油气能源 | 以房抵债债权人对油气企业提起执行异议之诉的处理
✎ 第 550 篇 原创
文 | 稼轩能源中心
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由陕西稼轩律师事务所能源中心主编的《油气行业纠纷裁判规则解读与法律风险防控指引》由法律出版社正式出版并公开销售。陕西稼轩律师事务所能源中心结合本所多年来积累的油气行业上下游企业法律顾问及诉讼服务经验，对最高人民法院近年来作出涉及油气行业纠纷的生效裁判文书进行系统研究，梳理、归纳、总结了19个油气行业经典裁判案例，10种常见法律风险，本书可为企业法务及律师等法律工作者解决油气行业纠纷、建立风险防控机制提供参考。为了业界同仁更加便捷地获取书籍信息，本书编委将典型案例裁判规则、风险防范策略等关键内容整理发表，以期抛砖引玉，欢迎业界同仁交流咨询。
实务问题
1. 以房抵债协议的债权人，可否基于协议形成物权期待权，继而排除强制执行？
2. 以房抵债债权人主张善意取得时，应满足何种条件？
经典案例
西安京联电子科技有限公司与中国长城资产管理公司兰州办事处、华油长庆西安实业公司及陕西天乙实业有限公司案外人执行异议之诉案[（2016）最高法民终730号]
案情简介
2002年10月20日，天乙公司与华油西安公司签订《商品房买卖合同》，约定华油西安公司购买天乙公司开发的商品房。2004年7月28日，华油西安公司因天乙公司交付房屋后一年多时间未协助办理房屋产权过户手续，并在未告知的情况下将已交付的天乙大厦一、二层房产抵押给银行，向西安市仲裁委员会提出申请，仲裁庭作出裁决：华油西安公司与天乙公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效；天乙公司在收到华油西安公司支付剩余购房款后90日内为其办理房屋产权的过户手续。
2003年9月26日，天乙公司与中国光大银行西安南大街支行签订了《综合授信协议》和《抵押合同》，由天乙公司向光大银行申请综合授信人民币1500万元，天乙公司自愿以在建工程作为授信的抵押担保。因天乙公司未按约定履行其付款义务，2004年9月30日，光大银行向西安市中级人民法院申请强制执行。查封期间，华油西安公司对查封标的一、二层提出执行异议。
2015年6月29日，西京联公司作为甲方，天乙公司作为乙方签订了《以物抵债协议》，协议约定：一、甲方自愿用自己对乙方享有的全部债权、乙方自愿用自己开发的登记在自己名下（房产证尚未办理完毕）的合法房屋及地下车位相互折抵。二、以物抵债的债权为甲方通过合法债权转让后享有的、原中国人民建设银行、光大银行发放给乙方的商业贷款。本协议订立之后除另有书面约定，所抵房屋及地下车位归甲方所有，双方债权债务全部清结，不存在其他任何纠纷。故在订立本协议的同时，双方即办理交接手续。之后，西京联公司在2015年7月分别与西安东鸿化工有限公司、西安明锐化工有限公司、西安伟特化工有限公司、西安畅源化工建材有限公司签订了《房屋租赁合同》，将天乙大厦地上一、二层房屋对外出租使用。同月，西京联公司分别与西安明锐化工有限公司、西安伟特化工有限公司签订了《房屋使用权转让合同》，将房屋租赁合同变更为房屋使用权转让合同，房屋使用权转让期限为20年。
长城兰州办事处因与华油西安公司、长庆石油勘探局债权转让合同纠纷一案向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院于作出民事裁定，冻结华油西安公司、长庆石油勘探局的银行存款人民币8200万元或查封、扣押等值的其他财产。执行中，一审法院依法查封了天乙公司位于西安市未央区油库街15号的天乙大厦房产。案外人西京联公司提出书面执行异议，一审法院驳回案外人西京联公司的异议，西京联公司向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院判决：驳回案外人西京联公司的诉讼请求。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
裁判规则解读
本案华油西安公司面临的一房二卖争议具有一定代表性。华油长庆西安公司与天乙公司签订房屋买卖协议后，房屋所有权人天乙公司未能将房屋过户至华油长庆西安公司名下，天乙公司又与西京联公司签署以物抵债协议，将房屋处分给西京联公司。西京联公司作为以房抵债协议的债权人，可否基于协议形成物权期待权，继而排除强制执行，本案裁判规则有一定借鉴价值。
一、以房物抵债协议可否排除强制执行
以房抵债协议的债权人在完成变更登记前可否享有足以排除强制执行的民事权益，现行法律法规、司法解释尚无明确规定。司法实践中，人民法院大多根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条进行判断：以房抵债协议真实合法，且签订于人民法院采取查封或者强制执行措施之前，且已经实际占有标的物的，排除强制执行的主张可获得支持。因此，以房抵债协议债权人仅凭借协议并不能排除强制执行，还需举证证明已经在强制执行措施前事实上取得并行使了标的物的物权。“实际占有”的情形包括：
