问与答 | 竞得土地后想提高容积率该如何办理？

第427篇

问：通过招拍挂取得土地后还能提高容积率吗？该如何办理手续？

答：先来看看相关法规政策对土地出让中和出让后的容积率确定与调整是如何规定的:

1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第16条的规定：供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。对工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费。

2、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号）第8条明确：对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。第12条要求：土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等规划条件。规划条件已经确定，不得擅自调整。

3、国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发【2010】151号）规定：规范编制拟供地块出让方案。市、县国土资源主管部门要会同住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案。对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。拟出让宗地规划条件出具的时间逾期一年的，国土资源主管部门应当重新征求相关部门意见，并完善出让方案。土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准。......土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。......严格查处擅自调整容积率行为。市、县规划主管部门应会同国土资源主管部门，严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。对已供土地分期开发的建设项目，应统一规划设计，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，必须符合容积率指标要求。坚决制止擅自调整容积率等问题，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。

4、《协议出让国有土地使用权规范》明确：出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

从上述规定看：

1.政府在出让土地前应当确定出让宗地的容积率等规划条件纳入出让方案和出让文件，确定出让人后，应当写入出让合同并明确违约责任；

2.土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。履行上述程序同意调整容积率的，属原土地使用权人自身原因提出调整容积率的，《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的，应当收回土地（对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定）重新公开出让；《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等没有明确应当收回的，可按照下列程序办理相应手续：

经履行公开程序并经出让方和规划管理部门同意调整容积率的，原土地使用权人与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》。

属于工业用地的，不再增收土地价款；属于其他土地用途的，相应调整土地使用权出让金，原土地使用权人应当补缴的土地使用权出让金额应当根据批准提高容积率时的土地市场价格水平，按下式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新容积率条件下的剩余年期土地使用权市场价格-批准改变时原容积率条件下剩余年期土地使用权市场价格

需要指出的是，如果原土地使用权人未向出让方和城市规划部门申请或虽申请但未经出让方和规划部门同意擅自提高容积率的，属于违法违规行为，违反了《城乡规划法》和《城市房地产管理法》等规定，应当首先由城市规划部门对其违反《城市规划法》的行为进行查处。城市规划部门责令改正或拆除多建部分的，违法责任人应当自行改正或拆除；城市规划部门处罚后同意提高容积率的，应当告知出让方。出让方接到规划部门通知后，应当要求土地使用权人补交土地出让金差价，土地使用权人应当与出让方签订出让合同补充协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。

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