钻漏洞合法避税,房产投资者绞尽脑汁降成本增收益

最近两年，英国政府的税收招招直指出租房东们口袋中的收益，而出租房投资者也是见招拆招，绞尽脑汁找出漏洞合法避税。

今年4月1日起，英国政府对购买第二套住宅或出租房的买家，征收额外3%的印花税。然而，增加的财务门槛似乎并未使市场热度有所退却。

目前，据英国《每日邮报》报道，有迹象表明该政策存在一定漏洞，导致越来越多的投资者开始将自己的房产转卖给自己的公司，合法地避税。

出租房贷款专业服务机构Foundation Homeloans的按揭顾问Paul Brett警告称，短期来看，将房产的产权变更至公司名下可能是“一个昂贵的交易”。但他补充道：“然而，如果你计划长期持有数套出租房产，短期的痛苦好过长期痛苦。”

他提醒称，大部分20%个人所得税税率的纳税人，无法从产权变更中获利。但是如果您是一名专业的房东并且拥有大量房产，可以先通过一个有限责任合伙制（limited liability partnership），持有房产一年或更久，之后再转移至有限责任公司，这样可以免交印花税。 

按照现行政策，任何拥有出租房产的个人房东，用于支付出租房的银行按揭利息，可以从房租收入的个人所得税中免于交税。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言，这项税收减免的幅度也高达对应的40%或45%。

举个例子，假设一名申请了只偿付利息的出租房抵押贷款（interest-only buy-to-let mortgage）的房东，如果他的贷款月供是1000英镑，在目前的政策下，他可以从政府获得高达450英镑的免税额。 

然而，从明年开始，英国政府将逐步限制出租房按揭利息免税的税率，从2020年开始，所有房东的免税税率统一限制在20%。这一意味着，上面例子中的房东，从政府出获得的利息免税额度将降低至200英镑。据英国财政部预测，到2021年，税务减免变化可让政府每年额外征税约10亿英镑。

这一新政策限制了房东从房产投资中可减免税款的额度，对很多人来说，这意味着购置以及出租房产的投资回报率明显下降。

但是，如果将名下房产转售给公司，且公司由房东本人持有，这样一买一卖。出租房房东们便能避免这部分损失。可以将出租房产的运营成本作为“免税支出”（allowable expense），抵消贷款还款、磨损、维护、中介费等开支。

以有限公司的形式持有出租用途的房产，意味着房东需要缴纳公司税，税率为20%。今年3月的财政预算案中，英国政府宣布，2020年期将公司税率下调至18%。

按揭贷款经纪人们表示，过去12个月中，许多房东开设了自己的公司并用于购买自己名下房产。 Mortgages for Business的BtL抵押贷款顾问Steve Olejnik表示：“将贷款转换至企业途径或是一个解决方案，目前我们发现BTL按揭占全部买房按揭申请的63%。”该比例与去年同时期30%的比例增长一倍多。 

“尽管会涉及一定费用，越来越多的房东们正在将私人所有的房产‘转卖’到自己名下的有限公司，因为从长期看，这种持有形式在税务方面更加经纪。我们预计这一趋势会继续。”

专业金融经纪公司Brightstar Financial的Chris Bramham表示，他的公司在过去12个月中，发现通过有限公司形式购买房产的房东数量飙升了40%。

“我们明确的见到许多人询问通过有限公司持有买房出租房产，二次抵押和购买都有，这一数量与去年相比增长了40%，因此有证据表明，出租房房东们正在将房产产权转换至他们设计的有限公司，”他表示。

您需要将房产转移到公司名下吗？

尽管将房产所有权转移至公司名下具有明显的税务优势，但也具有相当高的成本。

这一避税方法涉及两个环节，必须考虑清楚：首先将出租房出售，然后，通过公司将房产购回。

如果房产的现有价值高于最初的购买价格，在第一个买房环节中，便会涉及资本利得税(CGT)。资本利得税根据个人的收入情况按照不同的标准征收：个人所得税率低为20%的，资本利得税税率为18%；若个人所得税税率为40%及以上的，资本利得税按照28%征收。