1. 房屋所有权人被生效文件认可。吉林市昌邑区商业总公司与被申请人王存延、一审第三人吉林市联吉房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷案［（2017）最高法民申3492号］，最高人民法院再审审查认为，昌邑商业总公司申请查封本案争议房屋产权之前，因王存延与联吉公司存在债权债务关系，联吉公司即已将案涉房产抵账给王存延，王存延合法占有案涉房产。案涉房产虽未登记在联吉公司名下，但昌邑商业总公司在申请再审时也表明：吉林市昌邑公安分局在查封前已经书面（协议）确认该不动产属于被执行人联吉公司。故二审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审理本案，适用法律并无不当。昌邑商业总公司关于王存延不具有提出执行异议的主体资格、本案适用法律错误的再审申请理由不能成立。
2. 房屋所有权人将房屋租赁合同的出租人变更为债权人。闫凡苓与被申请人杜娟、殷宪银案外人执行异议之诉纠纷案［（2017）最高法民申2480号］，最高人民法院再审审查认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，杜娟是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。根据原审法院查明的事实，2011年4月至2012年6月，杜娟与殷宪银之间形成借款关系。其后，双方于2012年9月6日签订以房抵债协议，由殷宪银以其所有的位于枣庄市薛城区燕山路东侧384号的楼房北数第二间（上下共三层）抵偿该借款本金及利息。根据协议约定，协议生效，杜娟对殷宪银的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。……殷宪银、房屋共有人王业花与杜娟、房屋承租人闫志甫于2012年9月16日签订协议书，将房屋租赁关系的出租人由殷宪银、王业花变更为杜娟，殷宪银亦将其已经预收的租金返还给杜娟。至此，杜娟已实现对房屋的合法占有、使用、收益。虽然房屋所有权尚未变更登记至杜娟名下，但未变更登记是因一审法院2012年10月16日对房屋查封所致，杜娟对此并无过错。原审法院认定杜娟对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止对涉案房屋的强制执行，并无不当。
3. 房屋所有权人向债权人出具《入住通知单》《物业接受通知》。北京富申联合供应链管理有限公司、刘乃生申诉申请案[（2016）最高法民申2736号]，最高院认为，“同方公司已经向刘乃生出具《入住通知单》表示交付房屋，并将房屋钥匙交由第三方物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，被申请人刘乃生作为业主可以随时取回房屋钥匙，因此刘乃生已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。”
二、基于善意取得确认房屋所有权排除强制执行
在“一房二卖”纠纷中，善意取得是确认所有权并排除强制执行的一条思路。但善意取得难以为房抵债协议债权人排除强制执行提供支持。根据《物权法》第一百零六条善意取得制度的规定，以房抵债债权人主张善意取得时，应满足以下条件：
1. 签署协议受让房屋时是善意的。关于善意的认定，司法实务中可认定的情形如：(1)权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋；(2)因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋；(3)夫妻共同共有及其他共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋；(4)出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产尚未办理所有权回复登记，登记人擅自以自己名义处分房屋；(5)抵押物转让；(6)借名登记。
应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，不构成善意的情形如：(1)登记簿上存在有效的异议登记；(2)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；(3)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；(4)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；(5)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
2. 房屋价格和所抵债务价格相当，即以合理的价格转让。关于合理价格，《物权法》第十九条规定，“物权法第一百零六条第一款第(二)项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定”。审判实务中一般认为低于交易地市场价格70%应视为不合理低价。
