普通人，咋能预测一个城市的房价？

粉丝问：老杨，如何根据市场形势和房地产政策，对一个城市或者一片区域的房价走势有个基本判断？ 请问杨老师有没有普通人可以掌握的基础方法?（坐标合肥，去年判断错误卖房卖早了，现在想上车还是有些压力的，要不然会轻松一些）。

看到你说：去年合肥房子卖早了。

我想起几天前，@用户6143391436 的网友，在我微博上留言：”我去年9月才关注老杨的，那时就听过老杨的言论，当时有个合肥的朋友问老杨合肥房子什么时候出手好。老杨当时就建议该卖了。可惜我太贪，没卖。悔死了。早些认识老杨就好了“。

同样是合肥，同样是去年，有人卖早了，后悔；有人卖晚了，后悔。市场，是同一个市场，但看市场的人，参与市场的人，却不同。所以，不同人有不同的心情；不同的交易，有不同的结果。

预测全国房价，很难；预测一个城市的房价，更难。全国房价走势，是由不同城市的房价组成的。这是整体与局部的关系。如果房价总体转向，则多数城市都会转向，但每个城市转向的早晚与节奏存在差异。

虽然过去几年，老杨对于房价的总体预测，在全国范围内，还算是比较靠谱的。但也出现了少量的局部失误，比如去年10月对北京发出红色预警，结果今年春节后又猛涨一波。

但3.17新政之后，北京楼市成交量大降，二手房实际成交价也出现10%左右的下跌。这说明一点：北京春节之后房价大涨，主要原因是北京政策不够严，最关键的“认房又认贷”一直没出台，直至3.17才出台，比我预期的晚了几个月。3.17之后，北京又出了一系列政策，疯子一般打压楼市，老杨猜测应是地方长官行动太慢，被打屁股了。

而上海在去年11下旬出台“认房又认贷”政策之后，市场呈振荡降温态势，根本没有出现春节之后类似北京楼市的乱相！

从北京这件小事，牵出影响房价走势的是关键因素：政策！

政策分为三个方面：中央房地产政策，地方房地产政策，货币政策（我的《楼市探秘》一书中有细述）。

一般规律是：房地产政策是影响房地产短周期变化的最重要、最早期的因素，其中中央政策比地方政策更重要。而房地产短周期发生方向性变化后的后半段，货币政策很重要。比如今年下半年。

普通网友，多看新闻、紧盯政策变化就行了。比如，就拿本轮房地产短周期节点演变为例（如下图），2013年政策是紧缩的，2014年3月两会李总理说调控实行分类指导，中央层面政策初现放松苗头；其后几个月地方放松限购；这期间，应关注市场变化，快要出现抄底机会了。

2014年9月的9.30政策，是中央层面的重大政策，信号明确：救市开始了！此后，在一线城市可以抄底入市了。2015年3月的3.30政策，中央进一步放松政策，信号弹放得高且大，一二线、环都市圈，都可以抄底了。2015年11中央提出去库存，其后两个月各省出新政，全国主要城市，都可以买房了了，包括弱二线三四线城市。

2016年3月沪深出新政，率先紧缩政策，预示着房价大涨的热点城市，政策转向，由暖转凉。9月底国家开会，10月国庆出现新政潮，说明政策快速收紧了。之前房价上涨超八成超一倍的热点城市，只要政策比较严厉，都需要停止投资性购房，如果房子较多，或杠杆过高，可以考虑卖掉一套或两套，这也正是老杨对十多个城市发出红色预警的意义所在！

今年3月，以北京3.17新政为标志，又掀起一轮新的调控，多地跟进，老杨称之为第三轮（第一轮是2016年3.25沪深为代表，第二轮是2016年国庆16城为重点）。调控至此，仍在上述热点城市，疯狂投资投机、且使用高杠杆、高负债，则有点找死的感脚。呵呵。

只要多看新闻，细心观察，普通人也能大概把握住政策走向。最需要关注的是：政策转向！一旦转向，我们的思维也要跟着转向。千万不要与政策为敌。老想着你很牛逼，跟政策对着干，这种人早晚会被政策干死！

老杨还得提醒一下：政策转向（由松转紧，或由紧转松）之后，市场不会立即转向，市场具有惯性。操作要点是：政策见底或见顶之后，先不要急着交易，要等待第二个信号：市场见底或见顶。后一个信号，一般滞后前一个信号几个月，半年左右吧。

如何观察并确认市场见底或见顶？主要是一个指标：房产成交量。房产成交量突然发生重大转向，比如之前一直低迷了好多个月了，某月突然大幅反弹，至少要比前几个月的成交量增长三成以上才行；此时，同时必须确认政策已经放松几个月了；如果单看一个月的反弹，不敢确认信号的真实性，那就连续看三个月的成交量。如果持续反弹，基本上就可以断定：市场见底。反之，可以确认是否见顶。

那么，普通网友去哪里看房产成交量？一是多看老杨微博、或微信（公众号：杨红旭楼市研究），二是多看你所关注城市的官方房产信息平台（部分城市可能没有），比如上海可看”网上房地产“，三是多看易居克而瑞、中指院（房天下）、中原、链家等网站。如果你所关心的城市找不到交易数据，也可以参考你所在城市的同类城市的成交数据（比如合肥的同类城市是南京、杭州、武汉、郑州等）。

当然，仅看网上碎片信息，还难以形成系统性的思维，如果想完善自己的思维，构建系统化的购房方法论，还是应该听一次全国红粉内训课。

【小提示】全国红粉购房技巧内训课，8月5日全天（周六），将于上海举行。内容：成功购房三维体系，房地产短周期理论与实践，房地产板块轮动学说与实战，房地产调控政策现况与演变，全国及主要城市2017年下半年至2018年楼市走向，四级预警体系详解，中国楼市长期趋势、大都市周边房地产发展与潜力地区，海外房地产形势等。付费报名可加微信：ysunwoods

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