“大哥哥”凤岭南，要被地价1.5万+的三岸赶超？真相是.....

文/易居企业集团·克而瑞分析师

凤岭南，南宁首屈一指的房价高地之一。
10年，房价上涨185%！2020年1-7月凤岭南房价为17030元/㎡，远高于南宁市房价平均水平。
板块内在售楼盘仅7个。
相比之下，隔壁的三岸土地供应频繁，地价高企，2万+项目不断上新。
这么看，凤岭南这位“大哥哥”的风头要被三岸给抢了？

  1  

 土地稀缺，位置核心

5年，凤岭南板块土地供应和成交都只有1幅，土地供应十分稀缺。

相比之下，隔壁的三岸土地供应频繁，地价高企，2年拍出6幅楼板价过万元的地块，如：中国铁建刚拿的GC2020-057地块，实际楼板价达15052元/㎡，面粉贵过面包。

近5年南宁实际成交楼板价1万元+/㎡商住地出让一览

将来，随着三岸高地价项目陆续上市，其房价或迈入2万+时代。而目前凤岭南不少楼盘住宅在售均价在1.5万元/㎡左右。

这是否意味着三岸价值要高于凤岭南价值？

目前，三岸处于开发初期，待开发用地较多，而开发日趋饱和的凤岭南不仅土地稀缺，地理位置相对核心。

先从位置上看，凤岭南有东盟商务区助力，与同为富人区的兄弟板块凤岭北也仅一路之隔，加上自身靠山靠水的地理位置，区位优势不可复制。

凤岭南+东盟商务区+凤岭北连片成型，所产生的化反应，便是1+1+1＞3。

凤岭南&三岸实景

其次看交通，凤岭南位于城市封面大道民族大道沿线上，坐拥地铁1号线交通利好，根据最新一轮地规划，机场线途经凤岭南。

最后看配套，商业上凤岭南倚靠的是成熟的东盟商务区商圈，有万象城、盛天地、龙光世纪等商业综合体，加上板块内多个楼盘自身规划的商业成型，如唐樾青山自身早期建设的80亩东方之梦文旅商街及8000㎡大超市均已运营，板块商业氛围浓厚。

东方之梦文旅商街实景

教育方面，有民主路小学分校、南宁三中、桂雅路小学、越秀路小学，凤岭南学区资源整体优质。最近，凤岭南刚面市不久的唐樾青山翰府，还规划了一所26亩小学，是板块内难得的自带学区的项目。

景观上配套，青秀山、李宁体育园、邕江等环伺凤岭南四周，景观配套丰富，居住舒适度高。

青秀山实景

综合来看，相比三岸，凤岭南地理位置更加核心，商业配套要更加成熟。加上，优质学区、丰富的景观配套助力，凤岭南板块资源优质突出。

  2  

10年房价涨182%，未来还要涨？ 

作为高端住区，凤岭南是南宁首屈一指的房价高地之一。

克而瑞数据显示，2011年凤岭南商品住宅均价仅6029元/㎡，2020年1-7月商品住宅均价达17030元/㎡，10年凤岭南房价涨了182%！

当下，凤岭南板块商品住宅均价仅次于东盟商务区板块、柳沙板块、民族广场板块等板块，在南宁40余个板块中排TOP4。

与同期南宁商品住宅整体均价12259元/㎡相比，凤岭南板块与全市房价价差达4771元/㎡。

未来，凤岭南板块房价还会继续涨嘛？

随着三岸高地价项目陆续入市，一定程度会带动周边房价上涨，如：五象湖地价超万元的项目龙光天瀛、建发央玺、锦麟玖玺相继入市后，带动了不少周边新房楼盘、二手房楼盘的房价上涨。

可以预见，凤岭南板块房价还会继续涨，只是涨多少的问题罢了。

对购房者而言，目前凤岭南置业门槛相对较高，但与隔壁三岸即将入市的2万+楼盘相比，地段、配套还是价格，优势较为明显。

这意味着，现在用面粉价即可入手地段成熟，交通便捷、生活商业氛围浓厚，“铁学商”齐全的凤岭南板块，板块内自带学校低密住区唐樾青山便是一个不错的置业选择。↓↓↓

  3  

 稀有物种，南宁2.0低密高层仅704户 

开发日渐饱和的凤岭南板块，在售项目仅7个，房源稀缺。

克而瑞数据显示，截至6月凤岭南商品住宅库存33.90万㎡，去化周期仅7个月。

可见，凤岭南留给大家选择的机会已不多。

作为广西恒大二次打造的力作，唐樾青山以大气唐风形象亮相，面市以来便深受市场关注。

毕竟2.0低密高层住区，在南宁市场上较罕见。

大气的唐樾青山大门实景

低密，等于绝佳的居住舒适度。

在楼盘中，低密意味着相同面积上居住更少的人，人均可享受的资源与配套将更加游刃有余，生活品质也会更高。

但随着城市不断建设发展，城市土地资源愈发稀缺珍贵，开发商往往会在有限的占地空间里，尽可能布局更多的楼栋，这样一来容易使社区密度过高，居住舒适度大打折扣。

一般来说，容积率2.0或2.0以下的住宅项目，称之为低密项目，但低密项目的产品多为别墅、洋房、小高层，户型面积偏大、单价较高，置业门槛也较高。

另一方面，南宁市场上的高层项目容积率多为3.5或3.5以上，居住舒适度较弱，2.0低密高层可谓是凤毛麟角。

而唐樾青山翰府作为高层项目，容积率仅2.0，总户数仅704户，楼间距最大可达200米，户型从98-115㎡不等，均价1.45万/㎡，用高层的价格即可享受洋房、小高层的居住品质。

