全球房价泡沫最大的地点在哪里？中国排不上号！

近段时间，不仅中国楼市热闹非凡，其实全球房地产市场都处于骚动期，其中少数经济体的楼市火爆，极端者比中国还牛逼！逆天了，小子，在房价涨幅方面，敢抢中国的人风头？

且慢，其实最抢风头的国外楼市，与中国人密切相关，中国人一出手，房价立即飞上天。你二大爷的，中国人，里里外外，炒房是把好手！

近期，最扎眼的新闻是下面这条。加拿大的房价，居然比美国高出52%。国际上许多经济学家，都认定加国房价泡沫很大，不亚于2006年次贷危机爆发前美国的程度。

近期，易居房地产研究院出品了一份研报《中国房价收入比分析与国际比较》（老杨指导，研究员王梦雯执笔），对于全球20国房价与收入的指数走势进行了研究，创新性的提出了房价偏离度的指标。

本文，从20国房价指数与收入指数的长期走势中，可看出两个指标的协调程度，进而可研判其房价水平的合理性（相对收入增长）。从三种类型中，各找两个典型国家吧。

类型一：房价水平被低估。

日本房价泡沫，自1991年崩灭之后，大都市地区房价暴跌。2000年后，房价指数继续下跌，09年开始企稳，近两年略有反弹。而过去十几年，收入保持慢速而持续的增长，于是2016年房价收入指数远低于收入指标。可怜的日本开发商，幸福的日本年轻人。

德国的房价，过去几十年曾长期不涨，2000年至2010年之间就是这个样子。欧债危机爆发之后，德国经济稳健，欧洲资金为避险而进入德国楼市，居然连续上涨至2016年。但就长期走势来看，德国的房价指数仍明显小于收入指标，所以房价仍存在被低估的现象。

类型二：房价水平基本合理。

2000年以来，韩国房价指数与收入指数，同步稳健上升，二者差距很小。哇噻，韩国简直就是房地产调控的高手呀，实现了中国官方梦寐以求的：实现房地产市场平稳健康增长！ 

韩国治理楼市的经验，我在《楼市探秘》一书中，曾做过专门剖析，有兴趣的朋友可将书翻开至101页（05至07年调控有效，恶狠狠的征税：比如对二套房卖主征收50%的资本收益税。中国敢用么？）。

意大利，过去十几年房价走势，颇具代表性，与美国类似。02年房价开始稳步上涨，持续至07年底。其后受国际金融危机影响，盘跌，11年欧债危机爆发后速跌。主要是因为意大利成为欧债危机中的”欧猪五国“，经济金融比较糟糕，传导至房价。过去的两年，意大利房价指数回归到收入指标的水平，二者相亲相爱，合情合理。

类型三：房价水平被高估。很可能存在泡沫。

澳大利亚，是个泡沫典型。2000年之后，房价总体呈上涨态势，居然跟中国全国房价走势图很像。尤其是，2014年以来，房价上涨幅度很大。虽然收入指数也在增长，但房价指数远高于收入指数，二者的偏离度在2016年达到历史最高。泡沫明显。

有报道称，澳大利亚的一些居民认为，中国投资客导致当地房价达到了一个难以企及的高度。据调研机构Moody’s Analytics，在过去的4年里，澳大利亚房价总体上涨了47%。 

调研机构CoreLogic表示，大城市的房地产市场中，的确有相当一部分比例由投资者构成，悉尼楼市中60%的持有者都以投资为主要目的。

随着有关部门的持续调控，投资需求会进一步放缓。但由于现金及债权等投资手段表现不够强劲，楼市并不会彻底冷却。

2017年5月，墨尔本、悉尼等地房价出现了17个月以来的首次下跌，有报道称此为收紧贷款、遏制投资需求的信号。

老杨认为，澳洲房价泡泡，快要吹不动了，中期面临下跌风险。

加拿大，房价泡沫之大，不仅赶超美国次贷危机之前，而且也应大于中国。

就房价指数与收入指标的差额来看，2006年上半年美国房价指数比收入指数高60个百分点左右，而去年9月加拿大已经高过140个百分点左右！泡沫很大很大，快要崩盘的节奏！

加国官方也意识到问题的严重性，不断进行房地产调控，打击外国人购房。众所周知，中国官们富们，很多喜欢在加国购房噢！

最后，再放一张图，将包括中国在内的21国，2016年房价指数相比收入指标的偏离度，进行排名。

结果显示：加拿大，偏离度最大，也即泡沫最大。日本房价被严重低估。中国排名略居中，房价略偏高于收入，总体处于相对合理范围。中国房价不合理，主要表现在少数房价过热的地区，而非全国。

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