在房产转售给自己名下有限公司的环节，还会涉及印花税(SDLT)。今年4月1日起，在购买第二套住宅购或投资出租房时需要交纳额外3%的印花税。

通常，将房产所有权从私人转到公司名下还意味着抵押贷款合同的变更。这可能会需要通过提前还款来赎回现有贷款合同。这时会涉及二次抵押贷款费，法律费用及估价费。

Bramham表示：“这一举动并不适合每一个人。虽然公司形式有益，但也涉及费用和更多的管理内容。每个人的税务状况都是不同的，因此一个方法也不能适用所有。重要而是，在决定将产权转移至公司名下前，房东应咨询会计或税务师。” 

避税措施，必须谨慎？

Vantage Finance的专业按揭顾问Lucy Hodge表示，最近她的公司为客户完成了几宗大型资产组合转移的业务。

“你经常会发现客户要么趁机将一系列个人买房出租整合到同一笔贷款之下，寻求更好的利率或同时通过资本增值购买投资物业，”她表示：“重要的是，房东从有经验、有资质、有专业保障的顾问那里得到了专业的建议。她们必须得到书面建议，而不是急于决定。”

“税收减免的改变将在未来三年内逐步进行，因此弄清您所涉及的具体情况前，必须谨慎，无需恐慌并仓促决定”，她表示。

对出租房按揭利率有影响吗？

从历史行情看，个人办理出租房按揭的利率要低于公司申请的的出租房按揭贷款利率。但是，最近两年，越来越多的按揭银行意识到通过有限公司购买出租房产的需求在不断增加，二者的利率差别逐渐减少。

Paragon Mortgages的按揭顾问John Heron表示，他们正在与有抵押贷款的房东们合作，以确保他们在将现有房产转移至公司名下的同时，保留现有的抵押贷款协议。“这能大幅减少麻烦和成本，并很好的保护利益，因为经济危机前的抵押贷款利率更低。”

“每个客户的情况都以个人为基础进行评估，无论是否在考虑将房产所有权转移到公司结构下，我们建议所有的客户在做任何决定前都应咨询有资质的专业税务师。”

如何将房产所有权转移至公司名下？

贷款经纪公司Coreco的Andrew Montlake表示，目前，买房出租的形式更加复杂，并警告房东不要简单地依赖那些没有税务资质，不合格顾问的建议做决定。“作为房东，应首先与合格的税务顾问交谈，根据他们的个人情况，权衡其利益是否大于成本，”他表示。

“在竞争压力的作用下，现在的利率与过去也很不一样了，一些贷款方的个人名义的抵押贷款与公司名义抵押贷款之间已经不再有所区别。”

“在这个交易中，您既代表了买家又代表买家，因此将房产出售给公司是一个非常简单的过程，”RMP Property的Rob Bence表示，“公司和个人均需要一名房产律师。”

他补充道：“在对现有的投资组合进行大规模的改变前，值得等待今年的秋季财报，看看新的财政大臣是否会推出新的举措。”

【关键税种简介】资本利得税(CGT)

资本利得税是对资本商品，如股票、债券、房产、土地或土地使用权等投资资产，在出售或交易时对取得的收益部分征收的税金。英国资本利得税征税的税率有18%和28%两种。

英国房产买卖的资本利得税只针对投资租赁房。

出售自住房时所获得的收益，不必缴纳资本利得税。

自2015年4月1日起，英国争取消了对海外投资者出售英国房产时的资本利得税豁免政策。

资本利得税根据个人的收入情况按照不同的标准征收：个人所得税率低为20%的，资本利得税税率为18%；若个人所得税税率为40%及以上的，资本利得税按照28%征收。资本利得税也像个人所得税一样，有免征额，2014/15财政年度的免征额是每人11,000英镑（夫妻共有房产的资本利得税免征额为22000英镑）。

另外，英国的资本利得税是一个综合资产税种，在一种资产的收益能够抵消另一种资产的亏损，每个人所承担的资本利得税是统筹所有资产的总收益缴纳。除此之外，如果在卖房之前，你曾经进行过装修改造，只要能提供具体证据，都是可以在增值部分减免掉这部分投入资金。

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