前（ 2011年1月28日为产证登记日期） 沪籍购房人各自和父母共有2套之内住房（≤2套）提供关系证明，可不计入限购房屋套数。
外地家庭购房的限购政策是什么？
1.婚姻状况：已婚。
2.网签日期前63个月内累计正常缴纳满60个月的社会保险（补缴不算）或个人所得税（补缴不算）的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
3.拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
4.无法提供在沪符合网签日期前63个月内累计正常缴纳满60个月的社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。外地户籍成年单身，暂停在本市向其售房。
外籍人士/华侨/港澳台地区居民的限购政策是什么？
外籍人士/华侨在上海市范围内家庭名下无房，在合同期内且在沪工作满一年的劳动合同（注意护照出入境登记：能清楚看出是长年在中国），可购入一套住宅类房屋（即只能购买自用、自住的商品房，不能购买非自用、非自住的商品房，及投资性质的写字接、商业物业）；
未成年单独的限购政策是什么样的？
1.户籍未成年：只要所在家庭不限购 ，可以单独上产证；
2.外地未成年：限购；
3.外籍未成年：限购。
公司在沪购房的限购政策是什么？
1.境内注册的公司、外企（外企需在境内设立分公司）不受限购政策的影响，无购买套数的限制；
注：公司购入房屋后需自登记日期起3年后才可上市交易（产证登记日期在2016年3月25日前的无须等3年）。
2.境外公司限购。
上家税费
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1、增值税及附加
住宅标准 | 年限 | 税费标准 |
普通住宅 | 满2年 | 免征 |
未满2年 | 合同价÷1.05×5.6% | |
非普通住宅 | 满2年 | （合同价－购入价）÷1.05×5.6% |
未满2年 | 合同价÷1.05×5.6% | |
售后公房 | 不限 | 免征 |
2、个人所得税
住宅标准 | 年限 | 是否家庭唯一 | 税费标准 |
普通住宅 | 满5年 | 是 | 免征 |
否 | （合同价－本次交易增值税）×1% | ||
（合同价－购入价－本次交易增值税-购入时契税）×20% | |||
未满 | 是 | （合同价－本次交易增值税）×1% | |
| 否 | （合同价－购入价－本次交易增值税-购入时契税）×20% | ||
非普通住宅 | 满5年 | 是 | 免征 |
满5年 | 否 | （合同价－本次交易增值税）2% | |
（合同价－购入价－本次交易增值税-购入时契税）×20% | |||
未满5年 | 是 | （合同价－本次交易增值税）2% | |
| 否 | （合同价－购入价－本次交易增值税-购入时契税）×20% | ||
售后公房 | 满5年 | 是 | 免征 |
满5年 | 否 | 合同价×1% | |
未满5年 | 是/否 | 合同价×1% |
下家税费
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是否首次购房 | 建筑面积 | 税费标准 |
是 | 90平方米以下（含90） | （合同价－本次交易增值税）×1% |
是 | 90平方米以上 | （合同价－本次交易增值税）×1.5% |
否 | 不限 | （合同价－本次交易增值税）×3% |
注：契税的首套是指名下无任何房产。
普通及非普通的界定
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普通住宅标准（ 2014年11月20目起执行）
1、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公高、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
标准见下表：
| 范围 | 面积（平米） | 总价（万元） |
| 内环以内 | <140 | <450 |
| 内外环之间 | <140 | <310 |
| 外环以外 | <140 | <230 |
房产是否满5年&满2年的界定
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商品房：
出售方为二手购入的，可以产权证登记日期、契税单完税凭证的日期计算（孰先原则）；
一手购入的，可以看产证登记日期和契税完税凭证的日期；2005年6月1日之前（不含当日）签署预售合同的，还可以看房屋交接书日期（孰先原则）。注：（奉贤区一手购入的房屋，只能看登记日期或契税单完税凭证的日期）
售后公房、动迁房：
以产权证登记日期计算。
直系继承或赠与的房产：
以原产证为准计算是否满5年/满2年。
夫妻变更的房产：
以原产证为准计算是否满5年/满2年。
曾经有加减车位的房产：
以原产证为准计算是否满5年/满2年。
房产税
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房产税政策的出台时间
2011年1月28日；
房产税的征收対象
在起征时间后在上海购入新建商品住房、 存量房的且不符合免征条件的购房人。
房产税的计算公式
新购入房屋的应税面积×新购入房屋的单价×70%×税率。
房产税的税率
上海房产税的税率分0.4%、 0.6% ；
新购入房屋的单价<51820元/平米的，税率为 0.4% ；
新购入房屋的单价>51820元/平米的，税率为 0.6%。
注：随着市场的变动，房产税的核定单价每年都会有新的调整， 53820元/平米为当前政策下的单价。
上海人（沪籍）房产税免征条件有哪些？
1.上海人第一套住房免征房产税；
2.限购之前（ 2011年1月28日）同有血缘关系的父母（必须为上海人）在一起的房屋2套以内，再次购入房屋属于首套范畴，若父母为外地人，父母必须有满3年的在沪居住证，方可免征，若没有，按照人均面积缴纳房产税；
3.上海家庭购买二套住宅的，可以享受人均60平米的优惠，剩余部分按超部分缴纳；
4.若客户属于二套住宅范畴的，同其他亲属共有房屋需计入个人住房面积累计。
非上海人（非沪籍）房产税免征条件有哪些？
1.若持有《上海市居住证》暂未连续满三年的，可先缴纳，待满三年后再申请退税；
2.凡持《上海市居住证》的并在有效期内的且有120分积分的，可以在报税当天直接申请免征；
3.外籍人/台湾同胞持有《中华人民，共和国外国人居留签证或签注》的且签发地为”上海”且连续满三年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征 ，若未满三年可先缴纳，待满三年后再申请退税或持有 B类证件（海外人才引进类居住证）或中国绿卡可以直接申请免征。
房产税应税面积计算公式是什么？
1.原有住房面积+新购家庭名下住房面积<家庭人数×60平米：
应税面积=0
2.原有住房面积+新购家庭名下住房面积>家庭人数×60平米，原有住房人均面积≥60平米：
应税面积=新购住房面积
3.原有住房人均面积< 60平米：
应税面积=（新购入住房面积+原有住房面积）- 家庭人数×60平米。
契税优惠政策
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1、出售售后公房前后一年内买房，可享受契税減免优恵；（注：出售和购入时产权人是否有变化，除夫妻关系以外的退契税会发生变化）
计算：再买房需要缴纳的契税= （再买房的网签价一卖房的网签价） x再买房的契税税率（若买房的成交价低于卖房的成交价，则契税全免；差额部分可以继续使用）
2、上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房产享受減免契税的优惠 （ 拆迁人的直系亲属均可使用 ）
计算：若新网签价格大于拆迁补偿款，按照差额缴契税；着拆迁补偿价格大于网签价格 ，免征契税（差额部分可以继续使用）。
来源：上海房地产投资顾问李磊
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