3. 依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。传统民法理论认为，善意取得制度的价值取向是保护交易安全，是对物权追及力的切断。善意取得与公信力有关，不动产的公信力有赖于登记，因登记而取得的权利证书足以证明权利人身份，第三人基于登记不存在不知道产权人的情况，所以，《民法通则》没有规定不动产善意取得制度，善意取得只适用于动产。但现实生活中，不动产登记往往会出现漏登、错登乃至人为恶意地将非权利人登记为权利人的情况，这样如果不允许第三人通过善意取得制度取得不动产的所有权，就会出现因登记机关或双方当事人的过错而将损失转嫁给第三人的不公平的后果，为维护不动产交易安全，《物权法》第一百零六条善意取得，将不动产纳入善意取得制度，规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。
综上所述，以物抵债协议债权人在没有完成房屋变更登记前，并没有“取得”房屋，债权人不能主张排除强制执行，但可以主张房屋所有权人履行协议、办理房屋变更登记，获得房屋所有权。在房屋存在多位买受人的情况下，我国关于房屋所有权的认定规则是：（1）数位买受人中优先办理商品房过户登记手续的享有房屋所有权。（2）数位买受人均未办理商品房过户登记手续的，所有权归属于优先办理商品房预告登记的一方。主要依据是《物权法》第二十条第一款的规定“当事人签订买卖房屋协议的同时，可以就该房屋申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意处理该不动产的，不发生物权效力。”因此，优先办理预告登记也可以作为对抗其他买受人的条件。（3）数位买受人均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续的，房屋所有权归属于合法优先占有房屋的一方。即在买受人均未办理过户登记手续及预售登记手续的情况下，如果有一方在善意的情况下先行占有房屋或领取了房屋钥匙，也可以作为优先获得房屋所有权的条件，因为占有状态在未领取权证的情形下也具备一定的公示公信效力，但该占有必须是合法及善意的，否则不受法律保护。（4）数位买受人均未办理过户手续、进行预售登记或优先占有房屋，则依照合同签订的先后顺序处理房屋的归属问题，优先履行签订在前的合同，但另一份并未得到履行的合同并不当然无效，从合同效力上来两份合同均是有效的，只不过在履行能力有限的时候优先实现签订在先的合同，另一方实现合同权利的买受人仍然可以向卖房人主张违约责任。
风险提示
一、全面了解信息，注意审核出卖人资质、权属证书
如果是从开发商处买房，选择实力信誉好的开发商很重要。买房前购房者应查看开发企业“五证”是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。如果是二手房买卖，要仔细审核出卖人所持有的房产证、土地证等房屋权属证书，要求出卖人配合到房管部门、物业了解房屋的真实信息。
二、注意固定和留存相关证据
买受人要注意选用国家工商行政管理总局和国家住房和城乡建设部的制式《商品房买卖合同》，还要注意证据固定留存。房屋买卖涉及诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，买受人都应当注意保留相关文件及证据，比如房款的转账记录、收款收据、微信短信聊天记录等。在出现纠纷时，更要保留沟通证据，防止在诉诸法律后因证据缺失，诉讼请求不能得到法院的支持。
三、尽快办理过户或预告登记手续
买房之后，一定要尽快完成房屋交易过户或者提前完成房屋预告登记。我国房屋所有权的流转以登记为生效要件，如果仅仅按照购房合同支付房款，无法以此作为对抗善意第三人的条件，因此购买房屋后一定要尽快办理房产过户手续或预告登记手续，避免发生不必要的权利冲突。由于无产权房容易滋生一房多卖风险，在选购时应当谨慎考虑，尽可能多的了解房屋权属情况，增强自己的风险防范意识，一旦房屋具备办理过户手续的条件及时到有关部门领取房产证。
四、及时合理运用法律的手段进行维护自身合法权益。
房屋买卖合同一经签订，就具备了法律效力。任何一方都要遵守合同约定，不得无故违约。如果卖方想要毁约或是出现一房多卖的情况，买方有权依照合同向法院提出诉讼，要求卖方继续履行合同或是赔偿买方的损失。若出现“一房二卖”的情况，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。具体维权步骤可以参考：1.沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。2.申请财产保全。3.提起诉讼。买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。
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