广西土拍战报|南宁沙井21亩地被“抢”，万科联手汇东拿下柳州208亩旧改地

南宁微楼市 2022-05-16

The following article is from 广西地产大数据 Author CRIC广西

文/易居企业集团·克而瑞分析师黄锦良

CRIC广西土拍战报

4月9日，广西南宁和柳州2幅地块成功“出嫁”。南宁沙井板块智兴路以南、仁和路以西的21亩纯住宅地块，采用“承诺购买增减挂钩节余指标，限最高地价、竞增减挂钩节余指标”竞价方式。最终金源集团以1.86亿元，成功拍下该地块，测算实际成交楼板价为4908元/㎡。柳州柳北区白露村4幅共208亩城中村旧改项目用地，被万科+汇东联合体以底价2.27亿底价摘得，成交平均楼板价580元/㎡（未折算安置物业）。

接下来，小克带您详细回顾今天的土拍以及相关点评。

南宁土拍

GC2020-023号地块位置示意图

地块成交时间：2020年4月9日；地块编号：GC2020-023；地块位置：南宁市江南区智兴路以南、仁和路以西（天健西班牙小镇小区西面，江南区人民医院南面）；地块用途：城镇住宅；地块面积：占地20.929亩，计容建面约3.91万㎡。容积率：＞2.0且≤2.8；其他指标：建筑密度≤26%，绿地率≥35%，限高≤80米。地块起始价：起始单价623万元/亩，起始楼板价3337元/㎡（加上承诺购买增减挂钩节余指标后的实际测算的起始楼板价为3477元/㎡），起始总价约1.30亿元。地块限最高地价：限最高单价1120万元/亩，限最高楼板价6000元/㎡（加上承诺购买增减挂钩节余指标后的实际测算的限最高楼板价为6140元/㎡），限最高总价约2.34亿元。竞价方式：承诺购买增减挂钩节余指标，限最高地价、竞增减挂钩节余指标；承诺购买增加挂钩节余指标：21亩（按26万元/亩，折算费用546万元；所购买的指标中耕地数量不得低于购买指标总量的60%）；承诺购买增加挂钩节余指标：当现场竞价等于最高起始单价1120万元/亩时，不再接受更高报价，若有两个或两个以上竞买人继续竞买的，转为在此基础上向上竞增减挂钩节余指标（不含竞买申请人已承诺购买的增减挂钩节余指标），按报价1120万元/亩且投报配购增减挂钩节余指标面积最大者得的原则确定竞得人。首轮投报配购增减挂钩节余指标面积不少于10亩，每次投报须为5亩的整数倍。报名房企：大唐、金科、金源、中粮、诗蓝、旭辉、新城，共计7家。
竞拍轮次：14轮；

最终地块竞得企业：广西金源置地投资有限公司成交总价：18627.2550万元成交单价：890万元/亩（达最高价1120万元/亩）成交楼板价：4768元/㎡承诺购买和竞增减挂钩节余指标面积共计：21亩承诺购买和竞增减挂钩节余指标费用共计：546万元测算实际成交楼板价：4908元/㎡实际溢价率：41%

GC2020-023地块成交海报（CRIC广西制图）

GC2020-023号地块出让结果现场公示

【分析师点评】

（1）区位优势、路网发达。地处南宁副中心之一沙井片区，交通出行便利，地块周边医疗、教育、商业、娱乐等生活配套较为齐全。

（2）地块较为方正，南北空间视野开阔，紧邻主干道智兴路，利于楼栋布局。中小规模仅21亩，体量3.91万方，根据规划条件推测或可建设4栋26层以内的高层、小高层，适合中小型房企战略布局，短平快的营销周期。

（3）地块周边存在一小部分抗性因素。如地块北面一路之隔即是江南区人民医院，很方便就医但可能部分购房者或有抵触。而地块西面和东北面为三产建设用地，南面较远距离是铁路，高铁动车或城际列车通过，或对南面楼栋超南有噪音影响；根据此前区域相关规划，地块南面或有环卫站用地。

（4）关注板块内和相邻板块的竞争。克而瑞数据显示，2020年3月沙井板块在售楼盘主要以高层为主，整体成交均价区间8830-10460元/㎡。目前沙井板块的万科悦江南、中昂国汇、碧桂园公园壹号等项目进入住宅清盘阶段，目前在售货量较多的是中建·邕和府、绿地新里璞悦公馆等。而相邻板块五一路板块有多个新盘或新组团，五一立交附近的云星钱隆江景、江南壹号、锦上城、建发玺院·雍玺，个别项目首期新品或将在2季度面市。此外，在2020年南宁市“招拍挂”出让地块内，沙井板块以及五一路板块都有多幅地块计划出让，可以说，未来半年至一年，置业江南，在五一路-沙井一带置业，将有更多选择。

GC2020-023地块位置和周边部分住宅小区和配套标注
（点击图片，可放大查看）

（2020年南宁供地计划里江南区经营性用地一览表）

以上地块点评和市场分析仅供参考。建议拿地房企重视在项目入市前，对于区域内的客户研究和竞品分析须下一定功夫，如何实现溢价，营销和产品建议“扬长避短”。

【企业档案】

广西金源置业集团成立于2006年，前身为创立于1995年的广西金源房地产开发有限公司，是一家以房地产经营管理为主业的大型集团公司。目前，在广西布局了20盘，其中主力布局南宁18盘，梧州2盘。此次拿地，是其在江南沙井板块的首个项目。未来企业将积极开拓柳州、桂林、桂平等城市，实现规模进一步扩张。

柳州土拍

【项目点评】

据悉，万科此次联手汇东拿下的地块，是柳州万科城的一部分。此次的208亩加上此前的130多亩，万科城再扩大。

柳州万科城项目已经入市，目前在售89~125平方米的三房和四房，均价8550元/平方米（带装修），配套的滨江公园也已开放。

从规划上看，万科城真的要建一座城。除了住宅之外，幼儿园、小学、中学、商业中心、公园、邻里中心、菜市场等配套都将在未来安排上。加上项目临江，还拥有稀缺的江景资源，未来项目将是集购物、休闲、娱乐、社交、生活、医疗于一体、足够宜居的滨江居住区。

柳州万科城自带众多配套，自成一城。此外，项目位于柳北门户白露大道之上，近靠白露大桥、北外环路、双冲大桥等，纵横密布的交通网络，拉近与各城区的距离。

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