和同板块高层项目或市场上同体量项目相比，唐樾青山翰府无疑是稀有物种。

唐樾青山翰府的低密，也决定了其拥有较高的居住与投资价值。

唐樾青山翰府鸟瞰图

  4  

 牛！78亩只做6栋高层，还自带学区 

市场竞争激烈，产品为王的今天，走差异化路线的楼盘或许胜算更多。

同为78亩，别人盖10栋，但翰府只盖6栋高层，且梯户比均为两梯四户，差异化明显。

据了解，唐樾青山翰府住宅部分规划的6栋高层，除7#以外，其余楼栋呈一字型自西向东排开，坐南朝北，前后无遮挡，楼栋景观视野开阔。

根据规划，项目其中26亩为学校用地，规划一所18班小学和一所15班幼儿园，学区突出。

商业配套上，东盟商务区+项目自带80亩东方之梦文旅商街，商圈繁华。

休闲配套上，青秀山公园、李宁体育公园环绕周边，不远处有方特东盟神画，一桥之隔有南宁万达茂，为项目添彩不少。

简而言之，唐樾青山翰府周边吃、喝、玩、乐、购全都有。

唐樾青山周边实景

  5  

太能送，入选2020上半年南宁优秀户型 

除项目自身规划引人关注以外，唐樾青山翰府户型的关注度同样也很高。

在克而瑞广西区域发布的2020年1-6月南宁优秀户型中，唐樾青山翰府建面98㎡户型成功入选。同时，项目还入选2020年上半年南宁十大好户型产品。

唐樾青山翰府主推的98㎡、115㎡2个户型，在设计上都贯穿了大开间短进深、高赠送、大阳台的特点。

加上，翰府南面为26亩的小学和幼儿园，北面为3期组团洋房，让整体户型的景观视野更开阔，适合追求居住尺度和景观视野的置业群体。

其中，建面98㎡户型，赠送面积高达26㎡，做到3+1房，3个飘窗+2个阳台全不计面积，真香无疑。而朝向也是该户型一大亮点，客厅、主卧、次卧三开间朝南，采光通透，加上景观阳台开间达6.45米，而楼栋前后无遮挡，户型的整体景观视野更佳、室内光线更加明亮。

▲建面98㎡，3+1房2厅2卫

建面115㎡户型，赠送面积达19㎡，四开间朝南，南向采光面达13.25米，且连接景观阳台，这样的配置在洋房或大平层户型上才有。南向超大景观阳台横跨2个房间，稍加改造，房间居住尺度变得更宽敞。

▲建面115㎡，4房2厅2卫

  6  

 铝模工艺+真石漆，产品打造舍得下成本 

舍得舍得，没有啥哪有得。唐樾青山很好地诠释了这一点。

在产品打造方面，唐樾青山秉承精工理念，全部楼栋均采用铝模工艺手法。

和传统木模工艺对比，铝模工艺可使建筑的整体浇筑一次成型，浇筑的墙体构件拼缝少、精度高，拆模后混凝土墙体垂直度及平整度高，使得房屋结构更安全稳定，质感更高。

除此之外，铝模工艺还有节能、隔音、防噪、防尘、防水等功能，冬暖夏凉。

目前，唐樾青山一期已落架，楼栋实体细节可以肉眼可见，精湛的工艺收获了不少好口碑。

唐樾青山实景

在外立面用材上，唐樾青山也下了不少功夫。

从外墙选材到门窗工艺都十分讲究，不惜提高成本，把产品做到极致。

据了解，唐樾青山不管是洋房还是高层，均摒弃了单一的涂料外墙，每栋楼的三层、局部五层外立面使用干挂石材，高质量用材保障，使房屋具有抗碱、抗紫外线等优质性能。

而楼栋三层以上外墙则采用品牌真石漆，不仅有着卓越的耐碱性，色彩持久，而且具有良好的防水、透气、抗霉性能，无毒环保，能够让建筑色泽经久不衰，品质感提升。

与市面大多数项目相比，唐樾青山无论是建造工艺亦或选材用料，都是靠前的。

要知道，普通高层项目在外墙上不会这样下“血本”，只有小高层或洋房才会如此，而唐樾青山翰府组团虽为清一色2T4高层，但工艺和材料延续了一期洋房的工艺和品质。

唐樾青山翰府外立面效果图

写在最后
相比三岸，凤岭南地理位置更核心，配套更成熟，已然进入价值兑现阶段的它，地段价值凸显。
放眼南宁，位于凤岭南核心地段的唐樾青山翰府，属于强资源型突出的那一挂：2.0低密、自带学区、配套成熟、户型高赠送、建造工艺精湛等都是它的加分项。
对喜欢凤岭南，且对居住环境有追求购房者而言，是一个不错的选择。

END

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